各镇人民政府、街道办事处，区直各单位：

《余杭区农村住房建设管理办法（试行）》已经区政府研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。

杭州市余杭区人民政府办公室

2020年7月23日

余杭区农村住房建设管理办法（试行）

第一章　总　则

第一条　为进一步规范农村住房建设和管理，提高农村住房建设质量，切实改善农村人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省城乡规划条例》、《杭州市城乡规划条例》和《关于切实加强农房建设管理的实施意见》（浙政办发〔2017〕69号）、《浙江省农村住房建设管理办法》、《杭州市农村住房建设管理暂行办法》等法律法规和有关政策文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条　在余杭区行政区域内集体土地上新建、改建和扩建农村住房的建设活动及相关监督管理，适用本办法。    

第三条  本办法所称农村宅基地，是指经依法确定，农村集体经济组织（指村股份经济合作社和村经济联合社，下同）用于保障其成员生活居住的农村集体建设用地（包括附属用房、庭院用地）。

本办法所称的农村住房及建设，是指农村集体经济组织成员在依法审批宅基地上的住宅房屋及其建设行为。

第四条  农村宅基地所有权由农村集体经济组织统一行使。

第五条　农村住房建设管理应当遵循以下原则：

（一）权责一致原则。申请在集体土地上建房的主体，应是享有集体经济组织成员权利并承担集体经济组织成员义务的本集体经济组织成员。

（二）符合规划原则。必须符合城乡规划、土地利用总体规划及其他相关规划，按照规划进行统筹安排。

（三）节约集约原则。积极开展全域土地整治，坚持“一户一宅、建新拆旧”原则，充分利用原有宅基地、空闲地，不占或少占耕地建房，依法使用林地，严格控制宅基地面积。

（四）分类处置原则。农民多高层公寓实施区停止农户建房审批。非农民多高层公寓实施区按本办法申请建房，涉及良渚遗址保护区、超山风景名胜区等法律法规有特别规定的区域，按有关程序报批。

（五）严格审批原则。严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、挂牌施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。

（六）分级管理原则。严格按照“村民申请、村级讨论、镇街审批、区管转用”的分级管理模式进行管理。

第六条　区人民政府负责本行政区域内农村住房规划建设的统一领导和监督管理。

区农业农村局具体承担指导宅基地分配、使用等监督指导工作。

区住建局具体承担农村住房建设的监督指导工作。

市规划和自然资源局余杭分局具体履行土地管理有关职责，做好规划编制、指标安排、用地保障、确权颁证等工作。

其他有关部门按照规定职责，负责农村住房建设的有关管理工作。

镇人民政府（街道办事处）〔以下简称镇（街）〕是农村住房建设的审批和监管责任主体，具体负责本行政区域内农村住房建设的规划、建设和管理，建立镇（街）农村住房建设质量安全监督制度和巡查制度，指导村民会议制定、修改村民自治章程、村规民约，加强农村住房自治管理。

村（居）民委员会应当加强对农村住房建设的管理和服务，指导和帮助建房村民依法办理有关手续和实施建设活动。发现违法行为的，应当及时劝阻，并向有关部门和镇（街）报告。鼓励村（居）民委员会对农民建房审批推行“一件事”办理服务。

第二章　审批要求和程序

第七条  农村村民一户（以下简称“农户”）只能拥有一处宅基地。

本办法所称的农户，是以农村集体经济组织成员清册为依据，按农村土地承包经营权证等集体经济组织有效权证、实际居住情况、风俗习惯、历史传统、家庭成员关系、人员组成结构等因素综合确定。

