鄞州区建设用地使用权转让二级市场管理办法（试行）

（征求意见稿）

 

第一章  总则

为进一步推进供给侧结构性改革，优化土地资源配置，充分发挥公共资源交易平台作用，促进建设用地使用权二级市场的健康发展，盘活低效工业用地，杜绝投机资本炒作,遏止工业用地价格非理性上涨，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》等文件精神，结合鄞州区实际，特制定本管理办法。

本管理办法中的建设用地仅指国有土地上的工业用地。

第二条  本管理办法适用于鄞州区范围内各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有土地上的建设用地使用权转移。

建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

第三条  建设用地使用权转让二级市场管理应遵循以下原则：

（一）坚持公开、公平、公正原则，健全服务和监管体系，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用；

（二）坚持节约集约高效用地原则，突出工业用地的工业生产属性，禁止工业用地擅自变更土地用途；

（三）坚持优化土地资源配置原则，更好发挥政府作用，保障重点项目及符合产业导向的工业项目用地。

第四条  区工业用地全生命周期管理领导小组办公室牵头对建设用地开展全生命周期管理。办公室设在区工治办，负责协调日常工作开展，加强对建设用地转让二级市场交易价格的监测、管控。

区发改局、区经信局、区科技局、区住建局、区综合执法局、区资规分局、区行政服务中心（审管办）、区生态环境分局、三改一拆办等职能部门严格按照相关规定履行职责。其他相关部门做好配合、服务和监管工作。

因企业破产清算、法院强制执行等导致建设用地使用权发生转移的，区工治办作为牵头部门要积极主动做好涉地司法处置的相关工作，根据需要向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等情况。

各镇（街道、园区）切实履行属地监管职责，对建设用地转让人按照土地出让合同及其他合同约定的指标条件进行审核评估，加强对拟引进项目的产业准入评估和达产履约的事中事后监管。

第二章  转让条件

第五条  土地出让时签订“标准地”投资建设合同的，应达到出让合同和投资建设合同约定的固定资产投资强度、建筑容积率和亩均产出等条件，由监管合同执行单位就是否存在“标准地”出让合同、投资建设合同限制转让情形出具书面意见。“标准地”全部或部分建设用地使用权转让后，相关权利义务随之转移，“标准地”条件不变。转让后如产业发生变化的，受让人重新签订协议中约定的指标不得低于原“标准地”控制性指标。非“标准地”出让土地使用权，原出让合同、投资建设合同对转让条件另有约定的，从其约定。没有约定的，与属地镇（街道、园区）补签订《工业项目投资协议》。

第六条  建设用地使用权转让人须符合以下条件：

1、已取得国有建设用地使用权不动产权证；

2、已经缴清土地使用权出让金、城市建设配套费等土地使用税费，且实际投资已完成开发投资总额的25％以上。实施预告登记转让的从其相关规定；

3、已实现出让合同约定的其他转让条件；

4、法律、法规规定的其他条件。

第七条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让：

1、擅自改变建设用地土地用途的；

2、存在违法用地或违章建筑等相关情形的，但根据违法建筑分类处置办法认定为可以保留的除外；

3、经有权机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制权利的；

4、已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；

5、已纳入城市有机更新项目的；

6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第八条  建设用地使用权受让人须符合以下条件：

1、拟引进工业项目应符合鄞州区产业发展导向和该区域产业规划；

2、受让人在受让前需将注册地、纳税地迁至鄞州区，或在鄞州区注册全资子公司；

3、通过项目可行性论证后，需与建设用地属地镇（街道、园区）签订《工业项目投资协议》；

4、法律、法规规定的其他条件。

第九条  以划拨方式取得的工业用地使用权转让，需经依法批准。土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，符合现行国土空间规划的，受让人在签订《工业项目投资协议》的前提下，依法依规补缴土地出让价款；不符合现行国土空间规划的，由区人民政府指定相关平台或单位进行收购。

第十条  以出让方式取得的工业用地使用权转让，在符合法律、法规规定，且完全履行土地出让协议和投资建设协议约定的前提下，同时缴清城市建设配套费，充分保障交易自由。