各镇（乡）政府、街道办事处，区政府各部门、直属单位：

　　为进一步加强和规范全区物业管理工作，提升物业管理水平，根据《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》等文件精神，结合我区实际，提出如下意见。

　　一、指导思想和基本原则

　　1.指导思想：按照城乡一体化、运作市场化、服务品质化的要求，进一步健全物业管理体系，完善物业管理机制，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展。

　　2.基本原则：

　　统一领导，分级管理。全区物业管理实行统一领导、综合协调，建立区、镇乡（街道）、社区（村）三级物业管理体系。

　　条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化镇乡（街道）属地管理责任，发挥社区（村）主体作用。

　　依规管理，因地制宜。按照省市物业管理条例，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据城乡物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。

　　业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。

　　二、明晰职责，建立三级物业管理体制

　　1.明确区级部门管理监督职责。成立区物业管理工作领导小组，由分管城建副区长任组长，发改、住建、农办、城管、民政、规划、环保、工商、司法、公安、消防等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，由区住建局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全区物业管理工作。强化区住建局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全区物业管理政策，对镇乡（街道）物业管理工作进行指导、考核。强化区物业和住房维修资金管理中心职能，配强工作力量。

　　2.明确镇乡（街道）属地管理职责。镇乡（街道）负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，协调社区居委会（村委会）、业委会和物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇乡（街道）设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇乡长（副主任）任办公室主任，街道配备2—3名、乡镇配备1—2名人员负责日常工作。

　　3.明确社区居委会（村委会）物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会（村委会）工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷。社区居委会（村委会）设立物业管理服务站，由社区居委会（村委会）负责人任站长，片区民警、城管执法队员兼任副站长，配备人员1—2名。

　　三、积极引导，发挥小区业主自治作用

　　1.规范业主大会、业委会运作模式。业主大会、业委会成立、运作和换届严格按照《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》执行。对符合条件的物业管理区域，区物业主管部门和属地镇乡（街道）及时督促成立业主大会、业委会。对未符合条件的物业管理区域，由属地镇乡（街道）的社区居委会（村委会）代为行使业委会职责。业委会成立前或换届期间，由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

　　2.充分发挥业委会管理监督作用。业委会负责执行业主大会决定和决议、选聘监督物业服务企业、监督物业维修资金筹集和使用、调解物业纠纷等工作。建立业委会工作例会制度，协调解决小区物业管理中的问题。加强对物业服务企业的监督，积极引入第三方审计机构对物业公司进行审计。探索实施业委会聘用专职工作人员制度，人员费用在业委会工作经费中列支。强化业委会队伍建设，加强业务培训，提高业委会自我管理运作能力。

　　3.规范物业费用的收支管理。物业服务企业严格按照物业服务委托合同，执行相关物业费用的收取与支付。物业费、停车费、经营用房租金等收入确保按时足额入账，不得擅自截留，对需要纳入维修资金账户的严格按照相关文件执行。对物业费、维修费、代付水电费等支出，做到实报实销。对未按时缴纳物业费的业主，业委会协助物业服务企业进行催缴，对经催缴仍拒交物业费的，依法予以追缴。建立物业费市场调节机制，鼓励业委会与物业服务企业通过协商确定物业收费标准，并根据劳动用工成本等情况进行调整。

　　四、完善监管，规范物业服务企业运作