余杭区农村宅基地及住房确权登记发证工作实施意见 

　　为进一步规范农村宅基地管理，保护和增进农民合法财产权益，推进农村不动产统一登记工作，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》和《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）、《浙江省国土资源厅关于认真贯彻落实<浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知>的意见》(浙土资厅函〔2017〕353号)等法律法规和文件规定，结合我区实际，制定本实施意见。 

　　一、重要意义 

　　做好农村宅基地及住房确权登记发证工作是贯彻实施《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》，建立和完善不动产权制度，规范不动产统一登记行为，适应经济发展和体制改革的需要；是完善农村土地管理制度改革，依法保护农村宅基地及住房权利人合法权益的需要，是加强农村宅基地管理的重要手段；是促进社会主义新农村建设、维护农村稳定的重要基础和保障。通过对农村宅基地及住房确权登记发证，可以有效解决农村土地产权不清、村民自身土地权利义务模糊、权属纠纷突出等问题。开展农村宅基地及住房登记发证工作，对于维护农民的合法权益、节约和保护耕地、促进农村社会稳定和经济可持续发展都有着重要意义。区有关单位要加大宣传力度，使农村宅基地及住房登记发证工作家喻户晓，使广大农民群众充分认识到这项工作的重要性。通过“完善手续、确认合法、标注违法”的方法推进登记发证，全面提高农民产权保护意识，赋予农民更多财产权利，切实维护农民合法权益。 

　　二、目标任务 

　　（一）工作目标：按照不动产统一登记制度要求，结合“三改一拆”、“无违建区”创建、城中村改造、美丽乡村建设等工作，妥善处理农村宅基地及住房历史遗留问题，稳步推进农村宅基地及住房确权登记发证工作，力争两年内基本完成。完善农村宅基地及住房登记发证信息系统，建立完整的农村宅基地及住房权籍调查成果数据库和不动产登记数据库，并结合日常不动产确权登记工作实现动态更新。 

　　（二）主要任务：以《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）等相关政策文件为依据，妥善解决农村宅基地及住房历史遗留问题，有序推进不动产统一登记工作。 

　　1.2018年，制定全区农村宅基地及住房确权登记发证实施意见，逐宗开展全区农村宅基地及住房大清查，对符合“一户一宅”和发证条件的进行不动产权籍调查；全面开展确权登记发证工作，完成农村宅基地及住房确权登记发证率占符合登记条件农村宅基地及住房数的75%以上。 

　　2.2019年，基本完成农村宅基地及住房确权登记发证工作，确权登记发证率达到符合登记条件总农村宅基地及住房数的90%以上，完善数字化权籍调查成果数据库和登记数据库，有效建立不动产确权登记发证长效机制。 

　　国土部门要围绕上述目标任务，制定详细的工作计划，稳步有序推动确权登记发证工作顺利开展；各镇（街道）要按要求认真做好各阶段工作，确保本辖区内相应目标任务顺利完成。 

　　三、基本原则 

　　（一）依法登记原则。严格依照现行法律法规政策办理农村宅基地及住房确权登记发证，严格执行不动产登记制度，履行法定审查程序，对于农民违法占地建设等历史遗留问题，要严格把握政策界线并妥善处理。有下列情况之一的，不予登记发证： 

　　1.违反“一户一宅”法律规定的； 

　　2.不动产权属有争议的； 

　　3.土地、房屋违法违规行为尚未处理或正在处理的； 

　　4.城镇居民等非本农民集体成员违法购买宅基地及房屋的； 

　　5.法律、行政法规规定不得登记的其他情形。 

　　（二）自愿申请登记原则。农村宅基地及住房确权登记应当由申请人自愿向国土部门提出申请，依据不动产登记相关规定，提交申请登记所需材料并填写登记申请表。各镇（街道）、村（社区）要做好宣传发动工作，鼓励广大农户积极申请不动产登记发证。 

