上海市房屋管理局

关于印发《上海市国有土地上房屋征收

评估技术规范》的通知

各区住房保障房屋管理局，市房地产估价师协会，各房地产估价机构：

现将《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的有关情况和问题，请及时反馈我局。

特此通知。

二○一八年七月四日

上海市国有土地上房屋征收评估技术规范

第一章  总则

第一条 （制定依据）

为规范本市国有土地上房屋征收评估行为，维护国有土地上房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规范》等法律、法规和技术标准的有关规定，结合本市实际情况，制定本规范。

第二条 （适用范围）

本市行政区域范围内国有土地上的被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、其他补偿价值评估，以及相关评估结果的复核评估和鉴定，适用本规范。

前款所称其他补偿价值评估，包括被征收房屋室内装饰装修价值评估，机器设备、物资等搬迁和安装费用评估，无法恢复使用机器设备价值评估，以及停产停业损失评估等。

第三条 （评估实施原则）

房地产价格评估机构（以下简称估价机构）和注册房地产估价师应当独立、客观、公正地开展评估工作，并对出具的评估报告负责；不得对评估对象随意设定假设条件，不得虚构评估对象，不得根据预先设定的结果进行评估，出具评估报告。

第四条 （评估报告）

被征收房屋价值评估、其他补偿价值评估，应当按照不遗漏、不重复的原则进行评估，出具评估报告。

被征收房屋价值评估应当单独出具房屋征收评估报告，有分户房屋的还应当出具分户评估报告；其他补偿价值评估，除评估委托合同有约定外，应当出具分项评估报告，分项评估报告应当作为房屋征收评估报告的附件，并且分项评估结果应当纳入房屋征收评估报告予以分项列明。

用于产权调换房屋价值的评估应当单独出具评估报告。

    第五条 （评估时点）

    被征收房屋价值、用于产权调换房屋价值和其他补偿价值评估的评估时点应当为房屋征收决定公告之日。

    第六条 （评估工作流程）

    房屋征收评估应当按照下列工作流程进行：

（一）确认评估范围和内容；

（二）接受评估委托书及签订评估委托合同；

（三）与房屋征收部门（以下简称委托人）交接评估对象资料；

（四）制定评估工作方案；

（五）实地查勘和市场调查；

（六）价值测算；

（七）撰写评估报告；

（八）评估报告内部审核；

（九）提交评估报告；

（十）评估资料归档。

    第七条 （资料交接）

估价机构应当安排注册房地产估价师与委托人交接评估对象的基本情况和清单等资料。

委托人应当对其所提供资料的真实性承担责任，估价机构应当对委托人提供的资料进行必要的复核。

    第八条 （实地查勘）

    注册房地产估价师应当按照备案的评估工作方案，对房屋征收范围内的评估对象进行全面、详尽的实地查勘，并以图、表、文字和影像等形式记录、留存实地查勘资料。实地查勘内容应当包括房屋及其占用范围内土地的现状特征、四至、配套设施情况、使用状况等，以及其他补偿评估项目的现状情况、使用和维护保养状况等。

    第九条 （评估资料归档）

房屋征收评估业务完成后，估价机构应当将包括技术报告、分户报告在内的评估报告以及下列资料整理、立卷，归档保管：

（一）评估委托书和评估委托合同；

（二）房屋征收决定公告；

（三）委托人提供的房屋征收范围内评估对象的权属证明材料或者经相关部门认定的证明材料，以及有关房屋基本情况的相关材料；

（四）评估对象的实地查勘记录、影像等资料；

（五）可比实例、标准房屋、参照房屋的实地查勘记录、影像等资料；

（六）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；

（七）评估过程中重大问题处理的记录；

（八）评估报告内部审核记录；

（九）营业执照、备案证书、房地产估价师注册证书、经备案的评估工作方案与注册房地产估价师和辅助人员名单、以及其他涉及评估项目的所有必要资料；

房屋征收评估项目的档案至少应当保存十年。

第十条 （证据保全）

评估依法代管、产权不明等情形的房屋，估价机构应当将包括技术报告、分户报告在内的评估报告以及评估过程中形成的有关评估资料一并提交委托人，由委托人办理证据保全手续。

第二章  被征收房屋价值评估

第十一条 （评估目的）

被征收房屋价值评估的评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十二条 （价值内涵）

被征收房屋价值是指根据被征收房屋及其相应土地使用权的实际状况，在房屋征收决定公告之日正常交易情况下的房地产市场价格，但不包括被征收房屋室内装饰装修价值，并且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

