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临海市住宅区物业管理实施细则
(2001年10月12日临海市人民政府令第13号发布,自发布之日起施行)
第一章 总则
第一条 为加强本市住宅区的物业管理,维护住宅区的公共秩序,保护业主的合法权益,创造良好的居住环境,并推动社区建设,根据《浙江省住宅区物业管理办法》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域城镇住宅区的物业管理。
第三条 本实施细则所称的住宅区,是指住宅建筑面积1万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。
本实施细邮电部所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本实施细则所称业主,是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。
本实施细则所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治,同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。
第四条 临海市建设局(以下统称物业行政主管部门)是本市住宅区物业管理行政主管部门。房管、市政、园林、环卫、供电、工商、物价、电信、公安等有关管理部门(下称专业管理部门),按照各自的职责分工配合物业主管部门,对住宅区物业管理进行监督、服务和指导。
街道办事处、社区居民委员会应积极支持住宅区实施物业管理。
第五章 业主大会与业主委员会
第五条 实行物业管理的住宅区购房入住率达到60%以上的,应当召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。
业主大会由全体业主组成,业主代表大会由每个住宅单元业主推选1-2名代表组成。
第一次业主大会或业主代表大会,由住宅区所在地物业行政主管部门组织,会同相关专业管理部门和街道办事处、社区居民委员会统一召开。
第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权:
(一)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
(二)审议业主委员会工作报告;
(三)选举、罢免业主委员会委员;
(四)决定聘用或解聘物业管理企业;
(五)审议通过住宅区物业管理方案;
(六)决定其他有关业主权益的重大事项。
第七条 业主大会或业主代表大会每年召开一次;经业主委员会或10%以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。
涉及全体业主利益的重大问题,业主委员会应提请业主大会或业主代表大会讨论决定。
业主大会或业主代表大会的决议,以全体业主或业主代表的过半数通过。
第八条 业主委员会是业主的自治组织,应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责:
(一)召集和主持业主大会或业主代表大会;
(二)根据业主大会或业主代表大会的决定,签订、变更、终止物业管理委托合同;
(三)监督物业管理企业履行物业管理合同;
(四)监督检查物业管理经费的使用情况;
(五)检查业主公约的执行情况,督促为主及使用人遵守业主公约及其他有关规定;
(六)受理业主对物业管理企业的投诉,督促落实业主对物业管理的意见和要求;
(七)监督和协助物业管理企业的工作;
(八)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第九条 业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成,设主任1人,副主任1至3人,每届任期3年。
业主委员会的决议,以组成人员的过半数通过。
已设立居民委员会的住宅区,业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
第十条 业主公约对全体业主具有约束力。
业主公约应参照省物业行政主管部门制定的业主公约示范文本订立,由业主大会或业主代表大会审议通过。
第十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。
第三章 物业管理企业
第十二条 物业管理企业根据《浙江省物业管理企业资质管理细则》实行资质管理制度。
设立物业管理企业,应具备相应的资质条件,报经物业行政主管部门核准,并按规定向工商行政管理机关办理注册登记手续,领取营业执照,取得资质等级后,方可从事物业管理业务。
第十三条 物业管理企业权利:
(一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业;
(二)按照国家和省有关规定收取物业管理服务费;
(三)制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为;
第十四条 物业管理企业根据委托合同提供下列服务:
(一)房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护;
(二)住宅区的清洁卫生;
(三)绿地、花草树木的养护、管理;
(四)车辆进出及停放的管理;
(五)配合公安部门维护住宅区内的公共秩序,做好安全防范工作;
(六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。
物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作,接受所在地街道办事处的监督。
第十五条 物业管理企业的保安人员,经县级以上公安机关培训后持证上岗,并接受所在地公安机关的监督和业务指导。
第十六条 物业管理体制属服务性行业,物业管理企业可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第四章 住宅区物业的建设、使用与维护
第十七条 新建住宅区应按照《临海市城市住宅及其配套设施工程竣工综合验收实施办法》实行综合开发并实施封闭式管理。
住宅区内的物业管理用房,住宅区封闭设施以及相关的社区服务设施由住宅区开发建设单位在综合开发时同步规划配套,同步施工、同步交付使用。
第十八条 住宅区开发建设单位在办理《商品房预售证》前,必须选聘一家有资质的物业管理企业进行前期管理,签订《前期物业管理委托合同》并报物业行政主管部门备案,前期物业管理所需费用由开发建设单位负责。
住宅区交付使用而入住率不到60%的,由已确定的物业管理企业继续实施物业管理,物业管理成本不足部分由开发建设单位负责。
业主大会或业主代表在会产生后,由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。改聘物业管理企业,应由业主委员会在物业行政主管部门的指导下,自行选择招标等聘用方式。
第十九条 实施物业管理的住宅区,业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同(以下简称委托合同)。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内,将委托合同报住宅区所在地物业行政主管部门备案。
委托合同具体内容参照省物业行政主管部门和省工商行政管理部门共同制定的示范文本。
