为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，市住建局组织起草了《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案送审稿）》，并已上报市政府，目前正处于市司法局审查、调研论证阶段。为广泛听取社会各界意见和建议，提高立法质量，现向社会公开征求意见，广大市民、社会各界人士可于2020年8月9日前通过以下方式对草案送审稿提出修改意见或建议。

一、登陆宁波司法行政网(sfj.ningbo.gov.cn），通过网站首页中部的《宁波地方立法草案意见征集系统》，对草案送审稿提出意见。

二、通过信函方式将意见寄至宁波市司法局立法二处（邮政编码：315040,地址：宁波市中兴路746号）。

 附件1.《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案送审稿）》；

     2.关于《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案送审稿）》的起草说明。

 

宁波市司法局

2020年7月9日

附件1

宁波市住宅小区物业管理条例

（修订草案送审稿）

第一章总则

第一条【立法目的及依据】为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。

第三条【政府职责】 本市物业管理坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、专业管理、法治保障的工作格局。推动在住宅小区、业主委员会、物业服务企业中建立党组织，发挥党建引领作用。

市、区县（市）人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入社会基层治理工作体系，制定和落实物业服务扶持政策。

第四条【部门职责】 市住房和城乡建设主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。区县（市）住房和城乡建设主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。

市物业主管部门履行以下职责：

（一）制定物业管理相关政策并组织实施；

（二）指导辖区物业主管部门开展物业管理的监督管理工作；

（三）指导和监督前期物业服务费、物业专项维修资金、物业保修金的管理工作；

（四）建立完善物业管理培训制度；

（五）建立全市统一的物业管理综合信息平台；

（六）指导和监督本市物业管理行业协会开展行业自律和服务工作；

（七）落实物业管理方面的其他指导和监督管理职责。

辖区物业主管部门履行以下职责：

（一）制定、组织实施物业管理相关政策和制度；

（二）实施对辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理；

（三）组织实施辖区内物业管理培训；

（四）指导和监督前期物业管理招标投标活动；

（五）指导和监督辖区内前期物业服务费、物业专项维修资金、物业保修金的管理工作；

（六）实施物业管理区域核定、物业服务用房确认等事项；

（七）指导街道办事处（乡镇人民政府）对业主大会、业主

委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理；

（八）落实辖区内物业管理方面的其他指导和监督管理职责。

民政、公安、发改、市场监管、人防、生态环境、综合执法、消防救援机构等部门按照各自职责，负责物业管理相关监督管理工作，健全执法进住宅小区的工作机制。

第五条【街道和社区职责】 街道办事处（乡镇人民政府）负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常运作，统筹协调物业管理与社区建设的关系，并落实应急物业服务工作。

社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷，接受街道办事处（乡镇人民政府）的委托做好与物业管理有关的工作。

第六条【纠纷调处】 区县（市）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业管理纠纷，促进和谐社区建设。

第二章 物业管理区域和前期物业管理

第七条【物业管理区域划分原则】 物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑物规模和类型、社区建设、物业服务用房等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

第八条【新建住宅物业管理区域划分】 新开发建设项目的土地使用权划拨出让前，辖区物业主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。

建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

第九条【物业管理区域调整】 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，辖区物业主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府），结合物业管理实际需要，并征求社区居民委员会和业主意见后确定物业管理区域并公告。

已经形成一个物业管理区域，且物业管理区域内拥有共同的共用设施设备和物业服务用房的，不作重新调整。

第十条【城市道路一体化管理】 物业用地红线以内,围墙以外的区域与城市道路实行一体化规划建设管理。城市管理部门负责场地、市政设施、绿化管养、市容环境卫生及机动车停车管理。

第十一条【物业管理用房配置】建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房。其中配置业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计审查后征求辖区物业主管部门的意见，在规划设计方案中确定，不得任意调整。物业交付前，建设单位应当依照本条例规定的标准将物业管理用房相关资料交给辖区物业主管部门。

