根据《中华人民共和国立法法》第七十二条第二款规定，浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议对台州市第五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过的《台州市物业管理条例》进行了审议，现决定予以批准，由台州市人民代表大会常务委员会公布施行。

目  录

第一章  总  则

第二章  物业管理区域

第三章  业主组织

第四章  物业管理委员会

第五章  物业管理服务

第六章  物业使用与维护

第七章  服务保障

第八章  法律责任

第九章  附  则

第一章  总  则

第一条  为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主委托其他管理人提供物业管理服务的，参照本条例有关规定执行。

第三条  市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全综合协调和执法联动机制，制定促进物业服务行业健康发展政策，支持采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

台州湾新区管理机构依照市人民政府赋予的职责，做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

第四条  市、县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）制定物业管理相关政策并组织实施；

（二）指导和协助业主大会的设立和业主委员会的选举；

（三）实施对物业服务企业的监督管理；

（四）指导和监督物业专项维修资金和物业保修金的管理工作；

（五）推进物业管理信息化建设；

（六）指导街道办事处、乡（镇）人民政府对物业管理活动进行监督管理；

（七）指导物业服务行业协会开展工作；

（八）组织开展物业管理知识培训工作；

（九）法律、法规、规章规定的其他职责。

发展和改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、住房城乡建设、卫生健康、应急管理、市场监督管理、人防、综合行政执法等部门和消防救援机构按照各自职责，共同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第五条  街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导、监督本辖区业主大会、业主委员会的组建和日常运行，统筹协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理活动进行监督管理。街道办事处、乡（镇）人民政府可以通过政府购买服务等方式委托社会组织协助做好物业管理相关工作。

第六条  社区居民委员会应当指导和协助业主大会设立和业主委员会选举，加强对业主委员会的指导和监督，协助政府有关部门、街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理的相关工作。

第七条  本市建立人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制，加强纠纷源头治理。

物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当完善物业管理纠纷处理机制，协调解决物业管理活动中发生的矛盾纠纷。

鼓励社区居民委员会和业主委员会、物业服务企业建立议事协调机制，解决物业管理活动中发生的问题。

第八条  突发事件应对期间，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织落实上级政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务企业应当执行人民政府依法采取的应急处置措施和其他管理措施，在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，积极配合社区居民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施，业主应当依法予以配合。

第九条  物业服务行业协会应当依法加强行业自律，制定物业服务规范，推动物业服务标准化建设，开展物业服务从业人员培训，发布物业服务市场信息，促进行业健康发展。

第二章  物业管理区域

第十条  物业管理区域的划分应当符合法律、法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。

规划为城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

物业管理区域由所在地物业主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府划分，并征求社区居民委员会的意见。

第十一条  新建物业的物业管理区域一般根据建设用地宗地范围划定；分期开发建设的物业，配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；两宗以上相邻的物业，配套设施设备和物业管理用房共用的，应当划定为一个物业管理区域。

自然资源和规划主管部门在审查建设工程设计方案时，应当征求物业主管部门对物业共用设施设备和物业管理用房配置的意见。

建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向物业所在地物业主管部门书面申请核定物业管理区域。物业主管部门应当在收到申请之日起十个工作日内，通过政务信息共享方式获取建设工程设计方案、总平面图和建设工程规划许可证以及附件、附图等相关资料，核定物业管理区域并书面告知建设单位。

新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域的四至范围及附图在买卖合同中明示。

第十二条  相毗邻的不同物业管理区域，经各自区域的业主大会同意后可以依法合并为一个物业管理区域。

已经确定为一个物业管理区域，且物业管理区域内的配套设施设备和物业管理用房无法独立分割的，不得划定为多个物业管理区域。

需要调整物业管理区域的，由业主委员会根据业主大会的决定，向所在地物业主管部门提出申请。物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，结合物业管理实际需要，确定调整方案并公告。

第十三条  对物业配套设施设备不全的老旧住宅物业，市、县（市、区）人民政府应当加强综合改造，明确物业管理的相关内容，建立物业管理机制。

老旧住宅物业实施物业管理的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府依法划定物业管理区域。

第三章  业主组织

第十四条  物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会，指导和协助业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的；

（三）属于一个物业管理区域但分期开发的建设项目，先期开发部分符合前两项规定条件之一的。

筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的人员组成。筹备组人数一般为五人至十五人的单数，其中业主代表的人数不低于筹备组人数的百分之五十。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第十五条  首次业主大会筹备组成立后，应当及时通知建设单位，建设单位应当在收到通知之日起五个工作日内向业主大会筹备组报送下列文件资料：

（一）房屋及建筑物面积清册；

（二）业主名册；

（三）建筑竣工总平面图；

（四）共用设施设备清单；

（五）物业管理用房配置资料；

（六）其他有关的文件资料。

第十六条  下列事项由业主共同决定:

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金;

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

（七）改建、重建建筑物及其附属设施;

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十七条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，集体讨论、书面征求意见可以运用电子信息技术方式进行。

