嘉兴科技城、湘家荡管委会，各镇人民政府、街道办事处、园区管委会，区政府各部门、市直属各单位：

《南湖区加强住宅小区物业管理工作实施意见》已经九届区政府第13次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

                     嘉兴市南湖区人民政府办公室

2018年2月8日

南湖区加强住宅小区物业管理工作实施意见

为进一步加强和规范全区物业管理工作，提升物业管理水平，根据《浙江省物业管理条例》、《嘉兴市区物业管理实施细则》（嘉政发（2007）59号）、《嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》（嘉政办发2017（25）号）等文件精神，结合我区实际，特制定本实施意见。

一、总体目标

建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，强化住宅小区物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题，进一步提升住宅小区物业管理水平。

二、基本原则

（一）统一领导，分级管理。全区物业管理实行统一领导、综合协调，进一步完善区、镇（街道）、社区三级物业管理体系。

（二）条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理、监督职能，强化街道属地管理责任，发挥社区主体作用。

（三）多种模式，分类管理。按照省市物业管理等相关规定，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据不同物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。

（四）市场主导，政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，引导鼓励实施自治管理，保证小区的正常运转。

三、主要措施

（一）加强住宅小区配套设施建设与维护管理

1.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内承担住宅小区的各项保修责任。

2.优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位在前期物业招投标前，以项目总建筑面积为基数，按照10元/平方米的标准，缴纳前期物业服务开办费，嘉兴市南湖区物业管理行业协会（以下简称“区物管协会”）负责代收、代管前期物业服务开办费，并通过代管机制督促、指导物业服务企业履行前期物业服务合同的各项约定。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。

3.强化各类设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位应当向业主招租，不得闲置。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。做好小区内生活垃圾分类设施的维护与管理，以及居民分类投放劝导工作。在考核中，对垃圾分类、文明创建等工作表现突出的给予相应加分。

4.建立维修资金紧急使用工作机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯故障，消防设施故障，二次供水水泵运行中断，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面大面积脱落等危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地镇（街道）等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

5.实行物业维修专项资金和住宅物业保修金（以下简称“两金”）的分级管理模式。区物业主管部门负责“两金”系统的建立和维护，“两金”的收缴；属地镇（街道）负责物业维修专项资金的使用审核。

（二）加强对物业服务的监督管理

1.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。承接物业项目（前期物业服务项目除外）后，业主委员会有权向物业服务企业预收该项目不超过1个月的物业服务费，作为实施物业服务期间的物业服务履约保证金。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。同时履行社会责任，按照《嘉兴市南湖区人民政府办公室关于印发南湖区推进城乡生活垃圾分类工作实施意见的通知》精神，物业服务企业落实物业管理区域内城乡生活垃圾分类责任。配合做好出租房管理工作，按照出租房旅馆式管理的要求落实相关职责。

2.依法规范物业服务收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。未成立业主委员会的小区，严格执行前期物业管理收费标准。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。

物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定，提交由物业服务企业、买卖双方当事人出具的《物业服务费用结算协议》；未实施物业管理的小区，物业产权交易时，卖方应提交由社区居委会出具的卫生费缴纳证明。《物业服务费用结算协议》由区物业主管部门统一印制。

3.鼓励物业服务企业做优做强，加强行业动态检查。考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，全区共评选8家年度区优秀物业服务企业，其中一等奖1名，给予15万元奖励，二等奖2名，给予10万元奖励，三等奖5名，给予8万元奖励，奖励补贴资金由区财政承担。建立全区物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况进行公开通报，并记入企业诚信档案。

（三）加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理

建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务。鼓励老旧住宅小区（2000年前交付使用）、保障性住宅小区、拆迁安置小区、农村新社区等实施专业物业管理，单个物业服务项目年度考核合格以上的，可给予物业管理服务企业不低于0.15元/平方米·月的奖励补贴，奖励补贴资金由各镇（街道）组织落实。奖励补贴资金主要用于小区配套设施的维护和更新、治安防范、卫生保洁以及文明（卫生）城市创建等专项工作的投入，结余部分可弥补物业服务企业经营亏损。

市区老住宅小区在整治改造时，有条件配置物业管理用房的，应在征求业主同意的前提下，配置4‰的物业管理用房。2013年1月1日以后规划建设的各类保障性住房、拆迁安置小区，建设单位应在按规定标准配置物业用房的基础上，再按不低于地上总建筑面积4‰的比例增配物业管理用房（纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营），租金收入用于补贴物业服务经费。

（四）加强业主委员会建设

1.明确业主委员会工作机制。大力推进社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。不断完善民主管理监督机制，业主委员会应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，固定办公场所及接待时间。

2.严格业主委员会成员任职资格。业主委员会委员应当严格遵守住宅小区业主管理规约，热心公益事业，责任心强，模范履行业主义务，且具有一定组织能力。社区居委会工作人员作为社区用房产权人代表可以竞选业主委员会委员。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。

3.扩大业主委员会成员组成。业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会委员空缺时，可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以在小区业主范围内聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。

（五）规范物业管理项目退出管理

1.有下列情形之一的，各方当事人不得擅自退出物业项目服务，物业服务企业注销、吊销及合并、分设等情况致使物业服务企业不能正常履行合同的除外。

（1）已经销售的物业尚未交付或未投入使用、或部分交付的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理；