各镇人民政府、街道办事处，区直各单位： 

　　《关于进一步加强工业用地出让及批后监管工作的指导意见》已经区政府同意，现予印发，请认真组织实施。 

　　                       杭州市余杭区人民政府办公室 

　　                              2018年4月22日 

　　 关于进一步加强工业用地出让及批后监管工作的指导意见 

　　为优化要素资源市场化配置，进一步完善工业用地出让及批后监管工作，加快我区传统制造业改造提升，促进工业经济转型升级，根据《关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《关于加强土地出让管理工作的通知》（浙政办发〔2015〕130号）、《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》（浙土资发〔2014〕4号）、《关于规范创新型产业用地管理的实施意见（试行）》（杭政办〔2014〕2号）、《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》（杭政办〔2014〕12号）、《关于印发进一步优化产业用地管理、促进土地要素市场化配置实施办法的通知》（杭政办函〔2015〕13号）等文件精神，结合余杭实际，特提出如下指导意见： 

　　一、加强工业用地出让条件管控 

　　土地出让前，各招商主体和区级各职能部门在编制和审核工业项目的产业类型、投资规模、用地面积、规划条件、开工时间、建设周期和经济效益（销售收入及利税）等出让条件时，应按规划要求及国家、省、市的相关政策进行充分论证，确保出让条件的科学性和严谨性，不得有排他性。 

　　（一）科学布局工业用地项目 

　　按照布局集中、产业集聚、用地集约的原则，区级各职能部门要在符合我区产业发展导向及土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和其他有关规划的前提下，有序引导工业项目进区入园、统筹建设。 

　　各招商主体要合理控制项目用地规模，新增用地应重点向大项目和省市区重点项目、重点技术改造项目倾斜。积极引导一般工业项目通过二级市场使用存量建设用地，或租赁、购买工业园区标准厂房。全区新增工业用地指标原则上向杭州余杭经济技术开发区、仁和先进制造业基地等区内重点工业发展平台集中。 

　　（二）合理确定土地出让起价 

　　根据《全国工业用地出让最低价标准》及杭州市政府的有关规定，全区工业用地出让最低限价为50万元/亩，其中创新型产业用地出让最低限价为75万元/亩。工业用地（含创新型产业用地）出让价格不得低于土地成本，具体出让起始价由各土地出让平台、镇街提出申请后报区土地出让管理办公室(设在国土余杭分局)审定。 

　　对符合杭州市及我区产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等属优先发展且用地集约的工业用地（除创新型产业用地外）项目，根据所在平台、镇街党委（政府）的申请，由区土地出让管理办公室组织相关部门联审（具体由区土地出让工作领导小组成员单位区经信局牵头召集）并报区政府批准后，可按不低于我区工业用地出让最低限价标准的70%确定土地出让起价。 

　　战略性新兴产业目录按照浙江省统计局、浙江省经济和信息化委员会《关于印发 

　　（三）严格项目用地准入管理 

　　各平台、镇街应加强工业用地分类管理，对意向竞买企业及项目要严格条件审查，严禁向淘汰类产业项目供地，严格控制限制类项目用地，意向竞买企业的生产经营范围须具备生产、制造相关资质。同时，各平台、镇街和区级各职能部门在办（受）理各类审批手续时，要围绕“依法统计、应统尽统”的要求，全力确保以工业用地出让的项目纳入工业统计范畴。 

　　1.严格净地出让。拟出让的土地必须是国有建设用地、土地权利清晰（原有土地证或他项权利已注销或消除），征收拆迁、补偿安置落实到位，没有涉及信访和法律纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件的“净地”（水、电、路等到达拟出让宗地红线外围）。不具备“净地”条件的，一律不得出让。 

　　2.严格准入标准。工业用地项目投资强度、土地产出、税收等经济指标按《浙江省工业项目建设用地控制指标（2014）》（浙土资发〔2014〕4号）规定执行。各平台、镇街对具体项目有特殊要求的，可在此基础上适当提高标准。项目单位增加值能耗原则上应低于上年度全区规模以上工业单位增加值综合能耗，或符合区域能评相关规定的要求。 

　　规范创新型产业用地管理，促进创新型产业健康有序发展。创新型产业是指文化创意、信息软件、物联网、节能环保、现代物流等具有显著创新、创意特征，从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业，具体产业目录按《杭州市创新型产业分类指导目录》进行认定。按创新型产业出让的工业用地，其地块容积率不低于2.0、投资强度不低于450万元/亩、土地产出不低于850万元/亩、达产税收不低于35万元/亩、万元增加值能耗不高于0.05吨标准煤。土地出让方案由所在平台、镇街党委（政府）提出申请，经区土地出让管理办公室审定并报区政府批准后实施。 