第十八条  业主投票权数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主总人数按照前述的统计总和计算。

（二）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积按照前述的统计总和计算。

第十九条  业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，自选举产生之日起成立，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，调解业主纠纷，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会由五至十一名的单数成员组成，设主任一名，副主任若干名。主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，具有完全民事行为能力，遵守国家法律、法规，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力。

鼓励符合条件的党员、党代表、人大代表、政协委员、劳动模范、社区居民委员会成员以及具有专业技术特长的业主积极参选业主委员会成员。

业主委员会根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动。

有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委员会成员一定的津贴。

第二十条  业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，具有下列情形之一的业主不得担任业主委员会成员：

（一）被判处刑罚正在执行或者刑罚执行完毕未满五年的；

（二）因涉嫌犯罪正在接受立案调查处理的；

（三）被列入严重失信名单的；

（四）在本物业管理区域内存在违法搭建、装修等行为被有关部门责令整改，尚未整改到位的；

（五）拒付物业服务费、公共水电公摊费、不交纳物业专项维修资金等损害本物业管理区域内业主共同权益的行为且尚未改正的；

（六）本人、配偶及其近亲属与本物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；

（七）管理规约或者业主大会议事规则规定不得担任业主委员会成员的其他情形。

第二十一条  业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）侵占、挪用业主共有财物；

（三）利用职务之便，索取或者收受物业服务企业、有利害关系的单位和个人提供的财物，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益；

（四）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业推销业务、销售商品；

（五）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；

（六）违反规定擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（七）业主大会改选后或者业主委员会成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料；

（八）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（九）其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的行为。

第二十二条  业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，业主委员会成员具有下列情形之一的，业主委员会成员职务终止，由业主委员会予以公告：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因疾病或者其他原因难以有效履行职责的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

业主认为业主委员会成员有本条例第二十条、第二十一条规定情形或者其他不宜继续担任业主委员会成员职务的，经总人数百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，决定是否终止其成员职务。

第二十三条  业主委员会应当建立财务管理制度，对利用业主共有部分产生的收益、业主大会和业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿，并妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。

业主委员会可以聘请财务人员负责财务工作 ，也可以委托街道办事处、乡（镇）人民政府或者会计代理机构代理会计业务。聘请财务人员或者委托会计代理机构代理会计业务的，应当签订书面合同，明确双方的权利和义务。

业主大会可以决定聘请专业机构对业主大会和业主委员会工作经费、业主自主管理的物业专项维修资金、业主共有部分的经营与收益等收支情况进行审计，并及时将审计结果向全体业主公告。

第二十四条  业主委员会应当规范印章管理，指定由业主委员会主任、副主任之外的专人保管。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

印章保管人应当对印章使用情况如实登记，并存档备查。

第二十五条  业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内的显著位置公示，并通过电子信息技术等方式告知全体业主，接受业主监督：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主委员会年度工作报告；

（三）物业专项维修资金筹集以及使用情况；

（四）业主共有财物及其使用、经营与收益情况；

（五）业主大会、业主委员会工作经费支出；

（六）选聘和解聘物业服务企业情况以及物业服务合同；

（七）物业管理区域内的其他重大管理事项。

第二十六条  有条件的物业管理区域，业主大会可以决定聘请执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务，了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，完成业主委员会交办的其他工作任务。

业主委员会执行秘书的薪酬从业主委员会工作经费中列支。

第二十七条  业主委员会每届任期为三至五年。

业主委员会任期届满二个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会应当派员指导。

第二十八条  业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会及其成员应当自新一届业主委员会履职之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第二十九条  业主大会可以决定设立业主监督委员会，对业主委员会履职情况、共有物业经营收益收支情况进行监督。业主监督委员会委员候选人资格、选举办法、任期等在业主大会议事规则中确定。

第四章  物业管理委员会

第三十条  有下列情形之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件，经有关单位指导后未能成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

（四）业主委员会任期届满或者成员人数不足二分之一等需要重新选举业主委员会，经有关单位指导后未能选举产生的。

第三十一条  物业管理委员会由业主以及街道办事处或者乡（镇）人民政府、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会派员组成，并由街道办事处、乡（镇）人民政府委派的人员担任召集人。

物业管理委员会人数应当为十一人至十五人的单数，其中业主成员应当不少于百分之六十，由业主自荐或者街道办事处、乡（镇）人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会中的业主成员应当符合本条例第十九条第三款、第二十条的规定。

物业管理委员会应当将组成人员名单在物业管理区域内公告，并通过电子信息技术等方式告知全体业主。业主对物业管理委员会组成人员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。

第三十二条  物业管理委员会作为临时机构，依照本条例规定承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会应当维护业主合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第三十三条  建设单位、物业服务企业或者业主委员会应当在物业管理委员会成立之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交物业管理委员会。

第三十四条  物业管理委员会应当及时指导业主召开业主大会、选举业主委员会。物业管理委员会自业主委员会产生之日起停止履行职责。

第五章  物业管理服务