各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
《义乌市城市社区更新改造实施办法（试行）》已经市政府第十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
 
 
                                               义乌市人民政府
                                               2013年2月6日
义乌市城市社区更新改造实施办法（试行）
第一章  总 则
第一条 为进一步推进城市社区更新改造工作，节约集约用地，完善城市功能，提升城市品位，优化城市环境，提高居民生活质量，根据国家有关法律、法规和规章，结合城市社区更新改造试点做法和义乌市实际，制定本办法。
第二条 本办法所适用的城市社区范围为义乌市主城区内的已建成区。
本办法所称的城市社区更新是拆除重建类城市更新，指的是对在城市化进程中以原农村集体经济组织为主、无农业用地、已撤销村行政建制改成居委会管理的老旧建成区域和建设年代已久、配套设施落后、居住环境较差的老居民小区，在符合城市规划的前提下，实行就地就近拆建、产权调换、水平回迁的自助式更新改造模式。
功能改变类城市更新与综合整治类城市更新等城市更新具体办法另行制定。
第三条  城市社区更新改造工作遵循政府主导规划、政策引导推动、群众自愿自主、整体规划编制、分步实施改造、就地就近回迁的原则。
第四条  城市社区更新改造工作在市委、市政府统一领导下，由市城市社区更新改造工作领导小组办公室指导，相关街道负责，改造工作小组组织实施。住建、国土、财政、综合行政执法等主管部门按各自职责依法履行相关审批许可和监管职能。
第五条 城市社区更新改造项目建设应达到以下目的：
（一）明显改善城市社区及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；
（二）完善公共基础设施，消除重大安全隐患，有效增加绿地面积和公共开敞空间；
（三）节约集约用地；
（四）改造范围内产权人利益得到保障，改造后土地房产权利明晰。
第六条  城市社区更新改造项目用地纳入全市年度土地供应计划及年度拆迁回迁计划，政府根据改造需要和市场情况有序投放项目。
第二章 机构设置与职责
第七条 成立义乌市城市社区更新改造工作领导小组（以下简称城改领导小组），下设办公室（以下简称城改办），负责日常指导、协调工作。
相关街道为本辖区城市社区更新改造项目的主管单位，应成立街道城市社区更新改造工作领导小组；相关社区居委会应成立小区更新改造工作指导小组；更新改造项目应成立改造工作小组。
城改办应建立城市社区更新改造工作联席会议制度，及时制订相关配套政策，分析和研究解决城市社区更新改造过程中遇到的疑难问题。
相关职能部门要通过联合审批、集中审批、现场办公等方式，最大限度简化办事程序，提高办事效率，加快推进更新改造工作进程。
第八条 城改领导小组主要职责：
（一）审议城市社区更新改造重大政策；
（二）审定城市社区更新改造计划和项目；
（三）研究解决城市社区更新改造工作中遇到的特别复杂疑难的问题；
（四）研究决定城市社区更新改造的其他重要事项。
第九条  城改办主要职责：
（一）贯彻执行国家有关旧城改造法规、政策，负责城中村、城市居民区等城市社区更新改造宣传教育工作，拟订城市社区更新改造有关配套政策，制定城市社区更新改造工作总体规划、年度计划和阶段性任务；
（二）指导、协调、督促市城市社区更新改造工作领导小组成员单位工作，负责全市城市社区更新改造方案的审核、审批工作；
（三）协助职能部门做好城市社区更新改造范围内的规划建设有关行政管理工作；协助职能部门做好城市社区更新改造专项规划编制、选址定点和建筑方案的审核工作；
（四）协助职能部门做好城市社区更新改造范围内的土地管理有关行政管理工作；
