关于进一步规范我区村级留用地管理工作的实施意见

为进一步加强和规范村级留用地管理，促进留用地项目健康发展，加快推进留用地安置工作，根据国家土地管理相关法律法规和《杭州市人民政府关于印发<杭州市区村级留用地管理办法（试行）的意见>》（杭政函〔2014〕35号）等文件精神，结合我区实际，特制定以下实施意见：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，深入实施乡村振兴战略，紧紧围绕“五大余杭”建设目标，推动和谐征地，完善村级留用地政策，积极构建“易操作、利管理、稳收益、防风险”的村级留用地管理机制，促进村级集体经济持续健康发展，切实保障被征地农民获得长期、稳定收益，推进城乡统筹发展。

二、基本原则

1.坚持政府主导。加强政策引导和工作统筹，切实发挥各级政府在推进留用地安置工作中的主导作用。村级集体经济组织[以下简称村（社区）]是申请使用留用地额度的主体；各做地主体负责落实做地范围内村（社区）留用地安置任务；各镇（街道）发挥属地政府作用，与做地主体共同落实留用地安置任务，并负责监管留用地项目开发建设；区级相关部门应各司其职做好服务与指导工作。

2.坚持多元模式。留用地安置模式分为额度换房产、自主开发、合作开发和额度货币化回购四种。其中城市核心区域范围内的村（社区），各做地主体应结合实际，鼓励通过选择额度换房产或货币化回购模式进行留用地安置；城市核心区域范围外的村（社区），各做地主体应引导村（社区）合理选择开发模式，统筹推进多元安置模式。城市核心区域范围由各做地主体、镇（街道）协商划定后报区政府批准。

3.坚持集体决策。严格执行村民（或股民）代表会议制度，如留用地额度申请、收益分配使用等重大事项确定或调整必须经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由集体经济组织成员集体决策确定，其中自主开发和合作开发模式的确定必须经80%以上村（社区）集体经济组织成员签字同意。

三、额度标准

全区各村（社区）以1998年底经区统计局核准的农业在册人口加全区平均自然增长人口为基数，留用地额度按以下标准确定：

人口在2000人以下的村（社区），留用地额度为40亩；

人口在2000人（含）至2500人的村（社区），留用地额度为50亩；

人口在2500人（含）以上的村（社区），留用地额度在50亩的基础上，每增加100人增加1亩留用地额度。

1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数30%（含）以上60%以下的村（社区），可申请50%的留用地额度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数60%（含）以上的村（社区），可全额申请留用地额度。   

四、开发模式

留用地项目严禁用于商品住宅开发，所得房产由村（社区）长期持有，不得随意变卖。

（一）额度换房产

额度换房产是指村（社区）使用村级留用地额度与做地主体置换房产的一种操作模式。置换房产由做地主体负责筹集。

1.置换房产范围

置换房产原则上为各做地主体已持有的经营性房产。无可置换房产的，应通过新建、购买等途径予以落实。

2.置换面积标准

各做地主体应结合自身区域位置、房产性质用途和平均租金收益水平等，和属地镇（街道）及做地区域范围内符合留用地申请条件的村（社区）协商确定合理的留用地置换面积标准，报区政府批准后实施，但每亩村级留用地额度置换房产建筑面积最高不得超过500平方米。

各做地主体、镇（街道）可以对辖区内商业办公用地出让价格进行评估，扣减区域内做地成本亩均价和亩均规税规费后，得出亩均土地出让收益。同时，对辖区内商业办公用房按国有出让土地上的房屋产权以市场价进行评估，得出每平米的房产价值。将亩均土地出让收益除以每平米房产价值得出每亩置换面积标准参考值。置换房产面积由做地主体在区域内统筹平衡。

3.置换房产落实

各做地主体应加大置换房产的筹集力度，明确新建置换房产的开发建设计划。置换房产为做地主体已持有房产的，置换协议须明确置换房产具体位置和房产性质用途。置换房产为新建房产的，置换协议须明确新建房产位置和建设周期。做地主体根据区域内实际情况酌情考虑支付村（社区）租金，超过三年未完成建设的，自置换协议签订满三年之日起必须支付村（社区）租金。

4.置换操作流程

（1）申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇（街道）审核同意，并征求相应做地主体意见后，向市规划和自然资源局余杭分局申请核拨额度。

（2）明确置换方案。做地主体根据可提供的房产面积、区政府同意的置换面积标准和做地范围内村（社区）留用地额度换房产需求情况，与村（社区）协商后排定置换计划、制定置换方案（包括置换涉及的房产位置、面积、交房时间等）。

（3）签订置换协议。按照置换方案，村（社区）与镇（街道）、做地主体签订额度换房产三方（或双方）置换协议，办理房产交割手续。

（4）办理备案手续。已签订的置换协议须到市规划和自然资源局余杭分局备案，涉及多高层安置公寓底商营业房的，同步到区住建局备案。

（5）办理产权过户。做地主体负责将已持有和建成后的置换房产产权证书办理到村（社区），并由做地主体按规定缴纳税费，镇（街道）、村（社区）协助办理。涉及不能办理产权过户的置换房产，在村（社区）同意的前提下，置换房产由做地主体代为持有，相应收益归村（社区）。

（二）自主开发

自主开发是指村（社区）自行开发村级留用地的一种操作模式。做地主体、镇（街道）可引导村（社区）集中选址，联合自主开发符合区域产业导向的留用地项目。

1.项目类型

商业商务综合楼、标准厂房、长租公寓、农贸市场及教育、医疗等公共服务设施。

2.土地出让

自主开发留用地项目可采用协议出让方式。在土地出让前，拟开发项目应征求相应行业主管部门意见。在协议出让条件中可设置受让单位100%自持等条件。

3.操作流程

（1）申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经做地主体、镇（街道）审核同意后，向市规划和自然资源局余杭分局申请核拨额度。

（2）确定开发模式。实行自主开发的村（社区），需出具项目可行性研究报告，且符合自有资金达到项目总预算（以可行性研究报告为准）50%以上，村（社区）集体经济组织成员80%以上签字同意的条件后，经属地镇（街道）班子集体研究决定和征求做地主体意见，报区政府同意后实施。

（3）项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。

（4）办理供地手续。村（社区）出具不对外合作开发的书面承诺后，办理供地手续，签订土地出让合同，并足额缴纳国有土地使用权出让价款。

（三）合作开发

合作开发是指村（社区）与合作对象成立项目公司进行村级留用地开发的一种操作模式。合作对象通过土地公开招拍挂方式确定，同等条件下优先选择所在做地主体的下属国有公司，鼓励多个村（社区）联合合作开发。

1.项目类型

商业商务综合楼、标准厂房、农贸市场及教育、医疗等公共服务设施。

2.土地出让