　　坚持资源节约优先战略，缓解土地供需矛盾。中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房，鼓励开发区（园区）建设标准厂房，经区政府批准同意的标准厂房可以分幢、分层转让。按标准厂房出让的工业用地，原则上不再明确投资强度、土地产出、税收等具体要求（各平台、镇街有明确约定的除外），区政府指定机构或国有独资（控股）公司可以参与竞买。土地出让方案由所在平台、镇街党委（政府）提出申请，经区土地出让管理办公室审定并报区政府批准后实施。 

　　3.严格出让计划。各平台、镇街应于每年三月底前制定当年工业用地出让计划，报区土地出让管理办公室审核，审核通过的方可到国土部门办理用地预审手续。考虑到工业用地项目出让的特殊性，对未列入当年度工业用地出让计划的新招引项目，允许所在平台、镇街党委（政府）即时申请工业用地出让计划，报区土地出让管理办公室审批。 

　　4.严格论证评审。在设定工业用地出让条件前，除区重大签约项目、上市（IPO）企业募投用地项目、省级以上部门或行业协会认定的行业龙头、省市主管部门认定的行业单打冠军和隐形冠军、区重点培育大企业大集团和成长型优势企业以及区五大平台（余杭经济技术开发区、临平新城、未来科技城、仁和先进制造业基地、良渚新城）已评审的项目以外，其他所有工业用地出让项目须由区经信局会同区国土、规划、环保等相关职能部门进行项目论证，必要时可邀请行业专家对项目进行评审，对未通过部门论证或专家评审的项目，一律不得出让。 

　　5.严格条件审定。各平台、镇街应根据年度用地计划及本辖区内工业发展的需求，向区经信局提交拟引进项目的可研报告、评审报告、用地申请等材料。区经信局根据各平台、镇街的用地申请，设定工业用地招拍挂出让条件，区环保局、区住建局（规划分局）根据区经信局确定的工业用地招拍挂出让条件，分别出具环境保护的具体要求和规划设计条件。 

　　6.严格资格认定。单位或企业对已进行公开招拍挂的具体地块有意向的，须在规定时限内向地块所在平台、镇街提出申请，区经信局根据地块所在平台、镇街上报的审核意见（包括项目书面评审意见），对符合条件的报名者出具报名资格认定书。 

　　涉及外资的工业用地项目，在报送区经信局设定“工业用地出让条件”及认定“意向竞买企业报名资格”之前，由区商务局负责出具外商投资项目审查意见，其中涉及杭州余杭经济技术开发区的外资工业用地项目，由杭州余杭经济技术开发区负责出具审查意见。 

　 （三）规范开工期限、建设周期与达产期限 

　　工业用地项目的开工期限、建设周期和达产期限参照下列规定执行： 

　　用地在50亩以下的项目，开工期限为交地之日起的12个月，建设周期为24个月； 

　　用地在50亩（含）～150亩的项目，开工期限为交地之日起的12个月，建设周期为30个月； 

　　用地在150亩及以上的项目，开工期限为交地之日起的12个月，建设周期为36个月； 

　　最终的开工期限和建设周期以《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）的约定为准。 

　　工业用地项目的达产期限原则上为土建竣工后的24个月，最长不得超过36个月。 

　　二、加强工业用地合同履约和批后监管 

　　为进一步加强对工业出让用地的批后监管，确保土地受让方严格按照《出让合同》履约，防止闲置和浪费土地，提高土地集约利用水平，根据省、市有关文件的规定，全区全面实行工业出让用地合同履约保证金制度(以下简称“履约保证金”)，严格工业出让用地竣工验收制度，完善工业出让用地退出机制。 

　　工业用地项目地块成交后，各招商主体应在国土部门与受让单位签订《出让合同》前，先与受让单位签订《履约监管协议书》。区招商部门要制定并规范全区《履约监管协议书》格式文本的内容，国土部门要根据工业出让用地批后监管的相关要求，完善土地《出让合同》格式文本的内容。 

　　（一）全面实行履约保证金制度 

　　为确保项目严格按《出让合同》及《履约监管协议书》实施，明确违约责任，增强约束力，全区实行统一标准的履约保证金制度。履约保证金按出让总价10%标准收取，各平台、镇街要按规定标准，在土地成交后和签订《出让合同》前，统一向用地受让方足额收取履约保证金，并设立履约保证金财政专户管理。工业用地受让方应按规定及时向项目所在平台、镇街足额缴纳履约保证金。 

