临海市人民政府办公室关于印发《临海市农村宅基地及住房历史遗留问题处置确权登记的

实施意见》的通知

各镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位：

《临海市农村宅基地及住房历史遗留问题处置确权登记的实施意见》已经第十六届政府第14次常务会议讨论通过。现印发给你们，请认真组织实施，抓好落实。

临海市人民政府办公室

2018年6月16日

（此件公开发布）

临海市农村宅基地及住房历史遗留问题

处置确权登记的实施意见

为加快推进农村宅基地及住房确权登记发证工作，保障农民合法财产权利，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）《浙江省城乡规划条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）、《台州市人民政府办公室关于加快全市农村宅基地及住房确权登记工作的意见》（台政办函〔2017〕80号）等相关文件规定，现结合我市实际，特制定本意见：

一、充分认识农村宅基地及住房确权登记工作的重要意义

做好农村宅基地及住房确权登记工作是维护农民合法权益，促进农村社会和谐稳定的重要措施；明晰农村宅基地及住房产权关系是深化农村土地产权制度改革，促进农民增收、城乡统筹发展的基础；推进农村宅基地及住房确权登记工作，是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。各镇（街道）要结合实际，进一步提高认识，加强领导，周密部署，按照农村产权制度改革、不动产统一登记等要求，统筹推进农村宅基地及住房确权登记发证工作，促进农村各项改革的深入推进。

二、不同历史时期不同违法类型处置办法

在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积、房地一体”的前提下，本着尊重历史的原则，分类处理不同历史时期形成的农村宅基地及住房问题。 

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建，由村委会、镇（街道）出具证明，公示10日后无异议的，视为符合城乡建设规划与土地利用总体规划，可按现有实际宅基地使用面积、房屋建筑面积确定宅基地使用权及房屋所有权（不含应拆未拆老屋）。

（二）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1994年4月19日《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施前，农民未经批准占用宅基地建房，且至今未扩建或翻建，公示10日后无异议的，视为符合城乡建设规划与土地利用总体规划，按50元/宗处置（处罚）并补办用地审批（简易程序）手续后，确定宅基地使用权和房屋所有权；建房用地已审批或宅基地使用权已登记的，在确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权（不含应拆未拆老屋）。 

（三）1994年4月19日《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施后至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发前，农民未经批准占用宅基地建房，按下列情形分类处置。

1．以下情形的农房在公示10日后无异议的，视为不影响他人权益或影响他人权益但无异议，可以认定为不影响村庄规划实施，按100元/宗处置（处罚）后予以规划确认，并补办建设规划与用地审批（简易程序）手续，按批准面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

（1）建筑檐口高度超过规划许可2.20M及以下，其它均符合批准要求的。

（2）经实测，超过规划许可确定的建筑面积，但不超出规定的合理误差范围（3%）， 其它均符合批准要求的。

（3）建筑整体或局部移位，但不影响该区块后续规划实施的。

（4）隔间或隔幢擅自整间移位建造的农民住宅，占用宅基地未超过批准面积，且符合土地利用总体规划、村镇建设规划的。

（5）平改坡或坡改平，檐口高度符合批准规划的。

（6）坡屋顶在屋顶设置露台形成屋顶有阁楼的建筑，其它均符合批准要求的，其阁楼面积不计入超面积允许误差范围。

（7）总高度符合批准规划要求，各层层高存在互相调整的。

（8）建筑层次符合规划要求，底层层高≤5.60M，在底层局部设置夹层的，其夹层面积不计入超面积允许误差范围。

（9）上部建筑符合规划许可要求，底层室内外高差≤1.40M，地下室在建筑垂直投影范围内并无直接对外出入口，且地下室高度未超过3.60M的。

（10）建筑占地占用“六线”（红线、黄线、蓝线、绿线、紫线、黑线）控制范围，其建设批准时间在“六线”规划批准之前并在规定时间内建成，建筑符合批准要求的；或占用宅基地未超过批准面积，或宅基地使用权已登记，且符合土地利用总体规划、村镇建设规划的。

2．以下情形的农房在公示10日后无异议的，视为不影响他人权益或影响他人权益但无异议，可以认定为不严重影响村庄规划实施。城市建成区、杜桥镇建成区等一级片区（具体范围见附件2），未批先建或少批多建的，处单体建筑工程造价5%的罚款，没收超出部分违法所得；建制镇建成区等二级片区（具体范围见附件2）未批先建的，按100元/宗处置，超出规划审批标准部分建筑按20元/㎡处置，少批多建的，超出部分建筑按20元/㎡处置；三级片区，未批先建的，按100元/宗处置，超出规划审批标准部分建筑按10元/㎡处置，少批多建的，超出部分建筑按10元/㎡处置。具体处罚额度及违法所得的计算标准按照附件执行。

处理（处罚）后予以补办建设与用地审批（简易程序）手续，按批准面积确定宅基地使用权和房屋所有权。建房用地已审批或宅基地使用权已登记的，规划按用地审批或登记面积进行确认，在确定宅基地使用权的基础上确定房屋所有权；对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。但已根据临政办发〔2014〕205号文件进行过处置的不再处罚。

