HQJD01-2014-0006

衢江区政办发〔2014〕99号

衢州市衢江区人民政府办公室

关于印发衢江区三改一拆行动违法建筑

处理实施细则的通知

各乡镇人民政府、办事处，区政府各部门、各单位：

《衢江区“三改一拆”行动违法建筑处理实施细则》已经区

衢江区“三改一拆”行动违法建筑

处理实施细则

为规范违法建筑处理，保障全区“三改一拆”行动深入推进，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政强制法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省违法建筑处置规定》等法律法规规定和《浙江省“三改一拆”行动违法建筑处理实施意见》（浙政办发〔2013〕69号）、《衢州市“三改一拆”行动违法建筑处理实施办法》（衢政办发〔2013〕186号）精神，结合我区实际，制定本实施细则。

一、违法建筑的范围

“三改一拆”行动处理的违法建筑，主要为下列建筑物、构筑物（以下简称建筑）：

（一）非法占用土地建设的建筑;

（二）未取得相关规划许可证或者未按照相关规划许可证规定建设的建筑;

（三）违反公路、河道等有关法律、法规建设的建筑。

二、违法建筑的调查认定

区综合执法、城乡规划、国土、交通运输、水利等有关部门和乡镇（办事处）、衢江经济开发区、村（社区）应当对本行政区域内的建筑进行调查。具有下列情形之一的，认定为违法建筑：

（一）未经依法批准非法占用土地建设的建筑。1987年1月1日（《中华人民共和国土地管理法》施行之日）后非法占用土地建设的建筑。

（二）城市、镇规划区内,1990年4月1日（《中华人民共和国城市规划法》施行之日）后未依法取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证、临时建设工程规划许可证、临时建设用地规划许可证（2010年10月1日以后核发）中的任一许可证或者未按照许可证的规定建设的建筑；乡镇、村庄规划区内,1993年11月1日（《村庄和集镇规划建设管理条例》施行之日）后未依法取得村镇建设规划许可证、乡村建设规划许可证、临时建设规划选址意见书中的任一许可证或者未按照许可证的规定建设的建筑。

（三）城市、镇规划区内依法取得临时建设工程规划许可证或者临时建设用地规划许可证（2010年10月1日核发）和乡、村庄规划区内依法取得临时建设用地审批手续（2008年1月1日前核发）但超过批准期限未拆除的建筑。

（四）河道、湖泊、水库管理范围内未经水行政主管部门审批的与河道、湖泊、水库保护和水工程运行管理无关的建筑。

（五）公路建筑控制区内除公路防护、养护需要以外的建筑。

（六）毁坏林地的建筑。

（七）其他违反法律、法规建设的建筑。

三、违法建筑的分类处理

衢江区域范围内，城乡规划区内的违法建筑处理优先适用城乡规划法律法规，城乡规划区外的违法建筑处理按照土地管理等法律法规执行。

非法占用土地建设的违法建筑，不符合土地利用总体规划的，由国土部门责令当事人限期拆除、恢复土地原状；符合土地利用总体规划的，由国土部门予以没收，交由区政府指定接受单位管理。

违反公路、河道水域等有关法律、法规建设的违法建筑，由交通运输、水利等行政主管部门责令当事人限期拆除。

其他未取得相关规划许可证或者未按照相关规划许可证的规定建设的违法建筑，由综合执法部门或者乡镇（办事处）按照下列规定处理：

（一）城市、镇规划区内的违法建筑具有下列情形之一的，予以拆除。

1.未取得建设工程规划许可证且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的。

2.超过建设工程规划许可证确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度且超出合理误差范围的。

其中，建筑面积误差是指建筑工程竣工实测建筑面积超出建设工程规划许可证许可的建筑面积的数值。建筑面积的合理误差按以下规定累进计算：

（1）1000平方米以内（含1000平方米）部分为3%；

（2）1000-5000平方米（含5000平方米）之间部分为2%；

（3）5000-10000平方米（含10000平方米）之间部分为1.5%；

（4）10000平方米以上部分为0.5%；

累进计算的建筑面积合理误差不得超过500平方米。

建设工程建筑面积误差在合理误差范围内但属于增建单体建筑物的，仍认定为无法采取改正措施消除影响的情形，拆除增建的单体建筑物。

建筑物高度误差是指建设工程竣工实测建筑高度超出建设工程规划许可证许可的建筑高度的数值。建筑高度的合理误差按以下规定累进计算：

（1）20米以内（含20米）部分为0.5%；

（2）20-100米（含100米）之间部分为0.25%；

（3）100米以内部分为0.1%；

累进计算的建筑高度合理误差不得超过0.5米。

建筑高度超过建设工程规划许可证许可的建筑高度，造成该建筑不能满足消防设计规范或使周边建筑不能达到日照标准的，无论是否在合理误差范围内，均认定为无法采取改正措施消除影响的情形。