经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应当在物业交付前向辖区物业主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。该经济补偿款应当专户储存在共有物业收益共管账户，在业主大会成立后与物业管理经营用房一并移交业主委员会，用来补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

拆迁安置房小区、保障性住房小区，建设单位在按规定标准配置物业服务用房的基础上，应依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之四增配物业管理经营用房。上述用房纳入国家直管公房管理，租金收入用于补贴物业管理。

第十二条【物业管理用房管理】物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主，不得分割、转让和抵押,未经业主大会同意，不得擅自改变使用用途。

物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行日常办公。

物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营，租金或者收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业服务企业受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同应当经业主大会或者业主委员会同意。

前期物业服务期间依照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，租金或者收益应当专户储存，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其他需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报辖区物业主管部门备案。

第十三条【共有物业】 物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。

物业管理区域内以下物业属于业主共有:

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备等；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；

（三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业；

（四）法律、法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记

时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

不动产登记机构应当为业主委员会提供共有物业查询服务。建设单位应当将已登记的共有物业相关信息在物业管理区域内显著位置公开。

任何单位和个人不得擅自分割、转让和抵押共有物业。

第十四条【前期物业管理定义】 本条例所称前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第十五条【前期物业招投标】 建设单位应当在取得商品房预售许可证前选聘物业服务企业对物业进行前期管理，并与物业服务企业签订前期物业服务合同。

建设单位应当依照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经辖区物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业，并向物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案。建设单位应当将已备案的前期物业服务合同在销售（预售）现场公开。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。

辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。

市物业主管部门应当建立全市统一的物业管理招投标平台，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

第十六条【临时管理规约】 建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件，并在物业销售（预售）五日前向辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

建设单位应当将已备案的临时管理规约在销售（预售）现场公开。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位销售（预售）物业时，应当公布物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备以及其他公共场所、公用设施，并在物业买卖合同中予以明示。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设单位选用。

第十七条【前期物业综合服务费】 物业交付前，建设单位应当向辖区物业主管部门缴交前期物业服务费，用于物业交付前的物业服务支出。

物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业服务合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费。已竣工尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，前期物业综合服务费由建设单位承担。

前期物业综合服务费根据物业的类型、物业服务内容和标准等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

调整前期物业综合服务费的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并由社区居民委员会组织实施。

第十八条【承接查验】 建设单位应当在新建物业交付使用前，在物业主管部门监督指导下，会同物业服务企业完成物业管理区域内承接查验工作。物业主管部门可以聘请第三方专业机构或者技术人员参与承接查验。

新建物业承接查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

（一）物业竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、停车场库、配套设施、地下管网竣工图、人民防空设施等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其转让合同复印件、安装、使用和维护保养技术资料；

（三）物业质量保修文件、物业使用说明文件和物业买卖合

同范本；

（四）业主名册及联系方式；

（五）临时管理规约；

（六）有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册；

（七）物业管理用房及物业管理所必需的相关资料；

（八）法律、法规规定的其他应提供材料。

新建物业承接查验后，物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，对承接查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验的费用在建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同中未作约定的，由建设单位承担。

建设单位应当在建设工程竣工验收备案前，向辖区物业主管部门申请办理承接查验备案。

市物业主管部门应当制定物业承接查验规范，明确承接查验具体标准和程序。

第十九条【专业单位】 物业交付前，建设单位应当将验收合格的物业管理区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共用设施设备移交给相关专业单位管理，专业单位应当及时接收。建设单位未将有关共用设施设备移交给相关专业单位管理的，不得将物业交付使用。

第三章业主、业主大会和业主委员会

第二十条 【业主权利义务】 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。

第二十一条【业主大会筹备组】物业管理区域具备法律、法规规定的条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

（一）确定业主身份；

（二）拟定业主大会议事规则草案；

（三）拟定管理规约草案；

（四）拟定业主委员会选举办法草案；

（五）组织召开首次业主大会。

业主大会筹备组自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议，自业主大会成立之日解散。业主大会筹备组自成立之日起半年内未召开业主大会的，自动解散。