　　履约保证金对工业用地《出让合同》及《履约监管协议书》约定的项目开、竣工期限、投资强度等三项条款进行约束。项目按期开工、土建如期竣工、投资强度达标三项指标的履约保证金考核权重，分别占履约保证金总额的1/3（分别称为按期开工保证金、土建如期竣工保证金和投资强度达标保证金）。 

　　因违约不予退还的履约保证金由各平台、镇街在每年年底前列出台帐，次年1月底前统一上缴区财政，上缴的履约保证金由区财政统筹安排。 

　　（二）严格工业项目竣工验收制度 

　　根据《余杭区固定资产投资项目联合竣工验收实施办法》（余政办〔2017〕55号）的规定，工业投资项目纳入联合竣工验收范围。除工业用地项目规划、建设等竣工验收工作由区行政服务中心牵头组织实施外，工业用地的开工、土建竣工验收，由项目所在平台、镇街组织实施,工业用地的产业类型、投资强度验收,由区经信局组织实施。 

　　工业用地项目未通过上述竣工验收的，国土部门暂缓办理不动产权证书，同时，项目本身及项目用地的受让方暂缓享受区级其他相关优惠政策。 

　　工业用地的开、竣工以及产业类型、投资强度的验收,按下列规定执行： 

　　1.项目开工、竣工验收。工业用地项目开、竣工验收工作由项目所在平台、镇街组织实施。实际开工日期以土地受让方依法取得施工许可证并实际进场施工之日为准；实际竣工日期以项目工程建设方、监理方、施工方、设计方、勘察方等五方主体竣工验收记录落款之日为准。 

　　项目在《出让合同》及《履约监管协议书》约定期限内按期开工、土建如期竣工的，则分别全额返还按期开工或土建如期竣工保证金；未按约定期限开工或竣工的，按每延期一天分别扣除开工或竣工保证金的2‰，分别扣完为止。项目履约保证金扣完后仍延期造成土地闲置的，按《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）处置。 

　　项目开工或竣工后，土地受让方向项目所在平台、镇街提出申请，并填写《工业用地项目开工确认表》（附件1）或《工业用地项目土建竣工确认表》（附件2），由项目所在平台、镇街负责审核，按审核结果扣除或返还按期开工或土建如期竣工保证金。 

　　遇有非企业自身原因或遇有不可抗力因素导致项目不能按合同约定时间开工或竣工的，土地受让方应提供相关证明材料，由所在平台、镇街初审并出具相关意见，经相关职能部门确认，报区土地出让管理办公室审核，待阻碍因素消除后重新约定开工或竣工时间。 

　　2.项目产业类型、投资强度验收。工业用地项目产业类型、投资强度的验收,由区经信局负责组织实施。项目总投资额（投资强度）以统计部门所确定的该项目的总投资额为依据，允许土地受让方通过该宗用地范围内的技改项目投资额叠加、后续投资额审计后合并计算二种方式，核定项目的总投资额。 

　　产业类型不符合《出让合同》及《履约监管协议书》约定的，项目所在平台、镇街应责令土地受让方限期整改，限期整改完成前，暂缓出具产业类型验收合格的结论。 

　　投资强度达到《出让合同》及《履约监管协议书》约定的，则全额返还投资强度保证金。否则，按每降低1个百分点，扣除投资强度保证金的5%，扣完为止。 

　　实际投资强度未达到合同约定的80%及以上的，项目所在平台、镇街应责令土地受让方限期整改，限期整改完成前，暂缓出具投资强度验收合格的结论；土地受让方整改完成后投资强度超过80%（含）的，不再返还投资强度保证金中已扣除部分的款项，但可以出具投资强度验收合格的结论。 

　　项目竣工或达产前，土地受让方填写《工业用地项目产业类型、投资强度专项验收审核表》（附件3），由所在平台、镇街初审，报区经信局审核同意后，所在平台、镇街按审核结果，扣除或返还投资强度保证金。 

　　工业出让用地《出让合同》及《履约监管协议书》未明确约定投资强度的项目，由各相关平台、镇街进行初审，经区经信局复审后，准予通过投资强度专项复核验收。 

　　工业出让用地《出让合同》及《履约监管协议书》约定固定资产投资小于500万的项目，其产业类型、投资强度复核验收工作由项目所在平台、镇街负责实施，验收结果报区经信、国土部门备案。 

　　遇有非企业自身原因或遇有不可抗力因素导致项目未能按《出让合同》及《履约监管协议书》约定实施产业类型并达到投资强度的，土地受让方应提供相关证明材料，由所在平台、镇街初审并出具相关意见，报区经信局审核同意后，准予调整项目产业类型及投资强度指标并进行验收。 

　　（三）建立并实施工业出让用地退出机制