各镇人民政府、街道办事处、园区管委会，区政府各部门、市直属各单位：

　　《南湖区城镇低效利用土地再开发实施办法》已经八届区政府第40次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　嘉兴市南湖区人民政府办公室

　　2015年4月15日

　　（此件公开发布）

南湖区城镇低效利用土地再开发实施办法

　　为贯彻落实《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）和《关于加快推进城镇低效用地再开发工作的意见》（嘉政发〔2014〕91号）精神，加快推进我区城镇低效用地和“三改一拆”土地再开发工作，特制定本实施办法。

　　一、适用范围

　　全区城镇规划建设控制区范围内的低效用地，产权清晰，权属无争议，符合土地利用总体规划、城乡规划、环境功能区划，列入城镇低效用地再开发规划和年度实施计划的土地（包括粗放低效利用的旧城镇、旧厂矿、旧村庄和其他低效利用土地）。具体实施范围包括以下几个方面：

　　（一）布局散乱的存量建设用地。包括列入“三改一拆”范围的用地，在全国第二次土地调查中土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）显示为建设用地，违法违章建筑拆除后仍空置的土地，可提高土地利用效益的违法用地。

　　（二）利用粗放的存量建设用地。包括建设用地利用、产出强度明显低于节约集约用地控制标准的土地，产业落后或企业经营困难等需要退出的产业用地。

　　（三）用途不合理的存量建设用地。包括不符合产业发展政策导向要求且属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地，不符合安全生产和环保要求的用地，因城乡规划调整需要“退二进三”或用于城市基础设施、公共设施建设的建设用地。

　　（四）经认定的其他低效利用存量建设用地。

　　二、开发方式

　　按照“政府引导、企业参与、市场运作、依法依规”的原则，在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套建设用地的前提下，可采取以下3种方式进行再开发利用：

　　（一）政府主导实施再开发。规划商品住宅等经营性房地产开发，或政府为实施城市规划进行旧城（镇）区改建、城镇基础设施建设和公共设施建设，或已纳入政府城中村改造计划和年度储备计划的，必须由政府依法收回、收购土地使用权；涉及农村集体建设用地的，依法办理土地征收手续，纳入政府土地储备，按现行法律法规规定办理土地供应手续。在开发过程中的土地收益涉及区、镇（七星街道）所得部分，全额返还给各镇、七星街道财政，专项用于平衡征收和基础设施建设成本。

　　（二）原土地使用权人再开发。除政府主导再开发项目外，鼓励原国有土地使用权人实施再开发，同一低效用地区片内的原国有土地使用权人可以进行联合再开发。申请联合再开发的，可共同成立联合体（或公司），经原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，将土地使用权以协议方式直接供给联合体（或公司），联合体（或公司）须明确约定各成员所占比例。原农村集体经济组织实施自主开发，涉及集体建设用地转为国有建设用地的，应依法办理土地征收手续。

　　（三）市场主体再开发。引导和规范市场主体参与城镇低效用地再开发，允许市场主体以转让方式取得相邻多宗地块（包括有合法手续的空地）的使用权，对相关地块进行集中再开发。

　　三、开发类型

　　（一）协商收回。对企业由于项目、资金、预期效益等原因无法按原土地出让合同或土地划拨决定书约定开发的用地，各镇人民政府、街道办事处、园区管委会、区城投公司协商收回土地使用权，依法重新供应土地使用权。

　　（二）实施流转。市场主体收购相邻多宗地块使用权后实施再开发，或相邻多宗地块原国有土地使用权人进行合作再开发。

　　（三）协议置换。政府因实施城市规划进行旧城区改建，对需要异地搬迁的符合国家产业政策的工业项目，通过协议置换方式依法收回原土地使用权，对原土地重新进行开发利用。

　　（四）“退二优二”。在不改变土地用途的前提下，企业利用已有存量土地，将原有建筑全部拆除重建，通过调整产业结构等途径提高土地利用效率。

　　（五）收购储备。政府将依法收回、收购的土地使用权纳入政府土地储备并重新供应。

　　（六）提高容积率。经规划建设部门批准，在不改变土地用途的前提下，根据控制性详细规划、城市规划管理技术规定等确定的指标，通过新项目备案，依法提高土地容积率，增加建筑面积。

　　（七）改变土地用途。经区政府批准，企业利用已有存量土地，对原有建筑通过拆除重建、拆改结合等途径改变土地用途，并办理土地使用手续。

　　（八）提高土地利用效率。对没有合法用地手续的历史遗留用地，经区政府批准，在保留原有建筑不变且不改变土地利用条件的前提下，通过技术改造等途径提高土地利用效率，并办理土地使用手续。

　　（九）其他类型。城镇低效用地再开发后用于道路、公园、绿地等公共基础设施、公益事业项目建设，并办理土地使用手续。

　　四、供地方式

　　（一）按现行规定办理供地手续。经营性房地产开发项目（即不受比例限制可进入市场销售的项目）、城市基础设施项目、公共设施项目等，由政府主导实施收回、征收、收购储备后重新供地的，按现行法律法规等规定办理土地供应手续。

　　（二）按协议方式办理供地手续。其他需要实施再开发的地块，原土地划拨决定书或土地出让合同有约定的，按约定办理；没有约定的，除再开发为经营性房地产项目外，可采取协议方式供地（包括地下空间建设用地使用权）。

　　（三）存量工业用地挖潜利用。合法国有工业用地再开发后继续作为工业用地并提高容积率的，不再增缴土地出让金；兴办商务、信息服务、研发设计、文化创意、养老服务、物品储运、鲜活农产品销售等服务业，可保留其工业用途不变，经规划建设部门和国土资源部门批准后，按规定缴纳国有土地年租金，具体标准另行制定。

　　（四）“零星土地”供地。城镇低效用地再开发地块涉及边角地、夹心地、插花地等新增建设用地（简称“零星土地”）的，已纳入再开发改造范围和土地利用年度计划，按规定办理农转用、征收等用地报批手续，或按城乡建设用地增减挂钩政策执行。除经营性房地产用地外，单宗用地面积不超过3亩且累计不超过再开发改造项目用地总面积10%的“零星土地”，经批准可以和邻宗地块一并集中再开发，并按再开发地块的供地方式办理供地手续。

　　五、规范协议出让

　　（一）范围和程序。除列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商品住宅等经营性房地产开发及城市基础设施建设、公共设施建设的地块外，其余需实施再开发（包括改变土地用途、改善建筑功能、改建建筑设施等）的地块，原土地划拨决定书或土地出让合同有约定的，按约定办理；没有约定的，经区政府城镇低效用地再开发工作领导小组讨论同意并报区政府批准后，可采取协议出让方式供地（包括地下空间建设用地使用权）。