桐乡市住宅区物业管理暂行办法

第一章　总则

    第一条　为加强住宅区的物业管理，维护住宅区公共秩序，保护业主的合法权益，提高居民的生活质量和物业管理水平，创造和保持整洁、文明、安全、方便的良好居住环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《浙江省住宅区物业管理办法》等规章的规定，结合我市实际情况，制定本办法。

    第二条　本办法适用于市各建制镇行政区域内住宅区的物业管理。

    第三条　本办法所称住宅区，是指以住宅为主，经统一规划，并有相应基础设施配套，公用设施比较齐全，形成一定规模的居民生活区。

    本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及配套公用设施、附属设备和相关场地。

    本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人；非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。

    本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主和非业主使用人提供相关服务。

    本办法所称物业管理企业，是指经物业主管部门资质审查合格，向登记机关办理注册登记的，对住宅区进行专业化管理和有偿服务的企业。

    第四条　桐乡市建设局为全市住宅区物业管理行政主管部门(以下简称物业主管部门)。市房地产管理部门具体负责全市物业管理行业管理工作。

各行政主管部门按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好住宅区的物业管理工作。

    住宅区所在地的街道办事处、居民委员会应积极支持住宅区实施物业管理，协助有关管理部门对物业管理进行监督、检查，并可根据物业管理关系，对物业中产生的问题进行协调。

第二章　业主委员会

    第五条　业主委员会是住宅区全体业主的代表组织，由业主大会或业主代表大会选举产生，其委员应当由业主担任。

    第六条　实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的，物业主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、住宅区开发建设单位等有关部门，组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。委员会成员应当由业主担任，并应具有广泛代表性。

    业主大会由住宅区的全体业主组成；当住宅区规模较大时，可由每幢(单元)房屋业主按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

    第七条　业主大会或业主代表大会行使下列职权；

    (一)选举、罢免业主委员会委员；

    (二)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；

    (三)审议业主委员会工作报告；

    (四)决定聘用或解聘物业管理企业；

    (五)监督房屋维修基金的使用；

    (六)审议通过住宅区物业管理计划和实施方案；

    (七)决定其他有关业主权益的重大措施和事项。

    第八条　业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或10%以上业主和非业主使用人提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。涉及全体业主和非业主使用人权益的

    重大问题，业主委员会应当随时提请业主大会或业主代表大会讨论决定。

    业主大会或业主代表大会决议，以组成人员的半数通过。业主大会或业主代表大会的召开应当有住宅区所在地街道办事处和居民会列席参加。

    第九条　业主委员会应当维护全体业主、非业主使用人的合法权益，履行下列职责：

    (一)召集和主持业主大会或业主代表大会；

    (二)起草业主委员会章程和业主公约，提交业主大会或业主代表大会通过，并报物业主管部门备案；

    (三)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；

    (四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算，监察检查物业管理经费的使用情况；

    (五)检查业主公约的执行情况，听取业主或非业主使用的意见和建议；

    (六)受理业主或非业主使用人对物业管理企业的投诉，协调物业管理关系，监督和协调物业管理企业的工作；

    (七)业主大会或业主代表大会赋予的其它职责。

    第十条　业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人，在委员会中选举产生。业主委员会可邀请有关人士参与顾问。

    业主委员会每届任期三年，可连选连任。业主委员会的决议，以组成人员的过半数通过。

    尚未设立居民委员会的住宅区，业主委员会可聘请一名秘书长负责处理业主委员会的日常事务。已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。业主委员会应当配合住宅区所在地街道办事处工作。

    第十一条　实行物业管理的住宅区应制定业主公约，业主公约应根据国家有关物业管理的法规、政策制定。对全体业主具有约束力。

　第三章　物业管理企业

    第十二条　物业管理企业必须经物业主管部门资质审查合格，向工商行政管理机构办理注册登记，取得营业执照后，方可承担住宅区的物业管理业务。

    第十三条　实施物业管理遥住宅区，受聘的物业管理企业以合同形式接受业主委员会委托，在签订物业管理委托合同(以下简称委托合同)并办理经营服务性收费许可证后，依照合同约定对住宅区实行统一管理。

    物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业管理企业或自行组建参照本办法有关规定进行前期物业管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。

    第十四条　物业管理企业根据委托合同提供下列服务；

    (一)房屋共用部队、共用设施、设备、住宅区公用设施、设备的维修与养护；

    (二)住宅区的清洁卫生；

    (三)绿化、花草树木的养护、管理；

    (四)车辆进出及停放的管理；

    (五)配合公安部门，维护住宅区内的公共秩序，做好安全防范工作；

    (六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。

    物业管理企业应当配合居民会做好社区管理、社区服务工作，并接受住宅区所在地街道办事处监督。

    第十五条　物业管理企业的权利：

    (一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家其它有关规定，制定住宅区物业管理办法、规章制度及实施细则；

    (二)制定住宅区物业管理计划、实施方案和发展规划；

    (三)按照国家和省有关规定，依据委托合同约定收取物业管理服务费；

    (四)有权制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为；

    (五)可以按照委托合同约定的条件开展各种经营项目以补充住宅区物业管理经费；

    (六)可以按照委托合同约定的条件和方式，选择专业公司承担专业管理业务。

第四章　物业的使用与维修