杭州市余杭区人民政府办公室文件

 

余政办[2005]94号

 

印发《关于进一步做好集约利用土地、

盘活存量土地和闲置厂房工作

的政策意见》的通知

 

各镇乡人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

区国土余杭分局等五部门拟订的《关于进一步做好集约利用土地、盘活存量土地和闲置厂房工作的政策意见》已经区政府研究同意，现予印发，请认真贯彻实施。

 

 

 

 

二OO五年四月二十一日

 

 

关于进一步做好集约利用土地、

盘活存量土地和闲置厂房工作的政策意见

 

为贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，严格土地管理，全面推进土地集约利用，积极挖潜、盘活存量土地和闲置厂房，促进我区经济社会全面、协调、可持续发展，根据我区的实际，制定本意见。

一、进一步做好集约利用土地工作

1、建立建设用地预审的前置管理制度

为从源头上提高建设用地的节约和集约利用水平，必须强化建设用地预审的前置管理。各镇乡、街道及开发区作为项目的引进人，在引进项目时在原有相关要求的基础上还需符合以下原则：

⑴对符合国家产业政策、科技含量高、有利于提升我区产业水平和急需建设的配套基础设施等项目，依法优先供应。严格控制属国家禁止、限制类、高耗能、高污染项目及投资额小于500万元以下的项目（高新技术项目不受此限制）。

⑵提高工业用地项目准入门槛。对内资企业，每亩土地投资强度在严格执行省建设项目用地控制指标基础上按不同行业分类再提升20%，最低投资强度必须达到每亩120万元。其中对新引进的项目，用地面积在100亩以下的，每亩用地相应的注册资金应在40万元以上；用地面积超过100亩以上的部分，每亩用地相应的注册资金应在30万元以上。对外资企业，每亩土地投资强度按省建设项目用地控制指标执行，其注册资金按相关法律规定的比例确定。

凡超过用地定额标准的项目一律核减用地规模。对一些分期实施的大型建设项目可以按项目可行性研究报告预留规划用地，并根据其实际到帐资金和投资建设进度分期确定供地数量。

区发计局、区经发局和国土余杭分局应在上述原则基础上严把预审关。对无农用地转用指标，不符合控制指标的，不予通过预审。

2、探索和建立土地集约利用的市场配置机制

制订并实施全区协议出让国有土地使用权管理办法，实行协议出让意向公示制。在此基础上，选取二个供需矛盾突出的镇乡开展工业用地招拍挂出让的试点工作，并对工艺无特殊要求的小宗工业用地以及企业投资建造用于出售出租的多层标准工业厂房用地，原则上须以招拍挂出让方式供地。从而有效发挥价格杠杆的调节作用，达到优化资源配置，促进土地资源集约利用市场机制的形成。

同时，今后要求各镇乡、街道及开发区，尽可能合理确定一定量的土地，用于标准厂房的建设，解决中小企业用地困难。

3、实行集约用地评价和考核

区政府对各镇乡、街道及开发区实行集约用地评价和考核。制定土地集约利用评价指标体系，从土地供应率、项目开工率、土地闲置率等方面，对土地集约利用的综合指标进行评价。土地集约利用评价结果与各镇乡、街道及开发区建设用地规模、土地利用年度计划安排挂钩。对上一年度批次转征用后供地率达不到80%或半年供地率达不到60%的、土地闲置率超过10%的、项目开工率达不到50%的镇乡、街道及开发区，不得继续扩大现有建设用地规模，并暂停办理新的农用地转用、征地审批手续。

实行同级项目同级管理的原则，各镇乡、街道及开发区应对招商引资项目必须实行全程跟踪管理，督促项目用地单位按照引进时的要求建设。

4、建立工业项目的竣工复核验收制度

实行工业项目用地的竣工复核验收制度。在项目竣工后，按照合同的约定委托项目所在镇乡、街道及开发区进行复核验收，由国土余杭分局审核、抽查，符合合同标准要求的，国土余杭分局凭镇乡、街道及开发区复核验收合格通知书办理变更（换发）国有土地使用证手续；对达不到投资强度、容积率和绿化率等合同约定要求的,追究土地使用者的违约责任。

5、强化建设项目用地控制指标管理

修改完善具体建设项目用地指标体系，严格实施土地投资强度、行业绿化率、建筑容积率等控制性指标标准；制定土地出让合同附件标准文本，引导并规范市场主体集约利用土地行为，各镇乡、街道及开发区在引进工业项目时，在不低于下列标准的前提下，确定其具体招商引资条件，并纳入出让合同的附件。具体合同附件最低标准如下：