（五）协助职能部门做好城市社区更新改造范围内的房产管理有关行政管理工作；
（六）指导督促城市社区更新改造工作的开展，会同相关部门对任务完成情况进行检查考核；
（七）会同相关部门、街道梳理城市社区更新改造过程中出现的各类疑难问题，并做好释疑解惑工作；
（八）承办市委、市政府及城改领导小组交办的其他工作。
第十条  街道办事处主要职责：
（一）宣传落实城市社区更新改造工作的有关政策；
（二）负责辖区内城市社区更新改造项目预案的审查、公示和公众意见收集；
（三）负责审核和审批辖区内城市社区更新改造项目实施细则；
（四）参与辖区内城市社区更新改造规划的评审工作；
（五）负责组织推动辖区内城市社区更新改造项目的实施；
（六）负责辖区内城市社区更新改造范围内改造项目的监督管理；
（七）承办城市社区更新改造的其他事项。
第十一条  自行改造或合作改造项目必须成立改造工作小组，改造工作小组及其成员一般按以下程序产生：在街道办事处的参与和指导下，由社区居委会牵头召集小区业主推荐产生候选人，经小区业主大会表决产生改造工作小组及其成员，报民政部门登记。同时将登记情况上报相关街道办事处和城改办。
第十二条  改造工作小组负责改造工作的议事、决策、协调、监督等工作，其主要职责：
（一）负责小区更新改造宣传发动工作；
（二）收集、整理小区业主对小区更新改造工作的各项建议和意见；
（三）负责与所在社区更新改造工作指导小组、街道改造工作领导小组和上级有关部门进行小区更新改造工作的各项政策、办法的请示和沟通；
（四）依据市社区更新改造有关政策，研究制订更新改造实施细则；
（五）代表小区业主行使法人权利与义务，负责与代建公司或施工单位签订代建或施工合同；在授权范围内按相关财务制度，负责改造资金的使用和分配；
（六）具体组织小区自行拆除、重建、回迁、补助等方面工作；
（七）协助监督小区更新改造工程的建筑质量及工程进度；
（八）负责处理有关小区更新改造工作出现的矛盾和问题；
（九）做好其他城市社区更新改造有关工作。
第三章 更新改造规划
第十三条　市规划部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。
第十四条　城市更新改造项目以基本更新单元为单位。城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：
（一）城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。
（二）原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划入城市更新单元。
第十五条　市规划部门依据已批准的城市总体规划、城市更新专项规划及其他各类专项规划，组织编制城市更新单元的控制性详细规划，对城市更新单元的更新目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程等方面做出规定。
第十六条　城市更新单元的控制性详细规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。
第十七条　经政府批准的改造项目，改造单位向城改办提出申请，由城改办向规划部门申请改造项目规划设计条件并组织项目的修建性详细规划。改造单位根据修建性详细规划编制建筑设计方案。规划部门出具的规划设计条件应以批准的城市更新单元控制性详细规划为依据。城市更新单元修建性详细规划和建筑设计方案需经过专家、部门的论证，并在现场、媒体、政府网站上进行公示，公开征求公众的意见，公示时间不少于30天。
第十八条 城市社区更新改造必须加强对文物古迹、历史建筑的保护，文物古迹、历史建筑及其建设控制地带应纳入城市社区更新改造规划的内容。规划部门在规划编制时必须事先征求文物管理部门的意见。