第二十二条【业主大会筹备组人员组成】 业主大会筹备组由业主代表和建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居民委员会的代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

筹备组中的业主代表应当符合本条例有关业主委员会委员候选人任职资格的要求，在民主推荐的基础上，由街道办事处（乡镇人民政府）确定并向全体业主公示。公示期不得少于十日。公示期内业主对筹备组成员名单有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主。

第二十三条【筹备经费的承担及使用】 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处（乡镇人民政府），由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第二十四条【管理规约、业主大会议事规则】首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员和候补委员。

管理规约自业主大会审议通过之日起生效，对业主和非业主使用人均具有约束力。

管理规约、业主大会议事规则示范文本由市物业主管部门另行制定。

第二十五条【业主大会会议】业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求，组织召开业主大会定期会议。业主大会定期会议每年必须召开一次以上。

物业管理区域内百分之二十以上的业主提议，或者发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，或者存在法律、法规、管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开前十五日前将会议的时间、地点、形式、议题和议程等向全体业主公告，但因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的，可以于会议召开前公告；业主大会会议有表决事项的，应当将表决事项、表决方式、表决规则、投票规则一并公告。

业主委员会不依照规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）督促业主委员会限期组织召开业主大会会议；业主委员会逾期仍未召集的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。

第二十六条【业主大会决定事项】 除本条例另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）选聘、续聘和解聘物业服务企业，或决定自行管理；

（五）筹集、使用物业专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定共有部分的经营方式，管理、使用共有部分经营收益等共有资金；

（八）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定；

（九）决定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

（十）决定物业管理区域其他有关事项。

前款第一至第八项所列事项不得授权业主委员会决定。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会对筹集物业专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会的决定应当自作出之日起三日内向全体业主公布，并报告街道办事处（乡镇人民政府）。

第二十七条【电子投票系统】业主大会表决事项可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论等形式表决。

本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规规定和管理规约、业主大会议事规则约定应由业主共同决定的事项，鼓励业主

选择采用业主决策电子投票系统表决。

第二十八条【投票权数】 业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。业主投票权数、业主人数和业主总人数、专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者一个专有部分有两个以上所有权人的，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人算；

（二）业主总人数，按照本款前项业主人数的总和计算。

（三）专有部分面积按照不动产权属证书或者不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（四）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算。

业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托载明委托事项和投票权数。

应当在业主大会议事规则中约定独立产权车库车位及其产权人是否计入专有部分面积和业主人数。

第二十九条【业主委员会的性质】 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，能认真履行业主义务，热心社区公益事业，具有较强的公信力和组织协调能力。

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

（一）未按时足额交纳物业服务费；

（二）欠付物业专项维修资金及其他需要业主共同分担费用；

（三）本人、配偶及其直系亲属与选聘的物业服务企业有直接的利益关系；

（四）被列为失信被执行人的；

（五）有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第三十条【业主委员会候选人产生】十人以上业主联名可以向筹备组推荐或自荐业主委员会委员候选人，街道办事处（乡镇人民政府）也可以向筹备组推荐候选人。同一业主只能推荐或自荐一名候选人。业主大会筹备组审查候选人名单。

经审查确定的业主委员会委员候选人名单应由筹备组向全体业主公示。对候选人名单有异议的，异议提出人应当在公示期间实名提出书面意见。筹备组应当在收到意见之日起十日内对异议进行核实并答复；异议提出人对答复不服或者筹备组逾期不答复的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）投诉，街道办事处（乡镇人民政府）应当调查处理。经调查发现业主委员会候选人不符合规定条件的，由街道办事处（乡镇人民政府）取消候选人资格，并向全体业主公告。

第三十一条【业主委员会的任期和组成】业主委员会委员由五至十一人单数组成，具体人数由业主大会议事规则根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。候补委员的资格要求、产生条件等同业主委员会委员。

