台州市人民政府令

第111号

《台州市物业管理规定》已经2019年6月22日市政府第48次常务会议通过，现予公布，自2019年8月1日起施行。

                                                                                                    市长：张晓强

                                                        2019年7月1日

（此件公开发布）

台州市物业管理规定

第一条  为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业按照合同约定，或者业主自行管理的方式，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，建立健全综合协调和考核机制，将物业管理纳入社区建设和社区管理体系，支持采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

市、县（市、区）物业管理行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，指导街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

市、县（市、区）有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，指导业主大会成立和业主委员会的选举工作，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第四条  居民委员会指导、督促业主委员会和物业服务企业履行职责，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

鼓励居民委员会和业主委员会、物业服务企业建立议事协调机制，协调解决物业管理活动中发生的问题。

鼓励居民委员会成员和业主中的党员通过法定程序担任业主委员会成员。

支持业主委员会和物业服务企业根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。

第五条  物业服务行业协会应当制定行业自律管理制度，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，开展物业服务企业从业人员培训，发布物业服务市场信息，促进行业健康发展，并协助政府有关部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和社区组织调解处理物业管理纠纷。

第六条  市物业主管部门应当会同市级有关部门制定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则、物业服务合同、物业保修协议、物业承接验收确认协议和装饰装修承诺书等示范文本，供物业管理各方参照使用。

第七条 市物业主管部门负责建立物业管理信息平台和业主决策电子投票系统。

法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，业主和业主委员会可以通过电子投票系统进行决策。

物业管理信息平台、业主决策电子投票系统建设和维护经费列入市物业主管部门预算，不得向物业服务行业协会、物业服务企业、业主委员会等收取或者变相收取费用。

第八条  物业管理区域由物业所在地县（市、区）物业主管部门会同建设行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

城乡规划管理部门应当邀请物业主管部门参与新建物业建设方案的评审，或者征求物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。

物业项目的配套设施设备各自独立的，可以分别划分物业管理区域。

第九条  物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

分期开发的建设项目，首期开发区域具备业主大会成立条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会，负责已开发区域的物业管理。当后期开发区域房屋出售并交付使用后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导业主补选或者改选业主委员会。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，具体办法由市物业主管部门会同市建设行政主管部门制定。

第十条  下列事项由业主通过业主大会会议决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十二条  业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第十三条  鼓励业主委员会聘请执行秘书，协助业主委员会处理日常事务。

业主委员会执行秘书的薪酬不得低于当地最低工资标准，从业主委员会工作经费中列支。

第十四条  推行业主委员会会计委托代理制度。业主委员会可以委托街道办事处、乡（镇）人民政府会计代理机构或者其他会计代理机构代理会计业务。

业主委员会委托会计代理机构代理会计业务的，应当签订书面委托合同，明确双方的权利和义务。

第十五条  不具备成立业主大会条件或者虽然具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织成立物业管理委员会。

物业管理委员会由业主以及街道办事处或者乡（镇）人民政府、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成，并由街道办事处、乡（镇）人民政府委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为十一人至十五人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当将物业管理委员会的组成人员在物业管理区域内公告，并通过物业管理信息平台向业主披露。业主对物业管理委员会组成人员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第十六条  物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

物业管理委员会办理下列事项应当征求并取得专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意：

（一）制定和修改管理规约；

（二）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（三）选聘和解聘物业服务企业；

（四）改变共有部分的用途；

（五）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（六）法律、法规、规章或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

物业管理委员会办理专项维修资金筹集和使用、建筑物及其附属设施改建和重建的事项应当征求并取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十七条  业主委员会任期届满前二个月，或者业主委员会委员人数不足二分之一时，业主委员会应当组织召开业主大会会议对业主委员会进行改选。业主委员会拒不召开业主大会会议对业主委员会进行改选的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正；逾期未改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当成立物业管理委员会组织召开业主大会会议。

第十八条  县（市、区）物业主管部门应当定期组织业主委员会成员、执行秘书、物业管理委员会和社区组织相关人员参加物业管理法律和业务知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。

第十九条  一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

住宅物业的建设单位对物业前期管理应当通过招标方式选聘物业服务企业，投标人少于三个或者物业管理区域建筑面积不足五万平方米的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位根据前款规定采用协议方式选聘物业服务企业的，应当报县（市、区）物业主管部门批准。县（市、区）物业主管部门应当自收到报告之日起三个工作日内作出决定并书面通知建设单位；逾期未通知的，视为同意。

市物业主管部门应当建立物业管理招标平台，制定评标规则，为建设单位、业主委员会通过市场竞争机制选聘物业服务企业提供便利。

第二十条  在办理前期物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；