　　（三）先清理后登记原则。按照“一户一宅”原则，在不动产确权登记前，应由各镇（街道）组织统一开展清查和补办。不符合“一户一宅”等登记发证条件的，不予权籍调查和确权登记；无法提供建房审批手续的，必须按规定补办相关审批手续后，方可申请不动产确权登记。 

　　（四）房地主体一致原则。应当遵循产权明晰、房屋所有权人与房屋占用范围内的宅基地使用权人保持一致的原则，确定权利主体进行登记，农村宅基地及住房依法转移时，应当一并转移，确保房地权利主体相对应。 

　　（五）试点先行原则。农村宅基地及住房确权登记工作情况复杂、涉及面广，应遵循“先易后难，先试先行，逐步推进”的原则，选择若干个有代表性的镇（街道）进行试点，以点带面，积累经验，逐步在全区范围内推开。 

　　四、工作保障 

　　（一）加强组织领导。农村宅基地及住房确权登记发证工作政策性强、涉及面广，关系到广大农民的切身利益，关系到农村社会的稳定。为加强领导，区政府成立农村宅基地及住房确权登记发证工作领导小组，由区长任组长，分管副区长任副组长，各相关部门及镇政府（街道办事处）主要负责人为小组成员，全面负责农村宅基地及住房确权登记发证工作的组织、领导和协调工作。同时，领导小组下设办公室，办公室设在国土余杭分局，由国土余杭分局局长任办公室主任，区不动产登记服务中心主任任办公室副主任，各成员部门分别抽调专门人员组成办公室成员，负责指导开展全区农村宅基地及住房确权登记发证工作；各镇政府（街道办事处）应成立相应的工作班子，落实专门的工作人员和办公场所，制定具体的工作方案，开展好本辖区内的农村宅基地及住房确权登记发证相关工作。 

　　（二）明确责任分工。 

　　1.国土余杭分局：负责牵头组织、统筹协调和业务指导，具体组织开展农村宅基地及住房确权登记发证有关工作。 

　　2.区“无违建”创建办公室：负责牵头会同有关部门对全区农村宅基地“一户一宅”进行清理和认定，对违法占用的农村宅基地和违法建造的农村住房予以查处。 

　　3.区住建局（规划分局）：加强农村住房建设和安全质量管理，指导镇（街道）做好农村住房建设规划审批手续补办、质量安全检查认定等工作。 

　　4.区财政局：负责对农村宅基地及住房确权登记相关工作经费的保障和经费使用的监督管理，涉及的权籍调查、登记发证、信息化建设等工作经费由区财政承担。 

　　5.区公安分局：加强农村户籍管理，负责对户籍制度改革前的农业户口进行认定。 

　　6.区农业局：配合做好农村有关历史遗留问题的协调处理，研究探索农村集体土地产权制度改革有关工作。 

　　7.各镇人民政府（街道办事处）：负责组织辖区村（社区）做好农村宅基地及住房发证的具体实施工作，统一开展农村宅基地及住房清查和补办，做好权属调查、村民身份确认、房屋安全认定、权属争议调处、申报登记发证等工作,协助有关部门做好违法违建处置、审批手续补办等工作。对列入近期拆迁计划及其他原因暂缓发证的，做好相关宣传解释工作。 

　　（三）加强宣传培训。要运用多种宣传媒体广泛宣传农村宅基地及住房确权登记发证工作的重要意义，通过刊登公告、发放宣传册等形式，明确工作安排，解读法规政策，引导农民积极参与登记发证工作。同时，要从针对性和实用性出发，切实加强登记业务办理人员和镇村两级工作人员的政策讲解和业务培训工作。 

　　（四）强化督查考核。区政府确权登记发证领导小组办公室要加强监督检查，并对检查情况进行不定期通报。区考评办要将农村宅基地及住房确权登记发证工作纳入各镇（街道）综合考评。 

