海曙、江北、鄞州区发改局（物价局）、建设局（物业办），国家高新区经发局、建设局，市区各物业服务企业：

　　为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市有关物业服务收费管理的规定，现将《宁波市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。

宁波市物价局 宁波市住房和城乡建设委员会

2017年10月13日

宁波市物业服务收费管理实施办法

　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市物业服务收费管理有关规定，结合市区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于宁波市市区行政区域范围内（不含奉化区、镇海区和北仑区）的物业服务收费行为及其管理活动。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位及其配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　本办法所称前期物业服务没有特别说明的，均是指住宅小区竣工交付使用后至业主委员会成立之间的物业服务。住宅小区竣工后至开发建设单位交付业主使用前的物业服务，其收费按有关文件规定执行。

　　第四条 物业服务收费实行属地管理、分级负责。市价格主管部门会同市住建行政主管部门（以下简称物业主管部门）负责全市物业服务收费的监督管理工作，并组织实施宁波国家高新区行政区域内物业服务收费管理工作。宁波国家高新区新建普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费标准由市价格主管部门另行制定。

　　各区县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门负责并组织实施本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，可参照本办法制定当地具体实施办法。

　　第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用标准与服务质量和水平相适应的原则。

　　第六条 物业服务应当包括以下内容：

　　（一）房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

　　（二）物业管理区域内公共场所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理等，但按照规定应当由业主或使用人清理或承担费用的建筑装潢垃圾、家具垃圾除外；

　　（三）公共绿地、花草树木的养护管理；

　　（四）公共秩序维护，协助做好安全防范工作；物业服务合同约定物业服务企业应对车辆实行停放管理的，按照合同的约定执行；

　　（五）物业档案管理；

　　（六）合同约定的其他公共性服务。

　　房屋共用部位、共用设施设备的具体使用管理、维修保养依据开发建设单位、业主委员会与物业服务企业的合同约定执行。

　　第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业服务收费（含保障性住房前期物业服务收费，下同）实行政府指导价。

　　业主委员会成立后的普通住宅、非住宅（含公寓，下同）和高标准住宅的物业服务收费实行市场调节价。高标准住宅须由开发建设单位向当地物业主管部门提出认定申请，符合下列条件之一的，为高标准住宅：

　　（一）独栋、联排等独门独户住宅；

　　（二）建筑容积率在1.0以下的小区住宅；

　　（三）单套套型建筑面积140（含）平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%（含）以上的。其中，套型面积包括专有部分建筑面积（套内建筑面积）和分摊的共有建筑面积两部分。

　　第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分级定价制度，由各地价格主管部门会同物业主管部门，结合《宁波市住宅小区星级物业服务导则》，根据物业服务成本、市场供求状况、社会承受能力等因素，制定一星级、二星级、三星级、四星级、五星级物业服务收费标准（包括基准价和浮动幅度，下同）。各地应根据物业人员工资、服务成本变化、物价等因素，对当地物业服务收费标准原则上每3年进行1次评估，并视评估情况合理调整，及时向社会公布。

　　各地价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业项目收费的事后监管，依据《宁波市住宅小区星级物业服务导则》规定，对前期物业收费项目应每年度按照“双随机”的办法进行1次抽查考评，对特级前期物业项目收费每3年开展1次成本调查。具体前期物业收费项目抽查考评办法由各地自行制定。

　　第九条 普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，在物业主管部门、价格主管部门公布的范围内选定物业服务等级及相应的基准价、浮动幅度，按照有关规定确定具体收费标准并在前期物业服务合同中约定。保障性住房物业服务收费原则上不得超过三星级收费标准。分期开发建设的普通住宅物业项目，已全部取得立项、规划、土地、施工等相关行政许可的，首期物业项目批复后3年内的后续物业项目可以整体定价，其他分期物业项目，应分期定价。

　　对超过五星级物业的普通住宅前期物业服务项目，开发建设单位应向当地物业主管部门提出特级服务申请，经物业主管部门认定后，由价格主管部门按照质价相符的原则，依照定价程序核定收费标准。开发建设单位申请材料应包括：物业服务收费申请报告、项目立项、规划、土地、施工等许可文件复印件、普通住宅小区总平面图、设施设备和人员配置情况、成本测算表等必要资料。

　　第十条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已依法选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止；合同约定期限届满，物业服务区域尚不具备成立业主大会、业主委员会条件的，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位按规定标准全额交纳。

　　第十一条 非住宅、高标准住宅的前期物业服务费，由开发建设单位按照《宁波市住宅小区星级物业服务导则》等规定自主确定物业服务等级及其收费标准。

　　已成立业主委员会后的物业服务收费，应由业主委员会根据业主大会的决定，也可参照物业主管部门、价格主管部门公布的物业服务等级及收费标准，通过物业服务合同中明确服务内容及收费标准。

　　第十二条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。

　　包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　日常使用的物业专项维修资金不得纳入包干制、酬金制范围。

　　第十三条 实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　物业服务成本构成一般应包括以下内容：

　　（一）物业服务企业人员的工资、社会保险、公积金和按规定提取的福利费等，含工程技术人员、电梯安全员、消防控制室等岗位人员工资、社会保险和按规定提取的福利费、培训及继续教育等费用；

　　（二）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（三）物业服务企业办公费用；

　　（四）物业服务企业固定资产折旧；

　　（五）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（六）经业主大会同意的其它费用。