台州市物业管理实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 市建设行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，各县(市、区)建设行政主管部门(以下称县物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上发改(物价)、公安、民政、财政、税务、环保、工商、行政执法(城管)、人防等有关行政主管部门，按照各自职责，协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　第五条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集，物业主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　　(四)提前终止物业服务合同的问题;

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第六条 各级人民政府应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第七条 物业管理区域由物业所在地县物业主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民(村民)委员会的意见。物业管理区域划分具体办法由市物业主管部门会同有关部门另行制定。

　　第八条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。

　　第九条 一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会，代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。 物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处(乡镇人民政府)应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会应当予以协助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。 一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会;当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。

　　第十一条 具备本办法第十条规定的首次业主大会召开条件的，建设单位或者10名以上业主可以联名向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请，并告知物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到书面申请后 10 日内通知建设单位报送下列文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用公用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关文件资料。

　　建设单位应当自收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后 10日内报送有关文件资料。

　　街道办事处(乡镇人民政府)应当会同物业所在地物业主管部门对建设单位报送的有关文件资料组织审查。对符合首次业主大会召开条件的，应当自收到有关文件资料后40日内成立指导小组，指导成立业主大会筹备组;对不符合条件的，应当书面告知并说明理由。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。业主大会筹备组人数一般为5人至11人的单数。筹备组成员包括建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会各选派的1名代表以及业主推举的代表，其中业主推举的代表人数不低于筹备组人数的一半，筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。

　　第十二条 业主大会筹备组履行建设部《业主大会和业主委员会指导规则》赋予的有关职责。

　　业主大会筹备组应当自成立之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组应当自首次业主大会会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知街道办事处(乡镇人民政府)、物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业竣工交付备案前一次性向物业所在地物业主管部门预缴筹备经费，由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应当坚持节俭、合理，实行多退少补原则。具体预缴标准由市物业主管部门制定。建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，并提供相应的人力、场地支持。

　　业主委员会成立后 30 日内，业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应当将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。

　　第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。

　　第十五条 下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用物业专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十六条 业主大会决定本办法第十五条第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意;决定本办法第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管 理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。

　　第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。 物业管理区域内20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

　　第十八条 业主委员会委员由业主大会会议选举产生，由5人至11人单数组成，并应当符合下列条件：

　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

　　(二)遵守有关法律、法规和规章、制度;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

　　(五)具有一定的组织协调能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职(包括兼职)，或者与该企业有直接经济利益关系的，不得担任业主委员会委员。

　　第十九条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为3年至5年，可以连选连任。

　　业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。

　　第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续：

　　(一)业主大会成立情况(含业主大会会议记录和会议决定);

　　(二)业主委员会选举情况;

三)业主大会议事规则;

　　(四)管理规约;

　　(五)业主大会决定的其他重大事项。

　　物业所在地物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。

　　业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。

　　第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，具体履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

　　(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)监督管理规约的实施;

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十二条 业主委员会凭物业所在地物业主管部门的备案证明，申请刻制印章。

　　业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章，应当经业主委员会会议表决通过或者业主委员会全体委员1/2以上签字。

　　第二十三条 业主委员会会议应当定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议意见。业主委员会会议作出的决定，应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

　　第二十四条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业所在地物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第二十五条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以自己的名义依法提起诉讼。未经业主大会表决通过的，不得以业主委员会的名义起诉。

　　第二十六条 业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地物业主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十七条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，街道办事处(乡镇人民政府)、物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会应当指导业主召 开。

　　业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第二十七条 业主委员会应当定期核查委员资格，业主也有权向业主委员会提出终止业主委员会委员资格的动议。

　　业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会应当自发现之日起30日内完成调查核实并公布核实情况。情况属实的，业主委员会应当在10日内作出暂停该业主委员会委员职权的决定，待业主大会会议通过后，该业主委员会委员资格终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

　　(三)因疾病或者年龄等原因丧失履职能力的;

　　(四)有犯罪行为的;

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

　　(六)拒不履行业主义务的;

　　(七)恶意串通业主，影响业主大会、业主委员会决策或者正常运作的;

　　(八)本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职(包括兼职)，或者与该企业有直接经济利益关系的;

　　(九)其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。 有本条第二款第(一)项情形的，自物业转让、灭失之日起，该业主委员会委员资格自动终止。

　　第二十八条 管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，房屋装饰装修的禁止行为，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

　　第二十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、职权和委员资格、人数、任期等事项作出约定。

　　第三十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十一条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前(不实行预售许可制度的拆迁安置房、经济适用房等应当在择房前)选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

　　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业;其中物业管理区域建筑面积10万平方米以上的，建设单位必须通过公开招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于3家或者物业管理区域建筑面积不足5万平方米的，经物业所在地物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　物业服务业务承发包费用不得低于成本价和政府指导价下限。政府指导价由市价格行政主管部门会同市物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。

　　前期物业服务项目招标投标具体办法由市物业主管部门另行制定。

　　第三十二条 建设单位在预(销)售物业前，应当会同物业服务企业研究制定临时管理规约和住宅使用说明书，作为物业预(销)售合同的附件。临时管理规约和住宅使用说明书应当报物业所在地物业主管部门备案。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，房屋装饰装修的禁止行为，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在预(销)售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。 物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容以及物业管理区域划分情况。

　　第三十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当按照本办法第三十一条的规定重新选聘物业服务企业实施物业管理。

　　第三十五条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。物业竣工交付使用的具体办法由市物业主管部门另行制定。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录;发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地物业主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改。建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。

　　第三十六条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、园林绿化、地(面)下停车(位)库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)临时管理规约、物业管理用房清册以及物业管理需要的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料、剩余公共经费、物业管理用房以及属于全体业主所有的办公设备、物业服务期间形成的管理资料移交给业主委员会。

　　第三十七条 建设单位应当一次性向物业服务企业支付前期物业服务开办费。开办费主要用于早期介入物业服务管理费用(含人工工资)、物业管理用房装修、物业办公设备用品购置等。开办费可采用实物补贴或者货币补贴方式，具体标准和使用办法应当根据物业的具体情况，通过投标书约定或者由建设单位与物业服务企业协商确定。

　　开办费使用办法应当明确前期介入物业服务标准和管理费用额度、物业管理用房装修标准和费用额度、物业办公设备用品购置标准和费用额度等。开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备用品购置形成的产权归全体业主所有，在前期物业服务期 满后移交业主委员会。

　　物业服务企业应当建立开办费使用账册，并在业主大会成立时向全体业主公示，接受质询。