为进一步规范土地出让行为，加强经营性用地出让全过程管理，根据行政规范性文件相关管理制度以及建立政策措施公平竞争审查制度的要求，宁波市自然资源和规划局组织起草了《关于加强经营性用地出让管理的意见》(征求意见稿)，现公开征求社会各界意见，公众可在2022年6月21日前，通过电子邮件方式反馈有关意见，电子邮箱404718586@qq.com。

联系人：余晓波

电话：0574-89187322

传真：0574-89284671

附件：《关于加强经营性用地出让管理的意见》(征求意见稿)

宁波市自然资源和规划局

2022年6月15日

附件

关于加强经营性用地出让管理的意见

(征求意见稿)

为进一步规范土地出让行为，加强经营性用地出让全过程管理，促进土地要素市场化流动，提高资源配置效率，推进经济高质量发展，实现共同富裕先行市目标，现就加强经营性用地出让管理工作提出如下意见。

一、基本要求

（一）适用范围

本意见所指的经营性用地，是指除工矿仓储用地以外的商业、办公、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。

营利性的教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，参照本意见执行。

（二）工作目标

充分发挥市场对土地资源配置的决定性作用，加强经营性用地出让全过程管理，提高土地利用质量和效益，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化，提升城市功能和品质，促进经济社会可持续发展。

（三）基本原则

坚持规划统筹引领，强化土地出让与国土空间总体规划、国土空间详细规划衔接。坚持市场化配置土地资源，公平、公正、公开出让土地。坚持土地利用全过程管理，以土地出让合同和监管协议为平台，实现规划管理、土地储备、实施出让、供后监管、不动产登记、转让出租抵押的全过程管理。

二、规划引领

（四）片区统筹谋划

充分发挥重大片区规划对土地出让工作的引领，强化重大片区土地资源保障，有效服务城市发展大局。牢固树立成片开发理念，加强出让土地所在片区整体谋划，合理安排土地开发时序，分区分片出让土地；充分协调土地出让同配套设施建设的关系，在保障民生为先的同时，有效发挥基础设施建设对土地价值的带动作用。

（五）详细规划管控

强化详细规划法定地位，严格按照法定详细规划开展土地出让工作，加强详细规划对出让土地的管控作用，依据详细规划编制出让土地的规划条件，作为土地使用权出让合同的组成部分，并在后续方案审查和规划许可阶段严格落实。加强详细规划编制（调整）计划管理，与土地储备出让计划有效协同。

（六）规划条件要求

按照经批准的详细规划和城市设计编制地块规划条件，明确拟出让用地的四至范围、用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、公共配套设施等条件要求，落实城市设计关于建筑风貌、环境品质等相关管控要求。细化深化地块带方案出让工作机制，鼓励轨道TOD、未来社区、安置房等经营性用地带方案出让。涉及混合两类以上城市建设用地大类的，必须明确各自比例或建筑面积。出让土地涉及地下空间开发利用的，应按照宁波市地下空间开发利用管理相关规定明确地下空间的规划条件。

对突破土地使用标准的建设项目，应当组织开展规划条件论证和节地评价。结合建设管理要求相关内容，可与土地出让条件论证同步开展。

三、土地储备

（七）土地储备计划

根据城市建设发展和土地市场调控的需要，依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地征收成片开发方案、土地储备三年滚动计划、土地利用年度计划等，合理制定年度土地储备计划，确定年度土地储备项目、做地主体、范围等，年度土地储备计划报市政府批准后实施。

（八）做地管理

做地主体根据年度土地储备计划，结合项目可行性研究方案，依据土地储备项目实施方案编制要点，编制项目实施方案。做地主体根据下达任务组织实施土地征收、房屋拆迁、安置房建设、基础设施建设等做地工作。凡未纳入土地储备库的经营性用地，原则上不得安排出让。涉及建设用地土壤污染风险管控的地块，出库前需要完成土壤污染状况调查及评审。

（九）净地要求

区（县、市）人民政府应当根据土地储备和供应计划提前谋划、及时完成拟出让宗地征地拆迁和必要的通水、通电、通路和场地平整等前期开发工作。拟出让宗地必须是征收(拆迁)安置补偿落实到位、没有经济法律纠纷、土地权利清晰并已注销原不动产权利证书、具备动工开发基本条件的“净地”，地块内原则上要达到无建(构)筑物的条件，规划保留除外。不具备“净地”条件的，一律不得出让。

四、土地出让要求

（十）计划调控管理

根据“城乡统筹、节约集约、供需平衡、有保有压”的原则，科学编制年度国有建设用地供应计划，合理安排出让土地的总量、结构、布局、时序。供应计划经批准后，及时向社会公开发布。强化市对区（县、市）土地供应计划执行率管控，提高政府公信力。

（十一）出让条件设置

对包含商品住宅用途的出让土地不得设置除物业自持要求之外的其它任何前置条件。其他经营性用地出让严禁违法违规设定准入要求、竞买人资质等具有排他性或唯一性的影响公平、公正竞争的前置条件,可根据经济发展、节约集约等设置产业类型、运营管理等以下开发建设要求：

1.商业运营要求。市发改、商务和各区（县、市）人民政府等可对商业用地提出统一招商、统一运营、商业业态布局等要求，市文广旅游管理部门和各区（县、市）人民政府可对酒店功能的用地提出星级要求和管理标准。

2.物业自持和销售要求。为进一步提升城市功能品质，抑制房地产投机炒作，确保市场平稳健康运行，在土地出让前，各区（县、市）人民政府应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素，对拟出让地块进行综合评估，明确商业建筑面积自持比例、自持年限和违约责任。根据土地出让合同约定受让人商业自持面积，应当在约定时间内整体自持，不得分割登记，不得分割转让，不得分割抵押。

3.配建代建要求。除地块内及相邻地块配套建设保障性住房、幼儿园、社区服务中心、绿化等公建配套设施外，不得通过要求竞买人代建或无偿移交与出让地块无关的项目坐支土地出让收入。

（十二）建设管理要求

1.落实建筑绿色环保节能管理要求。住房和城乡建设部门应按照规定，对绿色建筑、装配式建筑、钢结构和全装修建设比例等配置提出建设要求。

2.配建保障性住房和租赁住房管理要求。住房和城乡建设部门应对商品住宅用地中配建的保障性住房和租赁住房的建设要求提出意见，并明确建设、配套、交付、产权归属、建成后移交等要求。

3.公共服务功能要求。明确商品住宅用地中配建社区服务、物业管理、教育、养老、体育等用房的建设要求，并明确建设、配套、交付、产权归属、建成后移交要求。

4.保护保留建筑要求。自然资源和规划、文化和旅游、住房和城乡建设等部门应对地块内保护保留建筑的使用、维护、修缮等提出要求。