附件

新昌县物业服务收费管理实施办法（试行）

第一条  为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》、《浙江省定价目录》等有关规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条  凡在本县行政区域内从事物业服务并收费的物业服务企业、房屋开发建设单位和业主，均应遵守本办法。

第三条  本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。

第四条  县发展和改革局是本县物业服务收费的价格主管部门，会同县物业主管部门负责全县物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第五条  物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条  本办法所指的物业服务应当包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位及公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清理和化粪池的清理，但按规定已移交环卫部门管理的除外；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）公共秩序维护和协助做好物业管理区域内的安全防范工作；

（五）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

（六）物业服务企业接受委托的其他公共性服务内容。

第七条  物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住房（不包括别墅、排屋等高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业，非普通住房、别墅及排屋等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住房的物业服务收费实行市场调节价。

房屋装修装饰垃圾清运费实行政府定价（具体详见附件三）。

代办服务费、特约服务费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。

第八条  普通住房前期物业服务收费实行分等级定价。物业服务等级按照服务内容、质量和软硬件环境确定，共划分为五个等级，具体按《新昌县普通住房前期物业服务等级评分表》（见附件一，以下简称《等级评分表》）评定。各等级物业服务收费标准按照按质论价，补偿社会平均成本，合理盈利的原则，并兼顾业主承受能力等因素确定，具体按《新昌县普通住房前期物业服务收费标准表》（见附件二，以下简称《收费标准表》）对照制定。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）办公费用；

（五）物业服务企业实施物业服务必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主大会同意的其它费用。

第九条  普通住房的建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，在公布的相应等级的基准收费标准及浮动幅度内，通过招标（或经县物业主管部门认可的方式确定物业服务企业，并与其协商）确定具体的收费标准，收费前报县发展和改革局办理物业服务收费备案手续，并在前期物业服务合同中明确。

普通住宅小区业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业议定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。

第十条  普通住房前期物业服务方案确定的服务内容和标准超出本《办法》规定的（一级）最高政府指导价相对应服务标准的，建设单位可按优质优价原则提出前期物业服务收费标准，报县发展和改革局、县住房和城乡建设局核定。

第十一条  房屋开发建设单位和物业服务企业在办理物业服务收费备案手续时，应向价格主管部门提交如下资料：

（一）工商行政管理机关核发的房屋建设单位和物业服务企业的《企业法人营业执照》；

（二）物业主管部门核发的《物业服务企业资质证书》；

（三）经县物业主管部门认可的《前期物业服务合同》；

（四）物业服务收费等级及收费标准的备案报告；

（五）住宅小区物业管理的具体实施方案、小区设施设备的配置情况；

（六）物业服务等级评分表和前期物业服务承诺书；

（七）符合第十条规定的还需提供成本测算等资料。

第十二条  规划分期开发的普通住宅小区，同时满足以下条件的，后期项目的普通住房前期物业服务收费标准经确认后可作适当调整：（一）小区实行分期开发，可实行独立管理；（二）后期项目与前期项目预售（销售）时间间隔超过三年；（三）未与物业买受人约定收费标准。

第十三条  物业服务企业应当按照国家、省有关明码标价的规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十四条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位全额交纳。

第十五条  业主委员会(或开发建设单位)与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十六条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当在10个工作日内答复。业主或者业主委员会对公布的收支账目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。

第十七条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

本县实行政府指导价管理的物业服务收费，实行包干制。实行市场调节价的，由业主委员会（开发建设单位）与物业服务企业商定。

第十八条　电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费单独按实另行分摊。根据实际支出费用和约定方式（可实行按面积、按户、按用水量等）向物业使用人收取。

物业服务企业可以在与相关业主或业主委员会签订的《物业服务合同》中约定预收不超过12个月的高能耗设施运行所需电费，其预收标准、分摊办法应当公开、合理，并单独建帐，定期公布费用结算情况；未作约定的，不得预收。

无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业服务企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。

