
朗读
各镇人民政府、街道办事处,市政府各部门,市直各单位:
《进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
桐乡市人民政府办公室
2018年12月28日
进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见
(试行)
为贯彻落实《浙江省物业管理条例》《嘉兴市人民政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见(试行)》(嘉政办发〔2017〕25号)等文件精神,结合我市实际,特制定本实施意见。
一、总体目标
建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系,强化住宅小区物业管理各方主体责任,有序推进住宅小区规范化、长效化管理,着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和部门监管中的“短板”问题,进一步提升住宅小区物业管理水平。
二、基本原则
(一)条块结合,齐抓共管。强化住宅小区建设、运行、管理等方面的行业监管和行政执法职责,健全属地管理机制,充分发挥镇(街道)、社区(村)和业主自治组织的作用,增强工作合力。
(二)多种模式,分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区等运行管理的不同情况,实施多种模式的分类管理。
(三)市场主导,政策扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制,提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制,难以实行市场化运作的住宅小区,予以相应的政策扶持,保证物业服务的正常运转。
三、主要措施
(一)加强住宅小区配套设施建设与维护管理
1.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则,由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节,为实施物业承接查验工作创造有利条件。
2.规范前期物业服务开办费。开发建设单位必须提供前期物业服务开办费,在前期物业招标中,应明确前期物业服务开办费的标准和服务内容等。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后,双方需严格履行合同约定和招投标承诺。
3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位,开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租,不得闲置。合理设定停车服务费,提高地下车库、车位使用率,减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用,并按相关要求加强管理。
4.规范物业用房配置。开发建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。鼓励开发建设单位将其中3‰作为物业管理办公用房,4‰作为物业管理经营用房进行配置;物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。物业管理办公用房应配置在地上专用的办公性质用房或住宅性质用房内,配置在住宅内的应有独立的出入口,不得与其它住宅相通;作为物业经营用房的房屋应配置在沿街或沿路适于经营的一层位置。
5.建立维修资金应急使用工作机制。按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急维修资金,作为住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后,发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况,经相关鉴定机构出具故障检测报告并经属地镇(街道)等相关单位证明的,可申请使用应急物业专项维修资金,无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;建设局在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付,及时消除安全隐患。
6.创新电梯安全管理方式。加大电梯安全责任保险推行力度,力争在三年内全市住宅小区在用电梯投保率实现全覆盖。对电梯运行和维保实施风险管理,构筑以市场力量为基础的矛盾纠纷解决新机制,保障业主人身和财产安全。
7.加强生活垃圾分类设施建设和管理。各小区要严格按照市生活垃圾分类的要求建设统一标准的垃圾分类亭、设置统一标准的各类垃圾桶和有害垃圾收集柜(袋)、设置装修(大件)垃圾投放点等分类设施,鼓励采用智能化的生活垃圾分类设施。物业服务企业负责分类设施的日常管理和维护更新工作,确保小区垃圾分类工作正常开展。
(二)加强对物业服务的监督管理
1.通过公开招投标方式选聘物业服务企业。进一步规范前期物业服务招投标行为。新建住宅小区项目规划总建筑面积在2万平方米以上的,应当按照《前期物业服务招投标管理暂行办法》 (建住房〔2003〕130号)的规定,通过招投标方式选聘前期物业服务企业。10万平方米以上的住宅小区项目,应当通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。鼓励业主委员会在业主大会授权下,通过公开招投标方式选聘物业服务企业。
2.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定,切实履行职责。提供物业服务时,应当在客服中心公示服务等级标准内容和收费标准,划分服务区域,明确服务责任人;向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项和桐乡市违法建筑“六不予”政策,制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为,并及时向有关行政管理部门报告。
3.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则,依照服务等级标准,提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理,由物业服务企业代管的,物业服务企业应当单独建账,由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设公共收益账户,公共收益使用接受全体业主的监督,并在住宅小区显著位置,每隔半年公示一次账户明细。
4.加强行业动态检查,制定考核办法。由镇(街道)及社区(村)定期和不定期对属地物业服务项目开展考核,考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩,鼓励物业服务企业做大做强。建立全市物业服务行业通报制度,对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案。
5.明确垃圾分类要求。进一步加强生活垃圾分类工作,签订物业服务合同时,应当约定生活垃圾分类投放的要求及标准。实施物业管理的住宅小区,生活垃圾分类投放管理责任区为物业管理区域,责任人为物业服务企业。物业服务企业在生活垃圾分类工作中,应履行好法规规定的投放管理责任人义务,配合分类办、镇(街道)、社区(村)履行好企业的职责。
(三)加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理
建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制,鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务,服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。市级有关部门落实各项政策性奖励措施,鼓励物业服务企业参与老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区的服务。物业服务企业要配合有关部门做好多层住宅加装电梯工作以及住宅小区地下人防工程的出租、维护管理等工作。
(四)加强业主委员会建设