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关于印发三门县物业管理实施办法的通知
各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：
《三门县物业管理实施办法》已经十五届县政府第十七次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
三门县人民政府
三门县物业管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,推动物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》，参照《台州市物业管理实施办法》等有关规定,结合本县实际,制定本办法。
第二条 本县行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 县建设行政主管部门(以下称县物业主管部门)负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县发改(物价)、公安、民政、财政、税务、环保、工商、行政执法、消防、人防等有关行政主管部门,按照各自职责,协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
第五条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集,物业主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加,协调解决行政区域内物业管理的重大问题。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项:
（一）业主委员会不依法履行职责的问题;
（二）业主委员会换届过程中出现的问题;
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题;
（四）提前终止物业服务合同的问题;
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
第六条 政府应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育,积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程,鼓励创新物业管理机制,依靠科技进步提高物业服务水平。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 物业管理区域由县物业主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民(村民)委员会的意见。
第八条 业主在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,并应当履行法律、法规规定的义务。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会,代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。
物业管理区域内只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 物业管理区域具备下列条件之一的, 街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,物业主管部门、居民(村民)委员会应当予以协助:
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。
一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的,先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的,可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会;当后期开发区域建成交付使用后,应当重新补选或者改选业主委员会成员。
第十一条 具备本办法第十条规定的首次业主大会召开条件的,建设单位或者20%以上已交付使用的业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请,并告知物业主管部门、居民(村民)委员会。
街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到书面申请后10日内通知建设单位报送下列文件资料:
（一）物业管理区域证明;
（二）房屋及建筑物面积清册;
（三）业主名册;
（四）建筑规划总平面图;
（五）交付使用公用设施设备的证明;
（六）物业服务用房配置证明;
（七）其他有关文件资料。
建设单位应当自收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后10日内报送有关文件资料。
街道办事处（乡镇人民政府）应当会同物业主管部门对建设单位报送的有关文件资料组织审查。对符合首次业主大会召开条件的,应当自收到有关文件资料后40日内成立指导小组,指导成立业主大会筹备组;对不符合条件的,应当书面告知并说明理由。
一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。业主大会筹备组人数一般为5人至11人的单数。筹备组成员包括建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、居民(村民)委员会各选派的1名代表以及业主推举的代表,其中业主推举的代表人数不低于筹备组人数的一半,筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。
第十二条 筹备组的主要职责:
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组应当自首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告,并告知街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门、居民(村民)委员会,接受告知的单位应当派代表参加会议。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业竣工交付备案前一次性向物业主管部门预缴筹备经费,由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应当坚持节俭、合理,实行多退少补原则。建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,并提供相应的人力、场地支持。
业主委员会成立后30日内,业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应当将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第十五条 下列事项由业主大会决定:
（一）制定和修改业主大会议事规则;
（二）制定和修改管理规约;
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
（四）选聘和解聘物业服务企业;
（五）筹集和使用物业专项维修资金;
（六）改建、重建建筑物及其附属设施;
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六条 业主大会决定本办法第十五条第(五)项、第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意;决定本办法第十五条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数,由业主大会议事规则约定。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十八条 业主委员会委员由业主大会会议选举产生,由5人至11人单数组成,并应当符合下列条件:
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
（二）遵守有关法律、法规和规章、制度;
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
（四）热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
（五）具有一定的组织协调能力;
（六）具备必要的工作时间。
本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职(包括兼职),或者与该企业有直接经济利益关系的,不得担任业主委员会委员。
第十九条 业主委员会委员实行任期制,每届任期为3年至5年,可以连选连任。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任、副主任。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向街道办事处（乡镇人民政府）和物业主管部门办理备案手续:
（一）业主大会成立情况(含业主大会会议记录和会议决定);
（二）业主委员会选举情况;
（三）业主大会议事规则;
（四）管理规约;
（五）业主大会决定的其他重大事项。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构,具体履行下列职责:
（一）执行业主大会的决定和决议;
（二）召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
（五）监督管理规约的实施;
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
（九）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会凭物业主管部门的备案证明,申请刻制印章。
业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。使用业主委员会印章,应当经业主委员会会议表决通过或者业主委员会全体委员1/2以上签字。
第二十三条 业主委员会会议应当定期召开,由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项,应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议意见。
业主委员会会议作出的决定,应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第二十四条 业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的, 街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门、居民(村民)委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第二十五条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以自己的名义依法提起诉讼。未经业主大会表决通过的,不得以业主委员会的名义起诉。
第二十六条