第四章 更新改造项目和实施方式 
第十九条 城市社区更新改造优先考虑以下项目：
（一）拟改造范围内生活环境恶化，居民财产安全和人身健康安全受到严重威胁，所在区域多数居民有迫切要求需要改造的；
（二）拟改造范围现状已严重影响区域交通出行或严重妨碍周边区域居民、单位正常生活或生产经营的；
（三）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；
（四）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；
（五）因其他公共利益需要进行改造的。
第二十条  城市社区更新改造项目建设必须符合以下条件：
（一）改造建设项目符合城市规划的有关要求；
（二）城市社区更新改造范围原则上应以城市更新单元为单位进行整体成片改造，对于城市更新单元内的区块有条件分步实施的，经城改办审查，报市政府批准后，允许整体规划、分步实施；
（三）改造范围内及直接受改造项目影响、需要拆除房屋的居民得到合理回迁和补助；
（四）符合市政府规定的其他条件。
第二十一条  拆除重建类城市更新项目的实施方式包括：
（一）自行改造。由改造项目业主成立改造工作小组，自行筹资，并由改造工作小组负责组织实施改造。
（二）合作改造。由改造项目业主成立改造工作小组，并由改造工作小组代表改造项目业主与企业合作，共同组织实施改造。
（三）企业单独改造。由符合资质的企业单独对改造项目进行开发建设。
本办法是对自行改造方式有关政策和具体操作办法作出的规定，对合作改造、企业单独改造的有关政策和操作办法另行制定。
     第二十二条  加强对回迁房整体建筑设计的控制。在有效控制的前提下，若按批准的小区改造规划还出现部分多余的房屋时，多余的房屋纳入市公共资产管理，由市财政按照预算造价出资所占比例，与业主同步按施工合同约定支付工程预付款、工程进度款，最终以工程实际结算价进行结算。城市社区更新改造实施后节约的土地，纳入政府土地储备，并按规划实施建设。
第五章  更新改造实施程序
第二十三条  拟改造小区成立小区更新改造工作筹备小组。筹备小组由所在社区居委会相关负责人和拟改造小区内热心人士组成，主要负责城改政策的宣传，拟改造小区业主改造意愿的调查摸底，产权资料搜集分析等前期工作。
第二十四条  编制改造项目预案。
（一）由改造工作筹备小组编制改造项目预案。预案应包括以下主要内容：改造项目的位置、范围、建筑现状、使用情况与城市规划，项目改造的时间安排、业主意愿、投融资计划和改造性质，改造项目初步方案设想、拆建补助回迁方案和初步可行性研究，组织机构和拆建意向，有关改造的其他要求。
（二）各相关街道应根据本区域情况审查改造项目预案。
（三）改造项目预案由相关街道组织在改造范围内进行公示，征询公众意见，公示时间不少于15日。相关街道应充分收集公众意见，对公众提出的重大异议应当通过召开座谈会、论证会、听证会等形式进行充分论证，并根据公众意见对改造项目预案进行修改完善。
（四）改造项目预案须经90%以上的小区业主同意，再由街道办事处报市城改办进行评审，评审通过的改造项目预案报市政府同意后纳入改造计划。
第二十五条  成立改造工作小组。经城改办批准纳入改造计划的项目方可成立改造工作小组。
第二十六条  启动土地、房屋权属的调查工作。改造工作小组收集改造范围内合法产权的权属依据，报国土、住建部门审核。
第二十七条  制订改造计划。改造工作小组制订具体改造计划，改造计划须经改造范围产权人会议通过，经相关街道审核后报城改办审定。改造计划应包括以下主要内容：实施计划安排、土地确权、原产权人回迁建筑面积额度、户型标准、面积找补价格、建设资金筹集办法、分房办法等，制订更新改造实施细则及旧房拆除协议文本等。
第二十八条  申请规划条件。列入改造计划的项目由城改办向市规划行政主管部门申请规划设计条件。规划行政主管部门必须以批准的单元控制性详细规划为依据出具规划设计条件。
