各乡、镇人民政府，街道办事处，市政府各部门：

《江山市农村宅基地及住房确权登记发证实施细则》已经市政府第四十八次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

江山市人民政府办公室

2019年11月11日

（此件公开发布）

江山市农村宅基地及住房确权登记发证实施细则

第一章　总　　则

第一条　为贯彻落实《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）等文件精神，规范我市农村宅基地及住房确权登记发证工作，保护农村村民的合法财产权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条　本细则适用于江山市行政区域内农村宅基地及住房的确权登记发证工作，不包括设施农用地、临时用地等其他用途土地上建造的临时性生产用房和其他附属用房。

第三条　城市建成区范围内的农村，以及建成区外即将实施城市建设的农村，农村村民的宅基地及住房确权登记发证暂缓进行，具体是虎山街道孝子、平棋、达道、溪东、双龙等村，双塔街道迎宾、金家、天余、五家山、缸甫底、大夫弟、陶村、郑村等村，清湖街道路陈、七斗、蔡家山、蔡家、浮桥头、童家等村。农户因拆迁安置等原因使用国有划拨用地建房，且安置地在市区范围外的房屋，同时纳入农村宅基地及住房的确权登记发证范围，但具体的操作办法按现行的同类型用地房屋确权发证政策执行。

第二章　原　　则

第四条　依法登记原则。按照相关法律、法规、规范性文件的规定，农村村民的宅基地及住房必须依法进行登记。

第五条　申请登记原则。以户为单位申请农村宅基地及住房登记，申请人应为宅基地审批或宅基地登记时的户主，户主应当向农村宅基地及住房所在地的登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。

第六条　房地权利一致原则。农村村民申请宅基地及住房登记，应当遵循宅基地使用权权利人与房屋所有权权利人一致的原则。

第七条　尊重历史，稳妥推进原则。坚持“权属合法、界址清楚、一户一宅、面积法定”的前提下，妥善处理农村村民建房管理中存在的少批多建、未批先建等历史遗留问题，按照“先易后难、先简后繁、先确权后发证”的工作方法，稳妥推进确权登记发证工作。

第八条　不变不换原则。本工作细则实施前已颁发的房屋所有权证和土地使用权证依然有效,权利人申请变更登记时予以换证。

第三章　确权规定

第九条　农村宅基地确权依据。严格按《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）执行。

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。

（二）1982年2月13日至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地的，若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及当时江山县政府有关规定处理的，可按实际使用面积确定宅基地使用权；若至今未处理的，可由本农村集体经济组织出具证明，参照当时的政策处理后，按实际使用面积确定宅基地使用权。

（三）1987年1月1日至2009年12月31日，农村村民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合建房条件，且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，经本村集体经济组织同意并公示无异议，在对未批部分进行处理（处罚）后，按土地利用现状在规定面积标准内补办用地审批手续，并按批准面积确定宅基地使用权。

（四）2010年1月1日起至2014年3月27日前，农村村民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合建房条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划，经本农村集体经济组织同意并公示无异议，对未批部分进行处理（处罚）后，按违法占用前的地类在规定面积标准内补办用地审批手续，按批准面积确定宅基地使用权。

（五）2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发后的违法占地建房，一律按现行政策处理。

第十条　农村房屋确权依据。严格按照《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）执行。

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，该宅基地上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权。

（二）1982年2月13日至1993年11月１日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，且在1993年11月１日后未发生变化的，按浙政办发〔2014〕73号文件的相关规定确定宅基地使用权，并根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；超出已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确权。

（三）1993年11月１日至2014年3月27日前，农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，按浙政办发〔2014〕73号文件的相关规定确定宅基地使用权。对已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后，按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权；对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。农村村民占用经依法批准的宅基地建房，但未办理村镇规划审批手续的，补办村镇规划审批手续后，按村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权。对房屋实际建筑面积小于村镇规划批准的建筑面积的，按房屋实际建筑面积确定房屋所有权。

（四）《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村村民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台后，农村村民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。

第十一条　农村村民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按照本市“三改一拆”的政策，该拆除的坚决拆除。符合浙政办发〔2014〕73号等文件处理要求的，违法用地、违法建设行为按浙政办发〔2014〕73号等文件，以及原江山市国土资源局、规划局等四单位出台的《江山市农村村民违法建房分类处置实施意见》（江土资〔2018〕70号）等文件处理到位，除批少建多等不能补办用地审批手续外，其它的必须补办用地审批手续后方可申请确权发证。

第十二条　宗地图、房屋分户图按主房实际范围绘制，登记时宅基地面积、房屋建筑面积分别按浙政办发〔2014〕73号、浙政办发〔2017〕43号文件要求认定的用地面积、建筑面积确权发证，用地面积、建筑面积超出认定面积的部分，在不动产权证书附记栏中注明，超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。

第十三条　附属用房（含生产用房）列入本市农房管控及风貌提升须拆除的，必须坚决拆除。余下的部分，除土地初始登记已确权发证、2018年7月1日后列入宅基地审批，本次可进行宅基地及住房首次登记发证外，其余的不予确权发证。土地初始登记已确权发证的，房屋用途仍按原来的填写。

第十四条　已办理土地使用证，但土地证证载面积没有按建筑占地面积，而是按用地面积记载的，本次换发不动产权证时，宗地面积按经确认为合法的建筑占地面积记载。