业主委员会应当自选举产生之日起十日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。

业主委员会应当在选举产生之日起三十日内向街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

街道办事处（乡镇人民政府）应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。原业主委员会印章自该业主委员会任期终止之日起废止。

业主委员会每届任期三至五年，具体任期由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。

第三十二条【业主委员会会议】业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议时必须有半数以上的委员出席，且不得委托委员以外的人员参会，作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当召开临时会议。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。物业管理区域物业出租面积达到一定比例的，可以邀请承租人代表列席业主委员会会议，具体办法由业主大会议事规则确定。

业主委员会应当在作出决定后三日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求属地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召集；逾期仍未召集的，由属地街道办事处（乡镇人民政府）组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

第三十三条【业主大会、业主委员会决定的撤销】 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。

业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以要求街道办事处（乡镇人民政府）依法处理，也可以请求人民法院予以撤销。

第三十四条【业主委员会的工作职责】 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况；

（二）拟订物业服务内容、标准以及收费方案，以及需要由全体业主公摊费用的收取标准，并代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）编制业主大会年度财务预算方案和决算方案；

（四）草拟共有物业及其收益的使用与管理办法；

（五）制定和保管会议记录、共有部分的档案、会议凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（六）组织和监督物业专项维修资金的补建、续筹和使用；

（七）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，督促业主、非业主使用人交纳物业服务费及其他相关费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（八）督促业主、非业主使用人遵守管理规约，对违反管理规约的行为进行制止；

（九）协调解决物业管理纠纷；

（十）法律、法规规定或业主大会赋予的其他职责。

第三十五条【业主委员会成员及其他专职人员的禁止行为】 业主委员会委员以及其他专职人员不得有下列行为：

（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会、业主委员会决定；

（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主委员会印章；

（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同；

（四）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；

（五）与物业服务企业有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（六）违规泄露业主信息；

（七）拒不执行街道办事处（乡镇人民政府）、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；

（八）侵害业主合法权益的其他行为。

第三十六条【业主委员会委员递补、增补和重选】 任期内业主委员会委员出现空缺，由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则确定。

业主委员会委员空缺，由候补委员补选后仍不足的，业主委员会应当在九十日内组织召开业主大会会议补选。

任期内出现业主委员会委员经递补、增补人数仍不足总数的一半等无法正常履行职责的情形，属地街道办事处（乡镇人民政

府）应当指导业主召开业主大会重新选举业主委员会。

第三十七条【业主委员会换届选举】 业主委员会任期届满前两个月，应当书面报告街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议进行换届改选。

业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其履责，也可以应业主书面要求，依照本条例关于业主大会筹备组的人员构成和规定要求组建换届小组。

换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）调整物业收费标准；

（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（四）其他重大事项。

第三十八条【业主委员会换届交接】业主委员会应当在届满前二十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事处（乡镇人民政府）保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时提供。

新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向街道办事

处（乡镇人民政府）办理换届备案手续，并由街道办事处（乡镇人民政府）在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交第一款所述物品的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，辖区公安机关应当给予处置。

第三十九条【业主委员会委员职务终止】 业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格按照本条第二款处理：

（一）不再是本物业管理区域的业主的；

（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）被依法追究刑事责任的；

（五）一年内累计两次无故缺席业主委员会会议或累计请假缺席业主委员会会议总次数一半以上的；

（六）存在本条例第三十五条所列禁止行为的。

属于前款第一项、第二项、第三项、第四项情形的，其委员职务自行终止；属于前款第五项和第六项情形的，业主可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

业主委员会委员职务根据本条第一款和第二款规定终止的，业主大会应当依照其议事规则的规定及时补选缺额。

第四十条【业主大会、业主委员会运作经费和委员津贴】业主大会、业主委员会的运作经费以及业主委员会委员、其他专职人员工作津贴在共有物业收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