第十九条　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

第二十条  物业管理区域内，供水、供电 、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业服务企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条  物业服务费可以预收，具体由物业服务企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取；未作约定的，预收期不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。

第二十三条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定的，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

第二十四条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第二十五条  违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规、规章予以处罚。

第二十六条  本办法由新昌县发展和改革局会同县住房和城乡建设局负责解释。

第二十七条  本办法自2016年2月1日起试行。原县发展和改革局、县住房和城乡建设局《关于印发〈新昌县物业服务收费管理实施办法（试行）〉的通知》（新发改价〔2012〕233号）同时废止。

附件一

新昌县普通住房前期物业服务等级评分表

新昌县普通住房前期物业服务等级评分表

新昌县普通住房前期物业服务等级评分表

新昌县普通住房前期物业服务等级评分表

备注：根据上述条件评分后，实际得分95分（含）以上至100分为一级，90分（含）以上不满95分的为二级，80分（含）以上不满90分的为三级，70分（含）以上不满80分的为四级，60分（含）以上不满70分的为五级，不满60分的住宅小区不得收费。

附件二

新昌县普通住房前期物业服务收费标准表

    单位：元/月·建筑平方米

说明：

1．计收面积以房屋所有权证所载建筑面积为准。

2．多层带电梯住宅，可在上表相应等级基准收费标准基础上加收0.30元/平方米建筑面积。

3．住宅小区总建筑面积在3万平方米及以下的，物业服务费可在上表相应等级基准收费标准的基础上按规定浮动幅度浮动后，再上浮20%。

4．普通住宅改变用途，按实际用途收取相应的物业服务费。

附件三

装修装饰垃圾清运服务费

装修装饰垃圾清运服务费收取方法和标准，在政府价格主管部门出台城区建筑垃圾处理费标准前，暂按新昌县人民政府办公室《关于规范和完善城区生活垃圾处理收费制度的通知》（新政办发[2011]32号）等有关规定执行。如商品房开发建设单位已向环卫部门一次性交纳装修垃圾清运费的，住户不再交纳装修装饰垃圾清运费；如商品房开发建设单位没有向环卫部门一次性交纳装修垃圾清运费的，住户按建筑面积每平方米3元交纳装修装饰垃圾清运费，并需在收费前双方签订书面服务协议，业主自运不收费，对未装修房屋的业主不得收费，但若采取预收形式的，在实际居住满三个月后，凭原收费收据可全额退还装修装饰垃圾清运费。

前期物业服务承诺书

新昌县发展和改革局、新昌县住房和城乡建设局：

根据县发展和改革局、县住房和城乡建设局《关于印发<新昌县物业服务收费管理实施办法（试行）>的通知》（新发改价〔2016〕2号）相关规定，我们对______________________公司开发建设的_____________住宅小区的普通住房前期物业服务收费相关事项作出如下承诺：

1．我们____年__月__日向新昌县发展和改革局提供的资料真实有效，如有不实，愿按照有关法律、法规的规定，承担相应的法律责任。

2．我们将完全按照《新昌县普通住房前期物业服务等级评分表》中我们自愿选择的相关服务内容为业主提供物业服务，并收取相应的物业服务费（即在    级基准收费标准基础上上浮或下浮   %确定为     元/月.平方米建筑面积）。如我们不能完全做到《新昌县普通住房前期物业服务等级评分表》中我们自愿选择的相关服务内容，愿意按照实际为业主提供的物业服务内容、按照《新昌县普通住房前期物业服务等级评分表》重新确定收费等级并按照基准收费标准收费，将差额退还业主。

承诺人：

1．开发建设单位（盖章）    法定代表人（签字）

2．物业服务单位（盖章）    法定代表人（签字）

承诺日期：         年    月    日

本承诺书一式七份，开发建设单位、物业服务单位、县发展和改革局、县住房和城乡建设局、县房管局、所在地街道办事处（乡镇人民政府）和社区各执一份。