3.侵占道路、消防通道、防火间距、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地及国有收储土地的。

4.在主要街道、重点区域临街两侧或者建筑物共有部分擅自新建、搭建建筑物的。

5.未经批准擅自在原已竣工房屋屋顶或露台加建一层或一层以上建筑物的。

6.妨碍相邻合法建筑物的安全或者导致相邻合法建筑物的通风、采光和日照无法满足国家和省有关强制性标准的。

7.临时建筑物未取得临时建设工程规划许可证、不按照许可内容建设或者超过批准期限不拆除的，以及临时用地上的建筑超过批准期限不拆除的。

8.不符合一户一宅规定的。

9.法律、法规规定应当拆除的其他情形。

未取得相关规划许可证进行建设的，拆除全部建筑；未按照相关规划许可证的规定进行建设的，拆除存在未按照规定建设情形的单体建筑物；未按照规定建设部分与单体建筑物其他部分能够明确区分，且拆除该部分不会严重影响单体建筑物结构安全的，也可以只拆除未按照规定建设部分。

（二）城市、镇规划区内的违法建筑，符合下列情形之一且通过建筑质量安全认定、满足消防和规划设计规范的，依法没收实物或者违法收入，并处罚款。

1.违法建设部分与合法部分在建筑结构上具有整体性，拆除将严重影响建筑物合法部分结构安全的。

2.拆除将损害无过错利害关系人合法权益的。

3.拆除将对公共利益造成重大损害的。

4.其他不宜拆除的。

拆除违法建筑可能严重影响建筑物合法部分结构安全的，应当委托具有相应建设工程设计或建设工程质量检测资质的单位进行鉴定，城乡规划主管部门根据鉴定结论作出认定，经公示后报区政府审定。

没收实物，能够与合法建筑有效分割管理的，交由区政府确定的部门管理。不能与合法建筑有效分割管理的，国有土地上的违法建筑由当事人缴纳回购使用权价款后暂行管理，回购使用权价款按照房屋市场价计算，房屋市场价由中介机构评估确认；集体土地上的违法建筑，由当事人签订将原房屋所有权证和土地使用权证载明内容作为今后房屋征收补偿安置依据的承诺书并缴纳自拆保证金后暂行管理，自拆保证金按照现行集体土地上房屋征收重置价格计算。

没收的违法建筑由当事人暂行管理的，房屋征收时不予补偿安置。

（三）城市、镇规划区内的违法建筑，符合下列情形之一的，依法可以采取其他方式处理。

1.在本实施细则出台之前，符合土地利用总体规划、城乡规划，且不违反一户一宅政策和建房标准的农户建房，由当事人提出申请，相关行政主管部门按相关法律法规补办手续；不符合用地、建设规划，无法补办审批手续的，违法建筑予以拆除。

城中村违法建筑，根据《衢州市衢江区城中村整体搬迁改造实施办法》及《衢州市衢江区城中村违法建筑认定及处理意见》予以处理。

2.在本实施细则出台之前，已经政府和相关行政主管部门处罚，符合用地、建设规划和国家相关政策要求并整改到位的，可以补办审批手续。

3.未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定进行建设，符合下列情形之一的，属尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，限期改正，依法处以罚款，并依法补办相关手续。

（1）未按照相关规划许可规定进行建设，但是可以通过改建、回填措施达到与许可内容一致或者恢复到违法建设前状态的；

（2）已进入审批程序，符合审批条件，并取得前期审核同意的规划审批文件，但尚未取得工程规划许可的；

（3）房屋因灾灭失，未经批准而按原高度、原面积建设的；

（4）未经批准危房改建或房屋维修实施整体拆建，但未改变原高度、原基础、原面积的；

（5）因公共利益需要，整体拆迁安置尚未完成规划审批手续的。