第二十九条  规划编制与审批。城改办委托规划设计单位依据规划设计条件编制规划方案。规划方案经城改办组织评审通过后报市规划行政主管部门审查，审查同意后报市政府审批。
第三十条  报批改造实施细则。改造实施细则须经业主大会表决通过，报街道办事处审批，并报城改办备案。
第三十一条  改造项目用地须审批的，由改造工作小组上报审批。
第三十二条  签订拆建协议。拆建协议由改造工作小组与小区业主签订并需公证处公证。
第三十三条  实施旧房拆除。旧房整体拆除前，改造工作小组应将房屋产权确权情况和拆建协议签订情况报所在居委会和街道办事处备案。
第三十四条  确定代建公司或施工单位。改造工作小组按相关程序确定代建公司或施工单位。在街道办事处见证下，由改造工作小组与代建公司或施工单位签订代建或施工合同。
第三十五条  建设实施。按工程招投标管理办法向社会公开招选小区改造建设施工单位，实施建设。
第三十六条  工程移交。工程竣工、验收后，改造工作小组根据改造计划和规划条件与施工单位对口进行移交。
第三十七条  组织回迁。移交的回迁用房，由改造工作小组依据改造计划在征求产权人意见的基础上，确定楼层差价标准，按公开、公平、公正的原则组织回迁。
第三十八条  资产清算，档案移交。改造工作小组应将资产进行清算，并经审计后，后续工作按规定程序移交给小区业主委员会，相关档案资料按规定要求分别移交给业主委员会、物业公司和住建局城建档案馆。
第六章 拆除、补助、回迁
第三十九条 城市社区更新改造项目的房屋拆除应在业主签订拆建协议、自愿腾空的前提下，由小区改造工作小组自行组织拆除。
第四十条 改造项目列入改造计划后，在实施改造前，原则上房屋产权确权率要达到100%，拆建协议的签订率要达到100%，然后组织将旧房整体拆除。房屋拆除后，由改造工作小组按规定统一向国土、住建部门申请注销相关权证。
第四十一条  列入改造项目拆除的房屋实行就地就近产权置换和货币补偿的方式落实；对不可兼容用地产权，按有关政策规定，原则上予以异地落实。
第四十二条 改造小区回迁房的回购补助和拆建过渡期间对业主的经济补助方式及标准由各改造小区在实施细则中明确，报所在街道办事处审查同意后实施。补助资金由各改造小区在改造产生的相关收益中自求平衡、自行消化解决。
第四十三条 城市社区更新改造范围内用地涉及到集体土地的，应先办理土地征收手续，全部转为国有土地。
第四十四条 城市社区更新改造范围内用地涉及到出让或划拨国有建设用地的，房屋拆除后，原土地使用权证及房屋所有权证注销，新回迁房屋的土地使用权类型按原土地使用权类型确定，凑间或凑套部分建筑面积分摊的土地使用权按市场评估价补交出让金，并重新申请办理土地证。
第四十五条 自改造项目纳入改造计划之日起，住建、国土、工商、公证等职能部门，按照各自职责依法暂停办理改造范围内的调整规划红线、改变用地功能、新建、改建、扩建及房地产产权公证、房地产土地使用权及房屋所有权变更登记、工商登记、房屋租赁等手续。
第四十六条  改造项目总体回迁标准坚持总量控制、自行调剂、用途相同、水平回迁的原则。
第四十七条  各类性质产权的原垂直房、水平房按以下标准进行回迁：
（一）原产权属垂直居住用房的，合法建筑面积在合法建筑占地面积四倍（含四倍）以内的部分，均按合法建筑占地面积五倍计算回迁建筑面积（含公摊面积,下同）；超过合法建筑占地面积四倍的部分按1:1的比例计算回迁建筑面积。
（二）原产权属水平居住用房的，按原合法建筑面积1：1.25比例计算回迁建筑面积。
（三）原产权属垂直商业用房的，按原合法建筑面积1:1.25比例计算回迁建筑面积，回迁在相应的商业房内。
（四）属政府组织公开出让的原产权属商住综合用房的，按原合法建筑面积1:1.25比例计算回迁建筑面积，相应回迁在水平套房或商业房内。