项目动工时间：出让合同签定后一年内。

项目竣工时间：出让合同签定后二年内。

土地投资强度：工业用地每亩土地投资强度在省建设项目用地控制指标基础上再提升20%,最低投资强度必须达到每亩120万元。

绿化率：工业企业不超过20%。

建筑容积率：在省建设项目用地控制指标基础上(一般0.6-1.0)按不同行业分类再提升0.2个系数。除特殊行业外，一般应建多层标准厂房。

生产管理和生活配套用地建设占地面积：不得超过宗地面积的10%，其中在开发区（园区）内的不得超过7%。

非法定闲置标准：未按合同约定达到土地利用率和土地投资强度的造成土地空闲或低利用率的。

土地收购退让条件：受让人首次转让剩余年限土地使用权时，达不到转让条件的，或属闲置土地但未满二年的，应该采取土地收购退让，由政府按原合同价收购后，重新出让给新的土地使用者。

工业项目用地的竣工复核验收：项目竣工后三十天之内，项目用地者必须按合同约定要求申请竣工复核验收。

抵押金额和抵押期限：在土地批准之日起二年内土地设定抵押的，其抵押金额原则上不得超过出让合同价和抵押期限不得超过土地批准之日起二年。

二、花大力气积极盘活存量土地

1、加快盘活已批未供土地

⑴对已办理农转用手续的项目，各镇乡、街道及开发区应加大征地拆迁力度，尽快实施供地。今后，农转用批准后满一年未实施供地的，分镇乡、街道及开发区公布清单；满二年未实施具体征地或供地行为的，批准文件自动失效。

⑵对因规划调整或其他原因影响供地的，采用盘活农转用指标方式，取消原批准文件，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，逐级报原批准机关批准，重新调整项目使用土地。

⑶对由于项目已取消、项目发生变更、项目无力投资开发等项目自身原因造成批而未供地的，各镇乡、街道及开发区要进行排查摸底，提出拟调整项目用地，及时调整给急需用地的项目者。

⑷对不及时办理供地手续的项目，又不愿调剂给急需用地项目者，有关镇乡、街道、开发区及区级部门要督促项目用地单位限期一个月内办理供地手续，三个月内动工建设，否则到期取消该项目用地。

⑸对不及时办理供地手续且已擅自动工的项目，严格按违法用地查处，并限期半个月内办理供地手续，否则到期取消该项目用地。

2、加快盘活闲置土地

加大对闲置土地的查处力度。对已清查未动工建设的项目用地，超过国有土地使用合同约定或建设用地批准文件规定的动工开发日期，严格按照《闲置土地处理办法》依法进行处理，收取土地闲置费直至无偿收回土地。具体按以下政策处理：

⑴对从批准之日起满一年以上未动工建设项目的土地，进行公示，并根据企业实际，作出相应处理：

对已不再需要或无力开发建设的土地，镇乡、街道及开发区应动员土地使用者退出土地，采用收购退让的方式处置，收回的土地包括整个项目用地和多余土地的分割收回。分割收回的起点面积，为原出让面积的50%或5亩以上。收购储备闲置土地的补偿标准，为该企业原来支付的地价加地面建筑及土地平整成本，再加银行同期利息。退出土地损失费按土地收购总价的10%给予补偿。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，且不退出的闲置部分土地按土地出让合同价的20%收取土地闲置费。

⑵对从批准之日起满二年以上未动工建设项目的土地，进行依法收回。

政府对收回的土地按以下两种方式处置：一是重新出让，由镇乡、街道及开发区招商引资重新安排急需项目；二是由集体（镇乡资产经营公司）建造标准厂房出租招商。再次出让土地的增值部分全额归当地镇乡（街道）、开发区所有。

3、加快盘活空闲土地

⑴对使用旧宅基地、礼堂、废弃厂址、学校等零星空闲土地的，属使用集体存量土地的建设项目，不需占用用地指标，在符合规划的前提下，按原有规定程序报省国土资源厅批准用地手续；属使用国有存量土地的建设项目，在规定权限内（75亩以内）由区政府直接办理供地手续。

对城市规划区外的，在符合环保要求的前提下，原则上规划应给予批准。对城市规划区内的，与近期规划有冲突的，原则上规划不予批准，但与近期城市建设无冲突矛盾的，在考虑城市规划因素、基础设施建设近远期统筹的前提下，根据项目的性质，可采取办理临时规划许可证。

