一、宅基地基准地价评估目的和意义

　　（一）评估目的

　　完善城乡地价体系，形成能反映用地成本、级差地租、供求关系等的宅基地价格，建立科学评估、适时更新、动态调整的宅基地基准地价体系。

　　（二）评估意义

　　一是为宅基地有偿使用和转让服务。集体经济组织主导的有偿使用制度，参照宅基地基准地价，制定差别化的有偿使用标准，促进历史遗留问题解决。同时，为宅基地使用权转让提供定价参考。

　　二是为宅基地使用权抵押服务。开展农民住房财产权抵押贷款，可参考宅基地基准地价确定宅基地使用权抵押价格，保障抵押权人和抵押人的合法权益。

　　三是为宅基地退出服务。农村集体经济组织回购宅基地价格，可参照宅基地基准地价由集体经济组织与宅基地使用权人协商确定。政府主导的宅基地退出，以基准地价为基础，合理确定宅基地退出（置换权益）保护价。

　　二、宅基地基准地价评估内涵界定

　　（一）宅基地基准地价概念

　　宅基地基准地价是指在义乌市行政区范围内，对一定开发利用条件下，不同均质地域的宅基地，按照法定用途评估，并由政府确定的，某一估价期日宅基地使用权区域平均价格。

　　（二）宅基地基准地价评估内涵设定

　　评估基准日：2016年12月31日。

　　开发程度：完成新农村建设，“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。

　　土地权利类型：宅基地使用权。

　　年期：无限年期。

　　容积率：统一设定为4。

　　三、宅基地基准地价评估原则

　　参照《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）相关要求，并结合义乌市宅基地利用情况，评估工作遵循如下原则。