    第十三条 （评估方法）

被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法进行评估。有条件同时选用两种以上方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当考虑选用假设开发法评估。

同一征收项目范围内，存在被征收房屋建筑类型相同、功能完整性相同或者相似的多套房屋的，可以采用标准价调整法评估各套（户）房屋的价值。

    第十四条 （市场法）

采用市场法评估的，应当在征收范围相同或者邻近的区域，搜集与被征收房屋的区位、用途、建筑类型和结构等相同或相似的类似房地产的交易实例，选取不少于3个符合要求的可比实例。可比实例的成交日期与评估时点相差一般应当在6个月以内。

对可比实例进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权利状况等修正或者调整，一般采用百分率法；每项因素对可比实例成交价格的修正或者调整幅度一般不超过10%，综合调整幅度一般不超过15%。

    第十五条 （收益法）

采用收益法评估的，可以选择报酬资本化法或直接资本化法的方式进行评估。根据预测未来收益情况，合理确定收益模式、选择适当的公式或方式计算房地产市场价值。

被征收房屋的经营收入和费用或净收益应当根据类似房地产在评估时点的客观、平均水平确定。

报酬率可以选用市场提取法、投资收益率排序插入法、安全利率加风险调整值法求取，有条件选用市场提取法的，应当选用市场提取法。直接资本化率一般选用市场提取法求取。

    第十六条 （成本法）

采用成本法评估的，可以采取房地分别评估的方式评估被征收房屋价值。

    被征收房屋建筑物价值为重置价格结合成新，一般采用重置成本法进行评估。

    被征收房屋相应土地使用权价值为评估时点的市场价值，可采用市场法、假设开发法、成本法或基准地价修正法等方法进行评估。

第十七条 （假设开发法）

房屋征收范围内的在建工程采用假设开发法评估的，一般采用自行开发前提，假设开发完成的房地产市场价值应当以政府管理部门批准的用途、规划参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。

    第十八条 （标准价调整法）

标准价调整法是将被征收房屋与标准房屋进行比较、分析，在标准房屋价格基础上，通过价值调整得出其他被征收房屋价值的方法。评估程序如下：

（一）将同一征收项目范围内被征收房屋按照房屋的用途、类型、建筑结构、功能完整性、建造年代等因素划分房屋类别；

（二）在同一房屋类别中选定标准房屋；

（三）选用市场法、成本法、收益法等求取标准房屋的房地产市场价值。采用市场法评定标准房屋的房地产市场价值的，可比实例应当不少于4个；

（四）确定影响房地产价值的调整因素；

（五）采用有关标准或者统计分析等方法，确定各因素的调整系数或者调整值；

（六）计算被征收房屋的价值，计算公式为：

被征收房屋价值 = 标准房屋价值 ×（1+因素调整系数1）×（1+因素调整系数2）×…×（1+因素调整系数n）

    第十九条 （房屋分类）

房屋按照用途分为居住房屋和非居住房屋。按照《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》的规定，结合房屋用途、类型、建筑结构、式样、建造年代等特征，合理划分确定房屋类别。

    第二十条 （居住房屋的调整因素）

被征收房屋为居住房屋的，采用标准价调整法评估时，房地产价值调整因素包括楼层、朝向、以及其他因素。计算公式为：被征收房屋价值 = 标准房屋价值 ×（1+朝向调整系数）×（1+楼层调整系数）×（1+∑其他因素调整系数）

前款计算公式中的朝向、楼层调整系数参照本规范附件1至附件3确定；其他因素包括采光、通风等其他影响评估对象的个别因素，调整系数应当根据具体因素对价格的影响程度，合理测算确定，调整幅度一般控制在5%范围内。

    第二十一条 （非居住房屋的调整因素）

被征收房屋为非居住房屋的，采用标准价调整法评估时，房地产价值调整因素应当根据评估对象与标准房屋的区别、影响房地产价值的因素综合确定。

    第二十二条 （评估结果）

居住房屋评估房地产市场单价，计价单位为：元/平方米。

房屋征收范围涉及的居住房屋，估价机构应当出具居住房屋的评估均价。

    第二十三条 （被征收房屋价值评估报告）