（五）不属政府组织公开出让但原产权属商住综合用房的，按以下几类情况分别回迁：原产权若属水平产权的，按本条第（四）项标准计算回迁建筑面积。原产权若属垂直产权的，商业用房部分按本条第（三）项标准计算回迁建筑面积，回迁在相应的商业房内；居住用房部分的回迁建筑面积为：按本条第（一）项标准计算的回迁建筑面积减去商业用房部分计算的回迁建筑面积。
（六）原产权属单位用房的，在符合规划前提下，可结合义乌市调整用地结构促进土地节约集约利用试点工作操作办法，由用地产权人提出申请，将土地性质按程序改变为居住用地。土地性质改变为居住用地后，若为垂直产权的，按本条第（一）项标准计算回迁建筑面积；若为水平产权的，按本条第（二）项标准计算回迁建筑面积。若不申请改变土地性质的，对可兼容用地产权的，按原合法建筑面积1:1.25比例回迁在相应用途房内；对不可兼容用地产权的，按有关政策规定，原则上予以异地落实。
（七）村集体办公用房等按市政府有关规定执行。
第四十八条  对沿街、路的用地性质为住宅但自然形成、实际在作商业经营且有一定历史的居住用房，在不改变用地性质和新建小区规划允许的前提下，经改造小区业主大会表决通过，对第一层实际在作商业经营的部分，可按合法建筑面积1:1的比例计算回迁建筑面积（含公摊面积），可回迁至新建小区除主干道之外的建筑裙房当中。具体操作办法由各改造小区另行制定。
第四十九条 出现第四十七条、第四十八条未能涵盖的情况，其回迁标准和形式，由城改办提出意见，报市政府审定。
第五十条  各改造小区回迁的水平房户型建筑面积（含公摊面积，下同）应控制在80—155平方米之间。每个改造小区至少应设计不少于三种水平户型，其中必须有80—90平方米的户型水平房设计。各类户型的具体建筑面积标准及配比，根据各改造小区的实际情况进行合理测算，在改造小区实施细则中予以明确。
第五十一条  属垂直住房置换成水平住房回迁的，允许同一处产权或同一产权人的产权回迁建筑面积按小区规划的各类户型标准作一次性选择组合，组合后的剩余面积若达不到最小户型一半面积的，原则上由改造工作小组向业主进行回购。
属水平住房置换成水平住房回迁的，按原合法建筑面积按1:1.25的比例计算后，若达不到最小户型面积的，按最小户型凑套予以回迁；如超出相应户型面积但达不到高一档户型面积的，可按高一档户型凑套回迁。
第五十二条 各改造小区属住宅用地性质回迁的水平房可凑套面积实行总量控制，其控制标准如下：改造小区内原垂直房应回迁建筑面积占应回迁总建筑面积（不包括凑套面积，下同）90%以上的，其可凑套总面积不得超过应回迁总建筑面积的5%；改造小区内原水平房应回迁建筑面积占应回迁总建筑面积10%以上的，每增加5个百分点，其可凑套总面积占应回迁总建筑面积的控制比可上调1个百分点。
第五十三条  各改造小区属商服用地性质回迁的用房可凑间面积实行总量控制，其控制标准如下：回迁的商服用房凑间总面积不得超过商服用房应回迁总建筑面积（不包括凑间面积，下同）的5%。为利于凑间回迁和总量控制，商服用房分间建筑面积应至少设计两种标准，并根据各改造小区实际和相关规划要求合理设计。
原有商服用房按1.25倍计算回迁面积后，原则上面宽不得突破原商服用房的面宽，再根据设计的标准进行凑间。具体操作办法由各改造小区在实施细则中明确。
第五十四条  回迁房屋按工程造价由改造小区向业主先收取预付款，最终以工程实际结算价为准。回迁凑间凑套具体操作办法和凑间凑套面积的应付款、组合凑套后剩余面积的回购款等具体计费标准由各改造小区在实施细则中明确。
第七章  扶持政策
第五十五条  改造区块内的小区基础设施（包括小区道路、绿化、地下综合管线、排水排污管道等）建设，按工程实际结算价，由市财政补助60%，街道财政补助30%，项目业主出资10%。改造小区内按规划需配套的市级公共基础设施，由市财政投资建设。
第五十六条 为帮助解决各改造小区改造资金的自求平衡，在符合规划控制的前提下，各改造小区可按照改造项目的回迁规模适当增加一定比例的建筑面积。可增加的建筑面积实行总量控制。各改造小区可增加的建筑面积原则上不超过应回迁总建筑面积（不包括凑套、凑间面积）的6%。