　　五、发证程序 

　　本次集中统一登记发证按以下程序进行： 

　　（一）开展试点。由国土余杭分局根据前期调查摸底情况，研究确定若干镇（街道）为试点单位，先行开展确权登记工作。通过试点工作积累经验，及时研究解决工作中存在的各类历史遗留问题，并逐步向全区推进。 

　　（二）清查补办。按照先清理后登记的原则，由各镇（街道）组织开展“一户一宅”调查清理工作。对调查后属于“一户多宅”的，应及时组织力量进行清理处置；对符合“一户一宅”条件的，应收集相关权属来源资料建立“一户一档”发证档案；对因历史原因缺乏建房审批手续的，要本着尊重历史、实事求是的原则，通过简易程序及时补办相关审批手续。 

　　（三）权籍调查。由权籍调查作业单位负责外业调查测绘，各镇（街道）负责权属审核。权籍调查作业单位根据各镇（街道）调查清理结果，对符合条件的农村宅基地及住房逐宗开展不动产权籍调查测绘，出具相关成果资料。各镇（街道）应在清查补办的基础上，结合不动产测绘成果，对权属状况进行调查审核。 

　　（四）组件申报。符合登记条件的农村宅基地及住房不动产权利人应以户为单位，由户主或户主指定委托人书面提出申请登记，报所在镇（街道）组件，各镇（街道）应落实专门人员和场地做好登记材料组件申报工作。申请人应提交的材料主要包括不动产登记申请书、权利人身份证明和权属来源证明等材料。 

　　（五）受理审核。各镇（街道）完成登记材料组件后，应统一分批报国土余杭分局正式受理。国土余杭分局收到申请材料后，应及时将相关信息录入不动产登记系统，并出具不动产登记申请受理通知书。经审核，认为需要补正申请材料的，应当一次性通知送件人在规定期限内补正；认为不予登记的，应及时将登记材料退回送件人，并说明不予登记的理由。 

　　（六）公告公示。经审核，符合登记要求的，国土余杭分局应当在区政府门户网站及农村宅基地及住房所在村（社区）村务公告栏上予以公告，公告期限为15个工作日。公告一式两份，一份用于张贴，另一份存入不动产登记档案。公告内容应包括不动产权利人姓名、坐落、面积、用途、权利类型、提出异议的期限、方式和受理机构等。 

　　（七）登记发证。公告期满无异议，或经复查异议不成立的，国土余杭分局应及时给予核定并记载不动产登记簿，打印制作不动产权证书。证书制作完毕后，应通知所在镇（街道）凭不动产登记申请受理通知书统一领取证书后再发放给相应权利人。 

　　六、政策意见 

　　坚持“一户一宅”原则的前提下，正确把握上级有关政策文件精神，积极妥善处理农村宅基地及住房历史遗留问题。按照先确定农村宅基地使用权、再确定农村住房所有权的思路，分步做好历史遗留问题的处理工作： 

　　（一）严格统一权利主体。按照房地不可分离的原则，农村宅基地及住房权利主体应当相符，统一确权登记到“户”，登记簿上权利人处按户主姓名加“户”填写，权利主体的确定应当符合男女平等的基本国策。 

　　（二）严格执行确权登记面积标准。农村宅基地及住房确权登记时，应严格依据合法审批或原登记面积标准，对违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明。 

　　（三）未批先建的处理。 

　　1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权和房屋所有权。 

　　2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农民未经批准占用宅基地建房，若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及当时政府有关规定处理，且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权和房屋所有权；若至今未处理的，可由本农村集体经济组织出具证明，参照当时的处理政策进行处理后，按实际使用面积确定宅基地使用权和房屋所有权。 

　　3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前，农民未经批准占用宅基地建房，但建房者符合建房条件，且经本农村集体经济组织同意并公示无异议的，先按规定补办用地及村镇规划审批手续后，再根据补办手续批准的面积确定宅基地使用权和房屋所有权；宅基地已经批准或已取得宅基地不动产权证书，但房屋未经村镇规划审批，且至今未扩建或翻建的，可按批准或登记的宅基地使用权面积乘以房屋实际楼层数确定房屋所有权，房屋实际楼层数超过三层的按三层计算，超出部分不予确认房屋所有权。 

