各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

《余杭区农村私人住房建设管理办法（试行）》已经2017年第16次区长办公会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

杭州市余杭区人民政府办公室

2017年8月21日

余杭区农村私人住房建设管理办法（试行）

第一章　总　则

第一条　为进一步规范农村私人住房建设和管理，提高农村住房建设质量，切实改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《杭州市城乡规划条例》和《关于切实加强农房建设管理的实施意见》（浙政办发（2017）69号）等法律法规和有关政策文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条　余杭区行政区域内,农村村民在集体土地上新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监督管理，适用本办法。

第三条　农村住宅建设管理应当遵循以下原则：

（一）符合规划原则。必须符合城乡规划、土地利用总体规划及其他相关规划，按照规划进行统筹安排。

（二）节约集约原则。必须坚持“一户一宅、拆旧建新”原则，充分利用原有宅基地、空闲地，不占或少占耕地建房，依法使用林地，严格控制宅基地面积。

（三）分类处置原则。农民多高层公寓实施区一律停止农户建房审批。非农民多高层公寓实施区按本办法申请建房，涉及良渚遗址保护区、超山风景名胜区等特殊控制区的依据相关规定和规划进行前置审批后，再按有关程序报批。

（四）严格审批原则。严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、挂牌施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。

（五）分级管理原则。严格按照“农户申请、村级审查、镇街审批、区管转用”的分级管理模式进行管理。

第四条　区人民政府负责本行政区域内农村私人住房规划建设的统一领导和监督管理。

区住建局（规划分局）具体承担本行政区域内农村住房建设的监督指导，制定相关政策和技术规范并组织培训。

国土余杭分局具体承担本行政区域内农村住房建设的用地保障工作，及时查处违法用地行为。

其他有关部门按照规定职责，负责农村住房建设的有关管理工作。

镇人民政府（街道办事处）[以下简称镇（街）]是农村私人住房建设的监管责任主体，具体负责本行政区域内农村私人住房建设的规划、建设和管理，建立镇（街）农村私人住房建设质量安全监督制度和巡查制度，指导村民会议制定、修改村民自治章程、村规民约，加强农村住房自治管理。

村（居）民委员会应当加强对农村私人住房建设的管理和服务，指导和帮助村民依法办理有关手续和实施建设活动。发现违法行为的，应当及时劝阻，并向有关部门和镇（街）报告。

第二章　审批要求和程序

第五条  农村私人住房建设，以户为单位申请，建房人口计算以本户农村常住户口为准。

第六条  建房农户符合下列情形之一的，可按照以下规定计算人口：

（一）未成年独生子女凭有效证明可按2人计算，但违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。

（二）符合单独分户条件的已婚夫妇，双方均属本村常住户口，尚未生育子女的，分户后凭结婚证可按4人计算。

（三）达到法定结婚年龄的未婚子女与父母或直系长辈同户的，少于4人的可按4人计算。

（四）现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。

（五）法律、法规和政策规定的其他情形。

第七条  本办法适用范围内，农村建房户符合下列情形之一的，可以申请建房：

（一）无房户——因自然灾害或人为原因造成住房损毁的农村家庭户；分户后新成立的村民家庭户可以无房户论。

（二）危房户——现有住宅经有关部门鉴定为危房的农村家庭户。

（三）住房困难户——人均住房建筑面积不足20平方米，或因住房结构等原因确实无法满足日常生活的农村家庭户。

（四）因规划实施需要调整迁建的。

（五）法律、法规和政策规定的其他情形。

第八条　农村建房户符合下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）建房选址不符合城乡规划条件的。

（二）出租、出卖或以其他形式转让宅基地及地上建筑物，或将原住房改作他用，再申请新宅基地的。

（三）原有住房已列入政府规划改造范围或需拆迁安置，申请原宅基地拆建的。

（四）违法占地、违法建房、“一户多宅”等未处理结案的。

（五）祖父母与孙子女、父母与子女之间以分户名义单独申请宅基地的。

（六）本人已享受房改房、集资房、其它福利分房的。

（七）在房屋拆迁中已以货币或实物安置等形式予以补偿安置或已享受住房困难家庭安置政策的。

（八）法律、法规和政策规定的其他情形。

第九条　实行年度建房总量控制。各镇（街）应对符合建房条件和要求的农户进行调查统计，并在每年12月底前向国土余杭分局提出下一年度农村私人住房建设计划申请，国土余杭分局根据上报的村民建房计划，调查核实后报区政府批准，原则于次年3月底前下达各镇（街）计划建房额度。各镇（街）在区政府批准的计划内实施农村村民建房，做到总量控制、建设有序。

第十条　建房审批流程如下：

（一）申请受理。由村民向村（居）民委员会提出申请，村（居）民委员会应当就建房的宅基地位置、用地范围、建筑面积、建筑高度等内容，进行村三副班子集体讨论，讨论通过后在村（居）民委员会及建房现场公告不少于7天，公告期满无异议的，报镇（街）审批。

（二）镇（街）审批。镇（街）依据城乡建设规划、土地利用总体规划及其他相关规划，5个工作日内对申请建房户的建房选址进行现场踏勘，对符合建房条件的，按建房的不同用地性质办理相关手续。对不符合建房条件的，2个工作日内书面告知建房户。涉及良渚遗址保护区、超山风景名胜区等特殊控制区的，需在镇（街）审批前报相关主管部门前置审批，相关程序另行制定。

1.原宅基地审批：镇（街）在实地踏勘（选址）后，符合建房条件的在10个工作日内进行材料审核，核发《乡村建设规划许可证》。

2.新基地审批：实地踏勘（选址）后，由镇（街）统一按农转用规定程序上报国土余杭分局办理农转用报批手续，农转用批准后核发《乡村建设规划许可证》，再根据农转用批文办理用地手续。

（三）批准公布。农村私人住房建设用地经批准后，镇（街）应及时通知村（居）民委员会，由村（居）民委员会在7个工作日内将批准结果进行公布。

第十一条　村民申请建房应当以户主的名义提出申请，并提交以下材料：

（一）农村建房书面申请和村民委员会签署的书面意见。

（二）本户家庭户籍证明等证明家庭人口情况的材料。

（三）标明位置和用地范围的宅基地用地平面图，使用原有宅基地的提供宅基地合法性证明。

（四）符合规划设计要求的农房建设施工图（含通用图集）。

（五）其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。

第三章  规划选址和建造标准

第十二条　科学编制中心村建设规划，引导农村居民按规划有计划地向城镇（集镇）和中心村集聚，积极推进中心村建设和农村土地综合整治工作，切实提高土地节约集约利用水平。由镇(街)做好村民建房选址审批，镇（街）在审批时应遵循以下原则：