第八条  本办法适用范围内，符合下列情形之一的，可申请建房：

（一）因自然灾害或人为原因造成住房损毁的，影响实际居住和使用的；

（二）人均住房建筑面积不足30平方米，或因住房结构等原因确实无法满足日常生活的；

（三）家庭中有多个子女，其中达到法定结婚年龄并落实好父母、直系长辈的住房及赡养问题的；

（四）离婚夫妻一方再婚满两年，放弃原有农村房屋产权的；

（五）因规划实施需要调整迁建的；

（六）法律、法规和政策规定的其他情形。

第九条　符合下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）建房选址不符合相关规划条件的；

（二）将农村住房或宅基地改作他用，或者以出卖、出租、赠与等形式处置宅基地及地上建筑物后再申请建房的；

（三）原有住房已列入政府规划改造范围或需拆迁安置，申请拆建的；

（四）违法占地、违法建房、“一户多宅”等未处理结案的；

（五）祖父母与孙子女、父母与子女之间单独申请宅基地的；

（六）政府供养的孤寡老人、五保户等特困人员；

（七）本人已享受房改房、集资房、经济适用房等其它福利分房的；

（八）在农村集体经济组织已享受宅基地的，或者在房屋拆迁中已以货币或实物安置等形式予以补偿安置或已享受住房困难家庭安置政策的；

（九）法律、法规和政策规定的其他情形。

第十条  符合下列情形之一的，在农村集体经济组织成员清册基础上，可按照以下规定申请计算建房人口：

（一）未达到法定结婚年龄独生子女凭有效证明可按2人计算，但违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口；

（二）已婚夫妻一方是本集体经济组织成员的，尚未生育子女的，凭结婚证可增加2人计算；

（三）达到法定结婚年龄的未婚子女与父母或直系长辈属同一农户的，少于4人的可按4人计算；

（四）现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口;

（五）法律、法规和政策规定的其他情形。

第十一条　实行年度建房总量控制。各镇（街）应对符合建房条件和要求的农户进行调查统计，并在每年12月底前向区农业农村局提出下一年度农村住房建设计划申请，区农业农村局根据上报的农村住房建设计划会同市规划和自然资源局余杭分局调查核实后报区政府批准，待省自然资源厅新增建设用地指标下达后，再下达各镇（街）计划建房额度。各镇（街）在区政府批准的计划内实施农村建房，做到总量控制、建设有序。

第十二条　建房审批流程如下：

（一）申请受理。由农户向村（居）民委员会提出申请，村（居）民委员会应当就建房的宅基地位置、用地范围、农户资格、建房人口、建房标准等内容进行讨论，讨论通过后在村（居）民委员会及建房现场公告不少于7天，公告期满无异议的，报镇（街）审批；有异议的，应召开集体经济组织成员代表会议或成员会议进行集体商议并形成决议，到会成员应占应到会成员的三分之二以上，其通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效。

（二）镇（街）审批。镇（街）依据城乡建设规划、土地利用总体规划及其他相关规划，5个工作日内对申请农户的建房选址进行现场踏勘，对符合建房条件的，按建房的不同用地性质办理相关手续。对不符合建房条件的，2个工作日内书面告知农户。涉及良渚遗址保护区、超山风景名胜区等法律法规有特别规定的区域，需在镇（街）审批前报相关主管部门前置审批，相关程序另行制定。

1. 原宅基地审批：镇（街）在实地踏勘（选址）后，符合建房条件的在10个工作日内进行材料审核，核发《乡村建设规划许可证》。

2. 新基地审批：实地踏勘（选址）后，由镇（街）统一按农转用规定程序上报市规划和自然资源局余杭分局办理农转用报批手续，农转用批准后核发《乡村建设规划许可证》，再根据农转用批文办理用地手续。

（三）批准公布。农村住房建设用地经批准后，镇（街）应及时通知村（居）民委员会，由村（居）民委员会在7个工作日内将批准结果进行公布。

第十三条　农户申请农村建房时，应提交以下材料：

（一）农村建房书面申请和村民委员会签署的书面意见；

（二）本农户家庭成员中享有建房资格及建房人口情况等证明材料；

（三）标明位置和用地范围的宅基地用地平面图，使用原有宅基地的提供宅基地合法性证明；

（四）符合规划设计要求的农房建设施工图（含通用图集）；

（五）其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。

第三章  规划选址和建造标准