各乡镇人民政府、街道办事处，市政府直属各单位：

《乐清市个人住宅建设管理办法》已经十六届市政府第二十二次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

乐清市人民政府

2020年3月20日

（此件公开发布）

乐清市个人住宅建设管理办法

第一章  总  则

第一条  为进一步加强我市个人住宅建设管理，改善城乡人居环境，提升城乡建设品位，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《浙江省城乡规划条例》《浙江省自然资源厅、浙江省农业农村厅、浙江省住房和城乡建设厅关于印发农民建房“一件事”办事指南的通知》（浙自然资函〔2019〕47号）等法律法规及上级行政规范性文件规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  我市个人住宅建设活动适用本办法。

本办法所称个人住宅建设，是指在我市行政区域内符合条件的村民和居民（以下简称村<居>民）在集体土地或者国有土地上新建、改建和扩建个人住宅的行为。

本办法所称改建是指在原用地范围内对原住宅进行改造或者重建的建设行为；扩建是指扩大原住宅用地范围的建设行为。

第三条  乡镇人民政府（街道办事处）负责集体土地上个人住宅建设用地审批（含用地资格预审）；受市政府委托负责国有土地上符合条件的个人住宅建设用地审批。

市自然资源和规划局负责个人住宅建设国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。

市住建局负责《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》发放和建设工程规划核实工作。

市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划；对乡镇人民政府（街道办事处）宅基地管理进行业务指导和监督。

其他相关部门依据各自职责，积极配合做好个人住宅建设有关工作。

第四条  村民委员会或者村集体经济组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正，做好个人住宅建设管理相关工作。

第五条  个人住宅建设应当符合国土空间等相关规划，并遵循合理布局、节约用地的原则。

第二章 规划控制

第六条  按照城乡建设和发展需要，市域范围内划分为重点控制区域和一般控制区域。

重点控制区域的范围详见附件1，重点控制区域以外的区域为一般控制区域。市政府根据城乡发展需要适时调整重点控制区域范围。

重点控制区域细分为一级控制地带和二级控制地带。下列区域为一级控制地带，其他重点控制区域为二级控制地带：

（一）30米以上规划道路红线外两侧50米内的区域；

（二）规划功能为非住宅类用地（不包括以住宅为主要功能的混合用地）的区域；

（三）已列入旧城、旧村及城中村等改造范围的区域；

（四）市政府确定的其他区域。

第七条  根据控制区域不同，对个人住宅建设按照以下规定进行分类管理：

（一）一级控制地带内只允许不扩大建筑规模的改建，禁止新建和扩建单间式住宅；

（二）二级控制地带内只允许改建，禁止新建、扩建单间式住宅；

（三）一般控制区域内鼓励建设公寓式住宅。

第八条  在重点控制区域内已形成整幢建设的成排房屋，其中未建的用地规模在100平方米以下的插花闲置地，不宜建设公寓式住宅的，可以新建单间式住宅。

第九条  严格控制与规划不符合的房屋进行重建。但是存在安全隐患或者因自然灾害造成的毁坏性房屋，可以修复加固；无法修复加固的，优先予以拆迁安置；近期无法落实拆迁安置并鉴定为D级危房的，在乡镇人民政府（街道办事处）出具近期无法落实拆迁安置的意见后，允许原拆原建（不提高原建筑高度、不扩大原建筑规模），对不占用城市道路、不影响近期规划实施的，可以适当放宽到3层。

第十条  国有土地上的单间式住宅（非房地产开发项目）除在原址仍按单间式进行不扩大建筑占地规模的改建外，可以单独或者联合申报改建公寓式住宅，但最高不得超过6层。国有出让土地上的公寓式住宅或单间式住宅，符合规划要求，经批准同意追加房屋建筑面积的，应当补缴土地出让金。

第十一条  单间式住宅层数不得超过6层，建筑高度不得超过21米。

第十二条  单间式住宅间距以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求。

单间式住宅布置应当符合规划，但在审批时可以根据实际情况在规划具体位置一米范围内调整，不再重新修改规划，并应当按照相关技术规定重新核算并确定建筑层数。

第十三条  在旧区内建设单间式住宅，北侧为单间式农居且层数在3层以上的，位于南侧的拟建建筑与北侧住宅的建筑间距按照以下方法确定：

（一）拟建建筑高度超过14米的，建筑间距应当不小于自身建筑高度的0.8倍；

（二）拟建建筑高度在14米以下的，建筑间距应当不小于自身建筑高度的0.6倍，且不小于4米。

第十四条  村民委员会或者村集体经济组织应当对本村个人住宅建设进行统筹规划，合理布局。

城镇建设重点控制区域内除按照控制性详细规划划分地块进行整体改造外，建设公寓式住宅前，村民委员会或者村集体经济组织应当报请乡镇人民政府（街道办事处）组织编制地块方案；一般控制区域内建设公寓式住宅的，根据需要编制地块方案。

第十五条  对尚不能按照地块方案实施连片整体改造的，可以在地块方案规划范围内划分便于近期建设的若干独立实施区域，按照统一规划、分步建设的原则实施局部改造。在独立实施区域制定分配方案后可以按栋进行建设。

第十六条  独立实施区域的划分应当符合以下规定：

（一）控制红线内规划建筑离界距离满足技术规定或者对红线外现状合法建筑日照分析符合规定；对区域外原已达不到日照标准的建筑，不得降低其原有日照标准；

（二）四至为不足24米规划道路的，以道路中心线为界；

（三）各独立实施区域之间的界线应当重合。

第三章 用地控制

第十七条  严格控制占用耕地建设住宅，尽量规划和使用原有宅基地、村内空闲地。

个人建房用地禁止选址在地质灾害易发区。

第十八条  村（居）民利用集体土地建设单间式住宅，其所拥有的住宅占地面积之和不得超过下列标准：

（一）家庭人口6人以上为大户，使用耕地的，不得超过125平方米；使用其他土地的，不得超过140平方米；

（二）家庭人口4至5人为中户，使用耕地的，不得超过90平方米；使用其他土地的，不得超过120平方米；

（三）家庭人口3人以下为小户，使用耕地的，不得超过60平方米；使用其他土地的，不得超过90平方米。

已有宅基地，在标准面积内再申请耕地建房的，原有宅基地面积按照70%折算成耕地面积。

审批时还应当考虑自然间的完整性。

第十九条  集体土地上的单间式房屋原拆原建的，其住宅占地面积不受户籍、家庭人口限制，但不得大于140平方米。

宗地四至有部分移位或者房屋形状、朝向发生变化，在保持用地面积、土地性质不变、未影响相邻权利人合法权益并且符合规划控制的情况下，视为原拆原建。

第二十条  村（居）民利用集体土地单独或者联合建设公寓式住宅的，套型面积一般不超过160平方米，建筑面积按照下列规定审批，审批时应当考虑套的完整性：

（一）新审批的大户不超过480平方米、中户不超过360平方米、小户不超过240平方米；