CLWD00－2014－0002

温龙政发〔2014〕45号

各街道办事处，区政府各工作部门，市派驻龙湾各工作单位：

　　《龙湾区推进城镇低效用地再开发利用试点工作实施细则（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　温州市龙湾区人民政府
　　2014年8月28日

龙湾区推进城镇低效用地再开发利用试点工作实施细则（试行）

　　为深入贯彻落实节约集约用地政策，积极推进城镇低效用地再开发试点工作，根据国土资源部《关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）、省政府《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）、省政府办公厅《转发省国土资源厅关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建筑拆除和土地利用工作指导意见的通知》（浙政办发〔2013〕105号）、省国土资源厅《关于同意温州市城镇低效用地再开发工作方案的函》（浙土资函〔2014〕10号）和市政府《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施意见（试行）》（温政发〔2014〕49号）等文件精神，结合龙湾实际，制定本实施细则。

　　一、城镇低效用地再开发试点范围
　　龙湾区土地利用总体规划划定的城镇扩展边界内或温州市城市总体规划确定的龙湾城镇规划区范围内的低效用地可列入再开发试点范围。主要包括：一是利用粗放的存量建设用地。建设用地利用强度明显低于节约集约用地控制标准的用地；产业落后、企业经营困难需要退出的产业用地。二是布局散乱的存量建设用地。列入“三改一拆”范围的用地，包括需要纳入改造的旧住宅区、旧厂矿和旧村庄（城中村），以及违法建筑拆除后形成的空置土地。三是用途不合理的存量建设用地。不符合产业发展政策导向要求，属于国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；因城乡规划调整，需要实施“退二进三”的产业用地。四是其他经认定的低效利用存量建设用地。
　　各街道办事处要在有利于提高土地节约集约利用水平和产业效益的前提下，严格界定城镇低效用地再开发试点范围，坚决防止盲目大拆大建，造成新的浪费。

　　二、城镇低效用地再开发试点工作运行机制
　　按照“全面探索、封闭运行、规范操作、稳步推进、维护权益、结果可控”的要求，有计划有步骤地推进城镇低效用地再开发试点工作。
　　（一）开展调查摸底和上图入库。各街道办事处根据土地利用现状结合全国第二次土地调查成果，组织开展城镇存量建设用地利用现状及潜力调查，调查结果统一报区城镇低效用地再开发试点工作领导小组办公室（以下简称区再开发办）汇总后将拟列入试点范围的城镇低效用地，标注在遥感影像图、土地利用总体规划图和地籍图上，建立城镇低效用地数据库，经省、市城镇低效用地再开发领导小组办公室审核后，报国土资源部备案。对城镇低效用地数据库允许每年度进行一次调整补充。
　　（二）编制专项规划。市区的城镇低效用地再开发专项规划统一编制，报市政府批准专项规划可一年一调整。在专项规划编制、调整时，各街道办事处和相关部门要依据土地利用总体规划和城乡规划，结合控制性详细规划、产业布局规划和再开发利用方向，对纳入城镇低效用地数据库的土地进行规划安排，报区再开发办汇总后上报市城镇低效用地再开发领导小组办公室统一编制。
　　（三）编制年度实施计划。各街道办事处要根据专项规划，按照“突出重点、先易后难、分步推进”的原则，确定年度改造开发的地块规模、开发强度、利用方向等，并明确产业调整安排，进行资地平衡分析，确保再开发试点工作有序推进。各街道办事处应在每年度11月底前将下一年度实施计划报送至区再开发办编制年度实施计划。年度实施计划经区政府批准后实施，年度实施计划每年中期可调整一次。
　　（四）制订具体地块再开发方案。各街道办事处对列入年度实施计划的地块，按照明晰产权、维护权益的要求，做到土地权属清晰、不存在土地权益争议，方可进行再开发利用。由实施主体或前期业主单位制订再开发方案（包括土地利用现状、开发利用方向、规划布局、资金筹措落实情况等），报区再开发办备案或经区政府审批同意后实施。地块再开发方案可按单宗地块编制，也可按多宗或片区编制。按规划单元实施的单宗地块土地面积原则上不少于10亩。未经备案或审批的再开发项目不得办理用地审批手续。
　　（五）按计划实施再开发利用。地块再开发方案经批准后，要及时启动相关报批工作，涉及违法建（构）筑物的，应予以依法处理（处罚）。再开发利用中，涉及开发规划、征收补偿安置、收益分配的，应按规定举行听证论证，平等协商确定，并按规定进行公示。政府主导再开发和村集体经济组织自行再开发的项目，工程竣工验收后，要及时将开发基本情况、资金安排使用和收益分配等进行公示，接受社会监督。

　　三、城镇低效用地再开发利用模式
　　城镇低效用地需要进行再开发利用的，必须符合现行土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划和再开发专项规划等，在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套设施用地的前提下，可采取以下模式进行再开发利用。
　　（一）政府主导再开发。区政府可根据城市建设和产业发展需求，划定政府主导再开发区块范围。全区范围内的旧村庄（城中村）改造项目，以及经营性房地产开发项目，必须由政府按现行政策主导再开发。
　　（二）市场主体实施再开发。除政府主导再开发项目外，鼓励原国有土地使用权人自行实施再开发。同一片区内的原国有土地使用权人申请联合再开发的，可共同成立联合体或公司，由原国有土地使用权人申请，政府在收回原国有土地使用权的同时，以协议出让方式直接供给联合体或公司，联合体须明确约定每个成员所占比例；原国有土地使用权人申请招商合作再开发的，可共同成立联合体或公司，但原国有土地使用权人所占比例不得低于51%，在收回原国有土地使用权的同时，以协议出让方式直接供给联合体或公司。地块开发完成后，有关产权可以按照约定的比例分割登记到联合体成员名下或分割转让到股东名下。鼓励市场主体收购相邻多宗地块（包括有合法手续的空地），申请集中再开发利用。
　　在不改变土地使用功能的前提下，鼓励原国有土地使用权人对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建、拆建及利用地下空间，提高容积率的，不再增缴土地出让金。
　　经区政府同意，允许原国有土地使用权人利用原有合法土地，按照统一规划、统一设计、统一审批的要求，开发建设小微企业创业园，土地出让金按市场评估价补缴差价。
　　原国有土地使用权人利用原有合法土地再开发为其他项目的，土地出让金按评估补缴差价。
　　（三）集体经济组织再开发。引导集体经济组织通过自行再开发的形式，利用存量集体建设用地建设公共设施、公益事业项目和标准厂房。
　　（四）综合整治提升改造。积极引导原土地使用权人（或业主委员会、村委会）以幢、小区、工业区或村为单位，通过对消防设施、基础设施、公共设施和建筑物功能完善以及建筑立面改造，拆后土地进行平整、绿化，提升人居环境，推进城市有机更新。