南湖区城镇低效用地再开发实施细则

　　为进一步促进我区节约集约用地，根据《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）和《关于加快推进城镇低效用地再开发工作的意见》（嘉政发〔2014〕91号）等文件精神，结合我区实际，特制定本实施细则。

　　一、实施范围

　　本文件规定的城镇低效用地，是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，权属清晰、不存在争议。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围。现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。

　　二、开发方式

　　按照“政府引导、市场取向、公众参与、利益共享、规范运作”的原则，在已纳入城镇低效用地数据库、符合城乡规划、城镇低效用地再开发专项规划的前提下，可采取以下3种方式进行再开发利用：

　　（一）政府主导实施再开发。下列情形必须由政府依法收回、收购或征收，按现行法律法规规定办理供地手续：

　　1.规划商品住宅等经营性房地产开发的地块；

　　2.规划用于城镇基础设施建设和公共设施建设的地块；

　　3.原划拨决定书或土地出让合同约定必须通过政府收回实施再供应的土地。

　　（二）原土地使用权人再开发。除政府主导再开发项目外，鼓励原国有土地使用权人实施再开发，同一低效用地区片内的原国有土地使用权人可以进行联合再开发。申请联合再开发的，可共同成立联合体（或公司），经原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，将土地使用权以协议方式直接供给联合体（或公司），联合体（或公司）须明确约定各成员所占比例。原农村集体经济组织实施自主开发，涉及集体建设用地转为国有建设用地的，应依法办理土地征收手续。

　　（三）市场主体再开发。允许市场主体以相互转让方式取得相邻多宗地块的使用权，并进行集中再开发。

　　三、供地政策

　　（一）对工业企业利用现有厂矿、土地进行技术改造，通过“退二优二”提高容积率的，不增收土地价款；对工业企业通过“退二进三”兴办商务和信息服务、研发设计、文化创意、物品储运、鲜活农产品销售等服务业的，可保留其工业用途不变，按规定缴纳国有土地收益金。

　　（二）对工业用地用于商服、办公再开发并分割销售的，应当按幢或层作为最小分割单元销售，分割销售的建筑面积不得超过再开发后总建筑面积的30%，不动产登记证可按相应分割单元办理，并在土地出让合同中予以约定。根据规划部门批准的变更规划条件文件，以重新签订土地出让合同时间为起点，按土地用途的最高法定年限签订土地出让合同，并按改变后的土地使用条件进行地价评估。地价评估应委托有资质的评估单位进行评估。改变土地用途后的土地出让确认价为应交土地出让金。

　　（三）工业用地以外的科研等其他建设用地改变原土地用途用于商服、办公用地并分割销售的，分割比例和分割单元等参照工业用地用于商服并分割销售的规定，并根据规划部门批准的变更规划条件文件、《国土资源部协议出让国有土地使用权规范（试行）》，按改变土地使用条件办理相关手续。

　　（四）零星建设用地，单宗用地面积不超过3亩且累计不超过再开发项目用地总面积10%的，经区政府批准可以和邻宗土地一并集中再开发，以协议方式供地，具体程序按照协议出让国有土地使用权有关规范执行。

　　（五）再开发地块保留原有地上建筑物的操作办法。

　　1.持有房产证或虽未办理房产证但土地使用、规划许可手续齐全且已通过竣工验收的，应提供竣工验收材料到行政审批部门备案，凭行政审批部门竣工备案表直接办理不动产登记手续。

　　2.用地、规划审批手续合法，但项目未竣工验收的，应提供房屋质量鉴定报告与房产测绘报告，由规划、住建、行政审批、交警、消防等相关部门对新用途进行技术论证，在技术可行的条件下，办理建筑物合法性确认，凭行政审批部门建筑物合法性确认材料直接办理不动产登记手续。

　　3.已办理土地使用手续，但规划审批手续不完善并在2013年10月1日前已建成的建筑物，应提供房屋质量鉴定报告与房产测绘报告，由规划、住建、行政审批、交警、消防等相关部门对新用途进行技术论证，在技术可行的基础上，先行对技术认可建筑物存在的违法行为依法处罚，处罚程序到位后，由区规划部门提供规划用地性质、建筑面积等指标（将来如需拆建，则重新出具规划设计条件）。

　　4.违法用地上的违章建筑，应按现行法律法规查处后，按本实施细则及有关规定实施再开发。

　　四、办理程序

　　（一）调查建库。由所在各镇（街道、园区）牵头，区国土、规划部门配合，对本辖区范围内低效用地情况进行详细调查，摸清低效用地的现状和开发潜力，全面掌握企业下一步用地意愿及发展要求等。在详细调查基础上筛选出合适地块，在遥感影像图、地籍图、土地利用总体规划图上进行标注，建立城镇低效用地数据库。城镇低效用地数据库由区国土部门负责报省国土部门审核备案。纳入城镇低效用地数据库的地块，方可按照有关政策进行再开发。

　　（二）编制专项规划。根据土地利用总体规划、城乡规划、产业规划并结合调查成果，由区国土部门组织编制城镇低效用地再开发专项规划。

　　（三）组织实施。在满足已纳入城镇低效用地数据库、符合城乡规划、城镇低效用地再开发专项规划的前提下，具体地块再开发工作由区城镇低效用地再开发工作领导小组办公室牵头组织审议。

　　列入有机更新改造计划的区域内地块由区住建、规划部门按照有机更新改造计划牵头组织实施。

　　五、历史遗留用地处理

　　符合现行土地利用总体规划、城乡规划，没有合法用地手续且已使用的建设用地，可按下列情形处理：

　　（一）用地行为发生在1986年12月31日（含）之前的，由区国土部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，办理不动产登记发证手续。

　　（二）用地行为发生在1987年1月1日（含）至2009年12月31日（含）之间的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可依据土地管理法律法规和政策规定处理（处罚）后，按现行征地工作要求、补偿安置政策和土地利用现状办理用地手续。

　　1.违法用地及地上建（构）筑物处理。

　　（1）违法用地地上建（构）筑物已拆除到位的，可认定为违法用地行为已消除，不再进行处理。

　　（2）违法用地地上建（构）筑物属于改变土地用途、改善建筑功能、改建建筑设施等改变土地利用条件及提高土地利用效率进行再开发的，可按土地违法行为查处时确定的地类进行处理。涉及行政处罚的，罚款按每平方米25元以上30元以下的标准执行。对违法用地上被依法没收的地上建（构）筑物，原使用者需要回购的，已支付没收作价款的，不再重复支付回购款；没有支付没收作价款的，回购价按回购时建（构）筑物现状市场评估价执行。