可增加建筑面积部分的房屋，归改造小区处置，其收益必须优先保障用于拆除重建期间业主住房过渡补助和改造小区内的基础设施建设费用中业主自筹部分。可增加建筑面积部分的房屋处置、收益资金管理办法另行制定。
第五十七条  高层项目应委托代建。市财政按代建费用总额的30%予以补助。
第五十八条  涉及城市社区更新改造的行政事业性收费，本市可以减免的给予减免，不能减免的按政策规定的最低价收取。
第五十九条  回迁用房在交付使用并办理产权证后，可进入二级市场。土地出让金缴纳按有关法律、法规、规章和市政府有关规范性文件执行。
第六十条  改造范围内按照城市规划需要预留的市级公共配套设施和基础设施用地优先考虑预留。
第六十一条  积极引导和鼓励金融机构拓展城市社区更新改造信贷项目，促进改造项目顺利实施。
 第六十二条 经批准成立的改造工作小组的日常必要办公经费由街道财政予以适当补助解决。
第八章 管理与监督
第六十三条  城市社区更新改造拆建协议应包括须拆除的合法占地面积和建筑面积、上报确权的回迁面积、回迁户型、补助标准等条款。
城市社区更新改造项目委托建设（代建）合同应明确项目概况、代建方式、代建工作范围和内容、代建项目管理目标、代建管理费用、委托人和代建人的权利义务、合同生效变更终止等条款。
拆建协议和委托建设（代建）合同样本由城改办统一拟订，报市政府法制办审查后启用。
第六十四条  城市社区更新改造要充分体现公开、公平、公正的原则。住建、国土、综合行政执法、发改、财政、审计等各职能部门和相关街道应依法加强对城市社区更新改造项目的监管，监督项目实施程序、资金到位和使用、产权置换公正、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用等，并依法保障建设单位、业主及居民和相关利益关系人的合法权益。
第六十五条  改造工作小组或业主委员会如果要处置改造区块内业主共同拥有或利益相关的资产，须经有享有权的业主大会表决通过。
下列资产的部分或全部处置，在提交业主大会表决前，须报有关部门审查并出具审查意见：
（一）用于保障改造小区拆除重建期间业主住房过渡补助的经费或财产，处置前须经所在街道办事处审查同意并报城改办备案。
（二）用于保障改造小区的基础设施建设或维护的资产，处置前须经所在街道办事处审查同意并报城改办和住建局备案。
（三）用于改造小区回迁房回购补助的经费或财产，处置前须经所在街道办事处审查同意并报城改办备案。
第六十六条  改造工作小组应建立和健全财务制度，财务资金纳入相关街道联管账户管理，专款专用。改造工作小组申请注销，须经有资质的审计中介机构进行全面审计。
第六十七条 改造工作全面完成并经审计后，改造工作小组应将后续工作及相关档案资料按规定程序和要求移交到位。具体操作办法和移交手续由城改办会同住建局及相关街道办事处另行制定明确。
第九章 法律责任
第六十八条 对改造过程中发生的各类违法行为，各主管部门应依法查处，对查处不力造成严重后果的，依法追究相关责任人的责任。
第六十九条  对参与城市社区更新改造的工作人员，不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的城市社区更新改造工作构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十一条  贪污、挪用、私分、截留房屋拆迁回迁、建设当中的相关费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依规给予处分。
第十章  附则
第七十二条  国家有关法律、法规和规章另有规定的，从其规定。  
第七十三条  本办法由市城改办负责解释。
第七十四条 本办法自2013年3月1日起施行。