各房地产企业、经纪机构：

为进一步加强房地产市场管理，营造公开、公平、公正、有序的市场环境，着力化解房地产领域信访突出问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《房地产经纪管理办法》《房地产广告发布规定》《嘉兴市人民政府办公室关于印发进一步加强市区商业办公项目管理意见的通知》（嘉政办发〔2019〕49号）等相关法律法规及文件精神，结合我县实际，特制定以下若干意见：

一、关于项目方案设计

1. 商服用房严禁以预留厨房间、排油烟管（井）道、燃气管道等方式为今后住人提供改造条件。除土地出让公告和出让合同中载明外，一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。

2.除联排别墅外，不得将底层房屋周边部分花园绿地归底层业主或为底层业主排他性使用创造条件。

二、关于项目宣传

1.户型图、装修示意图应以规划许可确定的施工图为底图并标注轴线尺寸，不得宣传所谓的“拓展面积”。装修示意图只能示意套内部分，不得包括所谓的拓展部分。户型图、装修示意图宣传页上同时印制该户型的实际交付建筑平面图并注明。

2.房屋性质的宣传必须以规划许可确定的类别进行宣传，严禁以LOFT等非法定类别进行宣传。不得违规宣传所谓的人车分流、投资升值及回报率。购房落户、入学应以公安、教育部门相关规定为准，不得宣传购房落户、购房入学、学区房等。地下车位、储藏室不得宣传独立办理产权登记。区位、交通宣传方面不得采用“时间”的概念代替“距离”。可以宣传层高，但不得违规宣传“买一层送一层”、“买一层得（用）两层”等类似内容。

3.项目沙盘应与规划部门审定的总平面布置图基本一致，必须标注指北针（或风玫瑰图）和不利因素，注明“仅供参考，具体以规划部门审定的总平面布置图为准”字样。室外配套工程主要硬铺装、道路面层的材质在沙盘上予以标注或说明。

4.严禁虚假优惠，打折、充值抵价的基数必须是报备的“一房一价”（以下简称备案价），不得在高于备案价的基础上进行打折或充值抵价。严禁虚假赠送，严禁将购房赠送车位、赠送面积、赠送储藏室等作为宣传手段，实际却以超出住宅备案价的价格与住宅进行捆绑销售。

5.住宅和车位、储藏室合并销售的，应在“一房一价”表上明确各自的面积（个数）、单价及总价，在定金协议和合同中也应明确各自对应的价格以及合同总价。

6.项目位置示意图应准确、清楚，并与实际地图比例恰当。沙盘和不利因素告知应完整、充分标示，需告知项目内部和周边对生产、生活产生较大影响的设施、设备和建筑等，包括但不局限于小区外部（用地红线外至少500米内）的垃圾中转站、公厕、信号塔、高压电塔、变电设备、高速公路、铁路、城市主干道、殡葬场所和小区内部的变电设备、机动车出入口、公共活动场馆等可能造成光、声、气味等影响的内容。

三、关于预售许可和销售

1.房地产企业应在申报预售的销售方案中说明销售模式（包括是否委托经纪机构销售及建立第三方分销渠道情况），如果采用委托经纪机构销售的，需提供委托销售合同（协议）。销售过程中受委托经纪机构或销售模式发生变化的，应在5日内向房地产主管部门报备。销售方案中应明确预售分批申请情况，无特殊情况不得对销售批次进行调整。

2.房地产企业、受委托经纪机构要加强对销售人员的专业培训，确保销售人员熟知项目规划设计、配套设施、不利因素、工程建设、交付时间等情况以及房地产市场管理、信贷、税收等方面的政策和知识，不作不符合项目实际或违反政策的误导和虚假宣传。

3.联排别墅等同一套房屋包含地上、地下两部分的，地上、地下部分必须同时申领预售许可证。

4.全装修商品住宅项目应在预售住宅房源内至少设置一套交付样板房。不同装修标准的，应在预售住宅房源内分别设置交付样板房。分期预售的项目，前面已设置的交付样板房可以沿用。交付样板房设置前不予预售许可。

全装修住宅项目申请商品房预售时，应在预售方案中载明交付样板房的套数、具体位置、装修所用主要材料和设施设备、验收记录等内容。预售过程中，预售方案中载明的交付样板房内容发生变化的，应及时向房地产主管部门提交变更资料。

