上海市房屋管理局

关于印发《上海市国有土地上房屋征收

评估管理规定》的通知

各区住房保障房屋管理局，市房地产估价师协会，各房地产估价机构:

现将《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的有关情况和问题，请及时反馈我局。

特此通知。

二○一八年七月四日

上海市国有土地上房屋征收评估管理规定

第一章  总则

    第一条（制定依据）

为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条（适用范围）

在本市行政区域范围内国有土地上进行房屋征收评估活动，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。

第三条（原则）

房地产价格评估机构（以下简称估价机构）、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条（管理部门）

上海市房屋管理局（以下简称市房管局）负责本市国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。区住房保障和房屋管理局（以下简称区住房保障房屋管理局）负责所辖区域范围内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。

第五条（估价专家委员会）

上海市房地产估价师协会（以下简称市估价师协会）组建估价专家委员会。估价专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律、造价等方面的专家组成，负责评估技术指导，对专家队伍进行管理，对房地产评估报告组织专家组进行鉴定。

第六条（资格条件）

从事房屋征收评估的估价机构，应当具有估价机构一级、二级、三级备案等级，但三级备案在暂定期内的除外。

估价机构应当具有与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员。

第七条（估价机构数量）

同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家或者两家以上估价机构共同承担。

第二章  估价机构的确定

第八条（项目发布）

    房屋征收决定公告公布后或者旧城区改建房屋征收范围内的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例达到90%以上的，房屋征收部门应当将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布。发布内容应当包含房屋征收评估项目名称、四至范围、征收房屋大致户数及建筑面积，完成评估时限、需要估价机构数量、估价机构拥有注册房地产估价师数量，以及估价机构报名的起止时间、地点、联系方式和应当提交的资料等，报名起止时间应当不少于3个工作日。

    第九条（估价机构报名）

房屋征收部门应当向自愿报名的估价机构出具回执，并将经审核符合条件的估价机构名单在房屋征收范围内张贴公示。对于经审核不符合条件的估价机构，应当书面告知并说明原因。

    第十条（估价机构确定）

    房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选定估价机构。

    协商不成的，房屋征收部门应当组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方式确定估价机构。

房屋征收部门应当将确定的估价机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

估价机构的确定，房屋征收部门可以邀请公证机关对估价机构的确定过程和结果进行公证。

区住房保障房屋管理局在估价机构确定过程中，可以邀请区监察部门、街道办事处等共同监督。

第十一条（禁止行为）

估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第三章  评估工作的开展

    第十二条（评估委托）

估价机构确定后，由房屋征收部门作为委托人，向估价机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

    房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、受托估价机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

    房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

    （一）委托人和估价机构的基本情况；

    （二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

    （三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

    （四）委托人应当提供的评估所需资料；

    （五）评估过程中双方的权利和义务；

    （六）评估费用及收取方式；

    （七）评估报告交付时间、方式；

    （八）违约责任；

    （九）解决争议的方法；

    （十）其他需要载明的事项。

    第十三条（房屋调查结果的提供）

房屋征收评估前，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，明确评估对象。评估对象的设定应当全面、客观，准确、真实。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

房屋征收部门应当向受托的估价机构提供征收范围内经公布的房屋调查结果，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑物、构筑物的认定、处理结果情况。

    第十四条（房屋性质、用途和建筑面积认定原则）

    对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

    对于未经登记的建筑物和构筑物，由区人民政府组织有关部门进行调查、认定和处理。

    对于落政房屋、公有住房、代管房产等房屋的性质、用途、建筑面积的认定，按照相关规定处理。

    第十五条（制定评估工作方案与协调）

    房屋征收评估委托合同签订后，估价机构应当制定评估工作方案，并送房屋征收部门备案。

    同一征收项目由两家或者两家以上估价机构承担的，应当共同协商确定一家估价机构为牵头单位；协商不成的，由房屋征收部门指定。牵头单位确定后应当在市估价师协会网站上公告。牵头单位应当组织相关估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一评估标准和评估工作方案。相关估价机构应当按照统一的评估标准和评估工作方案开展评估。

    第十六条（现场查勘）

估价机构应当指派与评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人、公有房屋承租人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

在房屋征收决定公告公布前，对旧城区改建房屋征收范围内同意改建的被征收人、公有房屋承租人，按照前款规定进行实地查勘。

被征收人、公有房屋承租人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

估价机构应当将指派的注册房地产估价师及辅助人员的名单报市估价师协会备案。

    第十七条（不配合评估的处理）

    被征收人、公有房屋承租人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，房屋征收部门应当请无利害关系的第三人见证，估价机构应当在评估报告中说明有关情况。

在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相关资料的，估价机构应当在评估报告中说明有关情况。

被征收人、公有房屋承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋评估无法进行的，估价机构可参照被征收房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。

    第十八条（评估目的）

    被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

    用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

    第十九条（评估时点）

被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十条（价值定义）

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。