各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

《余杭区农村村民建房管理办法》已经区委、区政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

杭州市余杭区人民政府

2013年10月11日

余杭区农村村民建房管理办法

为进一步加强我区农村村民建房管理，规范农村村民建房行为和办事程序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《浙江省城乡规划条例》、《杭州市城乡规划条例》和《余杭区农村住房改造建设控制区域划分实施意见》等有关法律、法规和政策规定，结合我区实际，特制定本办法。

一、适用范围和审批权限

（一）本行政区域内符合农村住房改造建设规划要求的农村村民、撤村建社区居民（在册农业户口的，以下统一简称为村民）建房管理适用本办法。

（二）凡新建、拆建和翻建住宅的，均应按本办法依法审批。农村村民申请建造住宅，由镇、街道、开发区按户逐宗审批，报国土部门备案。其中农村村民建造住宅使用农用地和其他土地（未利用地）的，先按土地利用年度计划办理农转用审批手续。

二、基本原则

（一）节约集约原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地。要从保护耕地、有利生产、方便生活出发，充分利用原有宅基地、村内空闲地和周边的丘陵坡地，不占或少占耕地建造住宅。

（二）统筹规划原则。积极引导和鼓励自然村向中心村、城镇集聚；鼓励统建、联建和公寓式住宅。农村村民建房必须符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划及村庄布点规划。

（三）分类处置原则。按照《余杭区农村住房改造建设控制区域划分实施意见》（区委办〔2013〕111号）的规定，严控区一律停止农户建房审批，实施农居多高层公寓安置政策。对于危房或分户建房等住房困难的，可申请提前安置，经同意后，先予解决一套安置房。远期控制区对拆迁户实施农居多高层公寓安置政策；危房户凭危房手续，在原宅基地上按照区建房标准审批建房；对分户建房，有空闲宅基地且不占农用地及无土地权属争议的，可按区建房标准审批;符合分户建房条件但无宅基地的或住房确实困难的，经申请同意后，可提前就近解决一套已实施的安置房。自建区按本办法申请建房；因成片拆迁开发的，由区级相关部门根据项目规模、性质、位置确定安置方式，确定为农居多高层公寓安置的，按农居多高层公寓安置政策执行。特殊控制区根据良渚遗址保护区、超山风景名胜区的相关管理规定和规划进行审批，执行该区域的农居建设详细规划方案。

（四）严格审批原则。严格按照土地利用总体规划、村庄建设规划和相关规定等程序审批农村村民建房，规范审批管理。为控制建房秩序，区政府对年度建房总量进行控制，各镇、街道、开发区每年年初应向区政府上报农村村民建房计划，经区政府批准后方可实施。严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，必须进行地质灾害危险性评估，通过治理达到安全要求后方可建造。农村村民建房使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

（五）优先保障原则。为确保农村村民建房依法依规使用土地，镇、街道、开发区应根据本区域内的村民建房需求，切实做好村庄布点规划和土地利用总体规划的调整，保障村民建房用地落实到地。同时，各镇、街道、开发区要编制辖区内年度农村村民建房计划报区国土等有关部门核定，实行总量控制。根据年度计划每年优先安排一定的用地指标，用于农村村民建房用地。

三、审批条件

（一）在本办法适用范围内，符合下列情形之一的，可申请建房：

1．在自建区范围内：

（1）常住人口中已领取结婚证书，经镇、街道、开发区审核符合分户要求，确需分户建房的；

（2）现有房屋需要改建的；

（3）因国家、集体建设或规划需要迁建的（成片拆迁开发确定多高层公寓安置的除外）；

（4）灾毁住房需要重建的；

（5）法律、法规、规章另有规定的。

2．在远期控制区内：

（1）常住人口中已领取结婚证书，经镇、街道、开发区审核符合分户要求，确需分户建房且可选址于空闲宅基地的；

（2）原基地危房改造的。

（二）农村村民有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

1．出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的；

2．以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户的；

3．现居住房屋建成不足十五年，又不属危房，要求异地拆建的；

4．身边有农业户口子女的老人单独申请宅基地的；

5．违法违章建房未处理结案的；

6．不符合村庄规划的；

7．其他不符合申请宅基地条件的。

（三）经本区接收安置并经批准回乡落户的退役军人申请建房的，应当持原所在单位或者原户口所在地的人民政府出具的无住房证明材料和本区房改部门出具的无房改房、经济适用房和未享受房改补贴的证明，并经户口所在村（社区）民委员会同意后，方可申请建房。

（四）经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建房的，应经批准定居所在地村（社区）民委员会同意后可申请建房。

（五）现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员家属申请建房的，提供有效证明后，上述人员可以按本村（社区）常住户口计算。

（六）本区接收安置并经批准回乡落户的退役军人和经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建房的，其宅基地面积按本办法第四部分建房用地标准参照执行。

四、建房用地标准

农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户建房用地（包括附属用房等）面积标准为：

占用耕地的为：6人以上户不超过125平方米；4至5人户不超过115平方米；3人以下户不超过100平方米。

使用其他土地的，6人以上户不超过140平方米；4至5人户不超过130平方米；3人以下户不超过120平方米。

两户以上联建的每户统一控制在125平方米之内。

独生子女按二人计算。

村民建房建筑层数应严格控制在三层以内，建筑檐口高度不得大于10米，坡屋顶总建筑高度不得大于13米。特殊控制区等区域对高度有特殊要求的按具体规定执行。

五、审批程序

（一）各村应根据本村危房户、无房户、住房困难户、一般户等的需求依次有序组织材料报批。规划行政许可和建设用地行政许可的职能下放，由各镇、街道、开发区审批。各镇、街道、开发区应根据审批工作流程规范审批。具体报批程序如下：

1．计划申请

每年年初，各镇、街道、开发区应在调查摸底的基础上，向区政府提出计划申请。提出改建、新建数量的初步计划，由国土部门调查核实后，经区政府批准下达计划。各镇、街道、开发区在区政府批准的计划内实施，做到总量控制、有序建设。

2．申请受理

由村民向村（社区）民委员会提出申请，村（社区）民委员会对申请建房户汇总后提交镇街，镇街对村民提交的书面申请进行预先审核，根据区政府批准的数量，按轻重缓急的原则，确定各村（社区）的当年建房数量，审核通过后再交由村（社区）民委员会讨论和公告。经村（社区）民委员会讨论同意，对符合本办法申请条件、并在本村内公告7天，公告期内无异议的申请人，发放填写《农村村民建房用地呈报表》。

3．组织上报