第二十条 住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工综合验收合格之日起15日内,向所在地物业行政主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料:
(一)住宅区总平面图;
(二)住宅区单体建筑、结构、设备图;
(三)住宅区地下管网图;
(四)有关设施、设备的使用和维修技术资料;
(五)住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后,物业行政主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。
第二十一条 实行物业管理的住宅区应在物业行政主管部门的组织指导下,建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施的维修、养护。
第二十二条 物业维修专项资金的收取、管理与使用必须严格执行《浙江省住宅区物业管理专项资金管理暂行办法》之规定,并由当地物业行政主管部门以业主委员会名义专户存储,专项管理。其收支情况应当公开,接受业主监督。财政、物价、审计部门依法对房屋维修专项资金的收取管理和使用进行监督、检查和审计。
物业维修专项资金不得出借,不得用于房地产投资,不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修专项资金应设立明细帐,明细帐一般按单幢住宅设置,其增值部分用于物业的日常维修,净收益部分专作维修资金滚动使用和管理。
第二十三条 物业维修专项资金不敷使用时,由物业行政主管部门组织,经业主大会或业主代表大会决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。未出售的房屋以开发建设单位为业主进行续筹。
第二十四条 住宅区交付使用后,由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。委托物业管理企业承担的,应由开发单位与委托物业管企业订立合同明确权责,并报物业行政主管部门备案。
住宅区业主委员会成立后,物业管理企业应将合同一并提供给业主委员会。
第二十五条 住宅区内户外管道煤气、通信、水、电、有线广播电视等的管线及设施、设备的维修与养护,由有关专业单位负责或者由委托的物业管理企业负责,维修与养护费由各专业单位支付。
其相关资料应提供给业主委员会,并报物业行政主管部门备案。
第二十六条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为:
(一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途;
(二)对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占;
(三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(四)擅自占用公共场地,损坏化共设施,毁坏绿化;
(五)随意停放机动车辆;
(六)乱设摊、乱设集贸市场;
(七)乱倒垃圾、杂物;
(八)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划;
(九)聚众喧闹,噪声扰民;
(十)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;
(十一)法律、法规、规章及有关政策规定禁止的其他行为。
第二十七条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第五章 物业管理用房与费用
第二十八条 开发建设单位在住宅区开发建设中,应当按住宅区总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供,其中千分之三作为物业管理办公用房,千分之四作为物业管理经营用房。
物业管理用房产权属国家所有,由物业主管部门申报产权备案并交业主委员会代管,由物业管理企业使用。
不能按标准提供物业管理用房的,不足部分由开发建设单位按同期、同地段房屋市场价格实行货币补偿,补偿资金由物业行政主管部门专户储存、专项管理、专项处置。
第二十九条 物业管理经营用房应用于住宅区社区服务,具体使用与租金由业主委员会和物业管理企业共同商定,其租金收入用于该住宅小区物业管理费用的补贴。
第三十条 物业管理办公用房和经营用房不得转让,改变用途须由物业管理企业提交业主委员会商定。]
第三十一条 物业管理服务费的收费标准应根据物业管理企业资质等级,按规定的权限由物价部门会同物业行政主管部门制定。
物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价。
物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府指导价。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费,除法律、法规另有规定外,其他部门不得重复收取。
第三十二条 实行物业管理的住宅小区,物业所有权人、使用人应按核定的收费项目和标准按时向物业管理企业缴纳物业管理服务费;不按规定缴纳管理服务费的,物业管理企业有权按照服务合同要求追偿。
实行物业管理的住宅小区内未出售房屋,由开发建设单位按50%的比例支付物业管理费。
物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主监督。
第六章 法律责任
第三十三条 对未经物业行政主管部门资质审查擅自承担住宅区物业客理业务的物业管理企业,由物业行政主管部门责令其限期改正,并视其情节轻重,按照《浙江省住宅区物业管理办法》,可处以2000元以上10000元以下的罚款。
第三十四条 住宅区开发建设单位不按本实施细则规定提供物业管理用房的,由物业行政主管部门责令其限期提供。
第三十五条 违反本实施细则第二十二条、第二十四条、第二十五条、第二十六条之规定的,由有关行政主管部门依法查处。
第三十六条 业主违反业主公约的,或者物业管理企业不履行委托合同的,应当依法承提民事责任。
第三十七条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序,按照有关法律、法规和规章的规定执行。
第三十八条 当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十九条 物业管理部门的工作人员在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用物业维修专项资金,尚未构成犯罪的,由相关主管部门责令其限期改正,并给予行政处分。
第四十条 违反本实施细则规定触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十一条 本实施细则施行前已建成使用的住宅区,应按照本实施细则逐步实行和逐步完善物业管理。
非住宅区性质的集资联建、房改房及商务、商贸房实施物业管理,可参照执行本实施细则。
第四十二条 本实施细则实施中的具体问题,由市建设局负责解释。
第四十三条 本实施细则自公布之日起施行。临海市人民政府1998年印发施行的《临海市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。