　　4.2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。 

　　（四）少批多建的处理。 

　　1.2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前，农民超过批准的宅基地或房屋审批面积建房，确因违法超占不足一间房屋等原因暂时无法拆除的，经镇政府（街道办事处）认定，可对批准面积进行确权登记，对违法超占部分在不动产登记簿、不动产权证书附记栏内注明。 

　　2.2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。 

　　3.农村宅基地原则上按主房建筑占地范围划宗，若主房建筑占地面积小于合法批准面积的，可将与主房相连的辅房一并划入宗地。对违法超占的宅基地能区分超占位置的，应当在宗地图和房屋楼层平面图中注明超占位置和面积；不能区分超占位置的，应当注明超占面积。 

　　（五）其他规定。 

　　1.已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，在办理合法继承手续后，可按规定登记发证。在登记发证时，权利人登记至个人名下，并在不动产登记簿和不动产权证书附记栏注明“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。 

　　2.一户村民虽有两处或两处以上宅基地，但面积总和未超过区政府规定宅基地面积标准的，可按规定确权登记。 

　　3.政府组织实施拆迁安置的“两户一联”“多户多联”等安置项目，在完成项目供地手续后，根据新型农居点安置政策，参照宅基地管理进行补办手续和确权登记，土地用途统一确认为“农村宅基地”。涉及国有划拨土地的，在不动产登记簿及不动产权证书附记栏注明“两户一联（多户多联）农民拆迁安置住房”。 

　　4.宅基地及住房不动产权利人应当对提交申请登记材料的真实性负责，采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记的，登记机关有权进行更正登记。构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

　　5.本实施意见未明确的其他相关事宜，由确权登记发证领导小组另行研究制定具体操作细则。 

　　七、本实施意见自2018年10月3日起施行，余政办〔2009〕173号、余政办〔2009〕174号、余政办〔2018〕9号文件同时废止。 

　　附件：1.余杭区农村宅基地及住房确权登记发证工作领导小组成员名单 

　　      2.余杭区农村私人建房补办用地、规划审批公告 

　　      3.余杭区农村私人建房补办用地、规划审批表 

　　      4.农村宅基地及住房权属调查意见表 

　　余杭区农村宅基地及住房确权登记发证 

　　工作领导小组成员名单 

　　组  长： 陈如根 

　　副组长： 於卫国 

　　成  员： 卞吉坤（区政府办公室） 

　　         胡卫建（区政府办公室） 

　　         沈世杰（区财政局） 

　　         陈  勇（国土余杭分局） 

　　         宋建勇〔区住建局（规划分局）〕 

　　         叶维军（区农业局） 

　　         赖炳权（区公安分局） 

　　         俞红杰（区“无违建”创建办） 

　　         冯  毅（运河街道） 

　　         曹永佳（乔司街道） 

　　         王耀平（塘栖镇） 

　　         宋  刚（崇贤街道） 

　　         仲  昕（临平街道） 

　　         王  栋（东湖街道） 

　　         张  静（南苑街道） 

　　         赵琪峰（星桥街道） 

　　         李晓琦（余杭街道） 

　　         姚国华（闲林街道） 

　　         王洪银（仓前街道） 

　　         赵晓军（中泰街道） 

　　         陈小平（五常街道） 

　　         陈  弘（良渚街道） 

　　         费跃建（仁和街道） 

　　         江新渊（瓶窑镇） 

　　         沈  萍（径山镇） 

　　         陈国强（黄湖镇） 

　　         郭欣玮（鸬鸟镇） 

　　         叶  敏（百丈镇） 

　　领导小组下设办公室，设在国土余杭分局，陈勇同志兼任办公室主任，孙垚同志任办公室副主任。