（1）平改坡或坡改平，檐口高度：2.20M＜超过批准规划≤3.60M的；

（2）未批先建或少批多建，建筑占地面积符合规划（无规划按限额）规定，其建筑符合建房时相邻或相近批准建筑规划要求，且不影响现行建设规划实施的。

（3）未批先建或少批多建，建筑占地面积超规划（无规划按限额）不足一间且≤30㎡，层数超规划两层以下（含两层）且总高度不超出规划高度6.60M（含6.60M），其建筑基本符合建房时相邻或相近批准建筑的规划要求，且不影响现行建设规划实施的，占地在限额内的建筑给予规划确认(地下室在建筑垂直投影范围内且高度未超过3.60M，但底层室内外高差＞1.40M的，则此地下室也计入上部建筑层数)。

（4）未批先建，处于未编制建设规划的山上村，其建筑占地面积超限额不足一间且≤30㎡，建筑在三层及以下，且高度≤11.00M的。

（5）未批先建或少批多建，违法占地面积超规划（无规划按限额）一间且＞30㎡，建筑符合建房时相邻或相近批准建筑的规划要求，其超间部分在符合“两规”的前提下，优先调剂给无房户、应建户。

（6）未批先建或少批多建，但建筑基底占地面积符合规划（无规划按限额）规定，其建筑外挑超建筑面积累计在基底面积数以下，且不影响现行建设规划实施。

（7）少批多建，底层设置敞开式门廊，其它均符合批准要求的。

（8）辅房未批先建，层数在二层以内（含二层），但主房符合批准要求的，经处理（处罚）后，主房给予确认，辅房不予确认；原辅房已批准或其宅基地使用权已登记的，则按一层认定，超建的按主房处置标准执行。

（9）建筑形态不符合批准规划，擅自加宽或拉长，但建筑占地面积及建筑面积、建筑层次均未超过规划许可或超面积在合理误差范围（3%）内，且不影响现行建设规划实施的。

3．以下情形的农房不予规划确认及补办建设规划与用地审批手续

（1）建筑占地占用“六线”（红线、黄线、蓝线、绿线、紫线、黑线）控制范围且未批先建或少批多建的，含原有批准面积一律不予规划确认。但宅基地使用权已登记的除外。

（2）已作出拆除处罚决定并已进入法律执行程序的。

（3）严重影响近期建设规划或详细规划实施的。

（4）城市建成区、杜桥镇建成区范围内建筑檐口高度超过规划许可6.60M以上，其他区域建筑层数超过批准层数二层以上的，含原有批准面积一律不予规划确认。

（5）未批先建，建筑占地面积虽符合限额规定，但其建筑均不符合建房时相邻或相近批准建筑规划要求的。

（6）少批多建，建筑占地超限额虽不足一间（≤30㎡），超高虽少于二层且≤6.60M，但超高、超面积建设影响他人权益，经公示后有异议，利害关系人不愿意放弃相关权益并不愿接受现状的。

（7）存在严重安全隐患，又不能整改消除的农房。包括位于严重影响生命财产安全的地质灾害隐患区的农房，危旧房排查中发现存在严重安全隐患的农房等。

（8）地下室高度超过3.60M，或超出审批的建筑垂直投影范围，或设置直接对外出入口的，则地下室不予确权。

（9）住宅占地面积超过批准面积且超限额一间（＞30㎡）及以上，行为人又不服从调剂的，含原有批准面积一律不予规划确认。

（10）简易建筑无论宅基地是否已确权，该建筑不是业主唯一居住场所的，一律不予规划确认。

（11）违法建筑无法采取改正措施消除影响的。

（12）违法建筑当事人不愿意接受处罚的。

（13）列入项目建设、立改套范围的城中村改造、危旧房改造等项目规划范围内的。

（14）法律法规规定的其他情形。

2009年12月31日《全国第二次土地利用现状调查》成果确认后未批占用宅基地建房，补办用地手续时涉及农用地的应当依法办理农转用后再补办建设与用地审批手续。

（四）2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）文件出台后至本文发布止，城镇规划区外农民未批先建占用宅基地建房，符合土地利用总体规划和村庄规划的，或符合本文第二条第（三）款第1类情形的，公示10日后无异议，按500元/宗处置后，按现行建设与用地审批手续予以补办，并确定宅基地使用权和房屋所有权。其它情形的，按现行法律法规处置。

三、建设规划与用地手续补办办法

1．采用简易程序办理土地及房屋相关审批手续的，以《临海市农房登记处置确认表》的形式进行确认；涉及基础设施配套费的，按有关规定收取。

2．农民拥有的宅基地合计面积未超出《临海市农民住宅用地管理办法》规定限额标准的，视作符合“一户一宅”政策；因规划因素超限额的，可按规划面积补办审批。

3．农村宅基地及住房补办审批手续原则上根据现行在册农业人口，按《临海市农民住宅用地管理办法》规定限额标准，如果户籍人口变动的，并且未享受过房改的，可以坚持人口数从优原则（既可按照建房时的人口数，也可按照现在人口数）。

4．村庄规划到期无需修编的应当予以续期，免除费用收取；土地利用总体规划列入复垦区的、无村庄规划、无需编制村庄规划的，如高山村、偏远村、海岛村，按上述相关条款补办建设与用地手续。

5．经市相关部门批准，因新农村建设人口集聚、地质灾害防治、下山脱贫、岛屿移居、拆迁安置等原因涉及移民，需跨村建设农房，在安置地村民代表会议同意的前提下，落实原宅基地处置政策后，可按安置地村的村民待遇办理建设与用地手续。

四、农村宅基地及住房确权登记

1．房屋登记建筑面积测绘以不入户测量为原则，出具分户图，不作分层图（独立审批联合建设的房屋除外）。