业主委员会应当在每年三月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第四十一条【公告年度工作情况】 业主委员会应当在每年三月底前通过公告等形式向全体业主公示上一年度工作情况和运作经费使用情况，并通报街道办事处（乡镇人民政府）。

业主可以查阅业主大会、业主委员会的会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十二条【物业管理委员会性质和设立条件】 有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组建物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

（四）需要重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

已成立业主大会、未成立业主委员会的，物业管理委员会代行本条例所规定的业主委员会的职责；未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主共同决定本条例第二十六条所规定的事项，并代行本条例所规定的业主委员会的职责。

物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。

第四十三条【物业管理委员会组成】 物业管理委员会由业主、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居民委员会、建设单位、综合执法部门等派员组成。

物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员应当不少于百分之五十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。

物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例规定的业主委员会委员资格条件。主任由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，副主任由社区居民委员会代表担任。

物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

第四十四条【物业管理委员会备案和刻章】 成立业主大会但尚未成立业主委员会的，物业管理委员会自成立之日起三十日内，持下列材料向街道办事处（乡镇人民政府）申请备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约。

街道办事处（乡镇人民政府）对以上材料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。

物业管理委员会可持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章，持属地街道办事处（乡镇人民政府）出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。未成立业主大会的，物业管理委员会持街道办事处（乡镇人民政府）出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

第四十五条【物业管理委员会会议】 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成员提议召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

会议应当有半数以上成员且半数以上业主代表成员参加，业主代表成员不能委托他人参加会议。

物业管理委员会确定的事项应当经全体成员过半数签字同意，在作出决定之日起三日内将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公告。

第四章物业管理服务

第四十六条【物业服务合同】 业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内书面告知社区居民委员会，并及时推送市物业信用平台。

市物业主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

第四十七条【物业服务企业义务】物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）提供物业服务符合国家和本市规定的标准、规范；

（二）及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规出租房屋及车棚车库、违规装饰装修、私拉电线、占用消防通道、侵占绿地、损毁树木等违法违规行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（六）对业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或社区居民委员会；

（七）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（八）配合街道办事处（乡镇人民政府）、行政执法机关和社区居民委员会做好物业管理相关工作；

（九）履行法律法规规定的其他职责。

业主委员会应当及时了解业主对物业管理的意见和建议，并将业主提出的意见和建议及时告知物业服务企业，监督物业服务企业依照物业服务合同的约定履行物业服务职责。

鼓励和引导物业服务企业参与基层社会治理，接受委托承担综合治理相关职责，但任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

第四十八条【项目经理负责制】物业服务实行项目经理负责制。除物业服务合同另有约定外，项目经理只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目经理的，应征求业主委员会意见，并及时告知社区居民委员会。

第四十九条【物业服务档案】物业服务企业应当建立、保存下列档案和资料:

（一）小区共有部分经营管理档案；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

（四）住宅装饰装修管理资料；

（五）业主名册；

（六）签订的供水供电、垃圾清运等书面协议；

（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第五十条【物业服务收费】 物业服务收费应当遵循公开、透明、有偿的原则，由业主委员会根据业主大会决定，与物业服务企业就服务内容、服务标准、人力成本、物价水平等因素在物业服务合同中约定。

物业服务收费实行市场调节价，可以采取包干制或者酬金制等收费方式。物业服务收费提倡实行酬金制。

市物业主管部门应当定期发布住宅物业服务标准。物业管理协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费时参考。

第五十一条【阳光物业】 物业服务企业应当将以下内容在物业管理区域内的醒目位置或使用信息化方式公布，接受业主的监督，并听取业主的意见和建议，及时向业主反馈意见和建议的处理情况：

（一）物业服务企业和项目经理的基本情况、信用等级、联系方式等；

（二）物业服务合同中约定的服务内容、服务标准、收费标准、收费方式，及其他收费服务项目等；

（三）专项维修资金使用情况；

（四）电梯、消防、监控等设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式等；

（五）其他应当公示的信息。