房地产企业应提供参观、介绍交付样板房等服务。对与交付样板房有差异的户型，房地产企业应与购房人确认户型结构、装修等差异，并在签订商品房买卖合同时做出约定，确认过程应进行录音录像。

项目销售现场和交付样板房内应公示施工总承包、装饰装修、设计、监理等单位信息，以及装修主要材料、设施设备清单明细，清单明细应与商品房买卖合同中的约定一致。交付样板房不得加装合同约定交付标准以外的设施设备。非交付标准的项目、内容等应在公示栏内注明并在醒目位置予以醒目提示。

5.预售许可前公开公示内容检查时，同时检查固定签约区（含缴费区）、样板房的设置、全装修项目公示栏内容是否符合要求，商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求见附件。不得设置除联接房地产企业该项目预售资金监管账户开立银行以外的其他POS终端；纳入监管的定金、购房款收取时必须使用联接房地产企业该项目银行监管账户的POS终端。

6.房地产项目因违法（违规）销售行为被暂停网签后仍发生较多信访投诉的，视情对项目后续申请预售许可实施最严格监管要求。

四、关于协议（合同）签订

1.定金协议、《商品房买卖合同》必须附《购房提示告知书》。

2.原则上不得签署除定金协议、网签合同以外的所谓“草签合同”，如果签订草签合同，草签合同与网签合同应一致，如不一致，网签合同签订前应完整罗列两者之间的不一致内容，并由买受人签字确认，如未签订书面确认书或未完整罗列不一致内容的，如引起纠纷，以有利于买受人的原则进行认定。

3.未交付使用的商品房不得以房地产企业或第三方名义与买受人签订委托管理、售后包租、售后返租等协议。

4.除可售房源外，其余部分（如地面停车位、非机动车位）不得与买受人以出售、出租、赠送等形式签定协议收取费用。业主共有部分（如闷顶、共有露台、底层房屋周边花园绿地等），房地产企业不得以出售、出租、赠送等方式进行处分或允诺由特定业主单独使用。

5.同一组子母车位不得拆分销售。

6.不得对备案合同已明确的相关条款重新以签订补充协议的方式作出不一致约定。

五、关于退房退定

1.潜在购房人明确购房意向后，双方就商品房预售签署定金协议的，开发商应向意向买受人出示并解读《购房提示告知书》，再由其书面确认，并在协议签署前进行不利因素告知。凡《购房提示告知书》未由意向买受人书面确认、未进行不利因素告知、未按要求进行录音录像或未按要求分项分页进行书面签字确认的，买受人提出退定要求的，房地产企业应予退定。

2.监管账户资金可用于意向金、定金、购房款的退还。意向买受人提出意向金退款要求的，房地产企业应无条件全额退款；退还购房款、定金、意向金一般应在双方达成一致意见后30天内完成退款，具体在合同、协议（含补充协议或调解书）中明确。

3.意向金、定金、购房款缴纳时，严禁用支付宝、微信等将定金、购房款转给个人或经纪机构，必须付款至房地产企业专用账户。如买受人因未带银行卡等需代为刷卡的，必须签订书面委托书，受委托人必须是房地产企业员工，并应当场将该款项转账至房地产企业专用账户，房地产企业应当场出具收款凭证。

4.收取的定金、购房款必须出具正规票据并加盖房地产企业公章或财务专用章。

5.定金协议签订前，应核查或口头问询定购人是否存在征信问题，并在定金协议中明确因征信问题退定的处理条款。贷款购房的，合同网签备案前，买受人的所有成员必须提供征信证明，房地产企业应对买受人所有成员的征信证明予以核查并留存，凡买受人中有成员的征信不符合要求的，房地产企业不得与其签订商品房买卖合同。因房地产企业对《商品房买卖合同》签订前买受人所有成员征信核查不到位导致《商品房买卖合同》无法继续履行的，一律凭生效法律文书办理合同备案撤销手续。

6.禁止房地产企业以网签销售商品房的形式为各类欠款提供质押担保，如发生此类情况，《商品房买卖合同》无法继续履行的，一律凭生效法律文书办理合同备案撤销手续。

六、关于贷款购房

1.严禁向买受人推荐或提供首付贷（包括金融机构和其他民间借贷机构、网络借贷），严禁首付垫资行为，首付比例要求的钱款未交清前不得办理合同网签备案。

2严禁返本销售或变相返本销售问题。

3.严禁怂恿、协助买受人以假离婚、出具假的收入证明等进行骗贷。

七、关于样板房