鼓励各镇乡、街道及开发区包括村级集体经济组织在依法批准的前提下利用零星空闲的存量土地建造标准厂房出租。

⑵对投资强度、容积率未达到标准的，各镇乡、街道及开发区应督促项目用地者按原批准的投资强度、容积率在限定时间内增加投入,尽快达到标准。对在限定时间内仍没有达到标准的项目，不到部分折算成用地面积，按照非法定闲置土地相关办法处罚，征收土地出让合同价20%的相当土地闲置费；对造成空闲土地的，按闲置土地论处。

⑶对未达到法定闲置土地标准的空闲土地或未达到转让条件的土地，允许采取土地收购退让，由政府对其协商后按该企业原来支付的地价加地面建筑及土地平整成本，再加银行同期利息。退出土地损失费按土地收购总价的20%给予补偿。再由镇乡、街道及开发区招商引资重新安排急需项目或由集体建造标准厂房出租招商。再次出让土地的增值部分全额归当地镇乡（街道）、开发区所有。

对上述政府动员土地使用者退出的未动工建设项目土地并由政府采用收购退让和作补偿方式处置的，对原土地使用者所缴纳的契税按实退回。

4、存量土地优用鼓励政策

因城市建设需要，鼓励工业、仓储等利用程度较低的土地在符合城市规划条件下调整规划用途，做到有地优用。经所在镇乡、街道、开发区初审后，由区发计局、区建设局出具优用土地确认意见，按下列优惠政策执行：

⑴对原以划拨方式取得的工业、仓储等用地调整为综合(科研)用地的，可以协议方式供地，土地出让金按评估确认价经区政府批准后的55%缴纳。

对原以出让方式取得的工业、仓储等用地调整为综合(科研)用地的，按综合(科研)用地评估确定价经区政府批准后减去原用途评估确认价后的55%补缴土地出让金差价。

⑵对经区发计局、区建设局认定符合优用条件的经营性用地，由政府收购储备的，按新的规划用途基准地价的45%（土地开发费部分）作为收购补偿标准。原为出让土地的，其已缴纳的土地出让金扣除已使用年限后另行返还。

三、花大力气积极盘活存量厂房

1、鼓励现有工业项目提高土地集约利用水平

在规划批准的前提下，鼓励企业提高容积率，提高土地集约利用水平。经所在镇乡、街道、开发区初审后，由区经发局、区建设局出具确认意见，按下列优惠政策执行：

对原出让或划拨工业用地，在2007年12月31日前，经依法批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资额度符合省厅建设项目用地控制指标规定的，其增加建筑面积部分不再补交土地出让金和城建配套费，涉及其它规费免收。

对其中2003年12月31日前取得用地批复，且已建成的企业利用老厂房加层的，新增厂房建筑面积超过500平方米（含）以上的项目，按新增建筑面积，区财政按每平方米15元的标准给予补助。对建筑多层标准厂房的企业，二层（含）以上的且超过出让合同规定容积率的部分按每平方米补助20元（具体由区财政局、经发局与国土余杭分局等相关部门审核把关）。

对其中2003年12月31日后取得用地批复的项目，除特殊行业外，一般应建多层标准厂房。

2、鼓励企业出租闲置厂房

企业建成的多层标准厂房、闲置厂房可自主经营，也可以依法进行出租。凡在上款中新增厂房享受财政补贴的企业，出租新增部分厂房租金收入所涉及的房产税经报批后给予免征。

3、鼓励企业通过兼并、收购、合并、转让等方式取得存量厂房、存量土地

凡新上工业项目通过兼并、收购、合并、转让等方式取得存量厂房、存量土地（出让）的，其土地增值部分政府全部让利给原企业，对合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

4、加快办理存量厂房、土地的土地证和房产证

1999年1月1日以前未经批准占用集体土地或国有土地发生的企业用地行为，经依法处理后，在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下，按存量土地报批用地手续，核发土地证。

对涉及集体土地或国有划拨土地补办出让手续的，在符合规划的前提下，按规定办理补办土地审批手续，涉及土地出让金按评估确认地价的20%交纳（对未交纳过城建配套费的，按55%比例交纳）。  

加快办理存量厂房和由于历史遗留问题至今未办理的各类房产权证（具体办法另行制定）。

 

 

 

 

主题词：	工业    土地利用    政策    通知
抄送：	区委各部门，区纪检委，区人武部，区各群众团体。 区人大常委会、区政协办公室，杭州良渚遗址管理区管委会办公室，区法院，区检察院。 区各民主党派。
杭州市余杭区人民政府办公室		2005年4月21日印发