上虞区不动产抵押创新试点工作实施方案

根据《中共绍兴市上虞区委 绍兴市上虞区人民政府关于推进我区防范企业融资风险体制机制创新试点的意见》，为有效缓解当前企业融资难问题，实现不动产动态价值,保障抵押双方当事人的合法权益，根据《物权法》、《担保法》、《土地登记办法》等法律法规和相关政策规定，结合我区实际，制定本实施方案。

一、工作目标

以不动产政府收储价为基准，以不动产市场价值为导向，动态评估企业不动产价格，体现企业资产价值；以不动产抵押登记创新为着力点，以动态评估价值为基础，根据企业和银行需要通过变更不动产抵押价值或开展不动产抵押贷款余值顺位抵押，帮助企业更大限度地发挥不动产的价值，有效缓解企业融资难问题。

二、工作任务

1.推行不动产动态评估制度。允许银行和企业在不动产抵押存续期间，以不动产市场价值为基准予以评估（目前土地政府收储价按照收购基准日土地市场评估价格进行评估），体现不动产动态价值，保障抵押双方的合法权益。

2.推行不动产抵押变更制度。允许银行和企业以不动产动态评估价值为基础，调整抵押金额，根据抵押补充合同，对原不动产抵押进行变更，实现不动产市场价值。

3.推行不动产余值顺位抵押制度。允许企业将已抵押的不动产以不动产的剩余价值抵押给其他抵押权人，实现不动产价值最大化。

三、实施步骤

（一）试点准备阶段（2015年4-7月）

做好各项筹备工作，主要包括：建立领导小组、明确职责分工；建立和完善工作机制，制定、完善《上虞区不动产抵押变更及余额顺位抵押登记暂行规定》。 

（二）组织实施阶段（2015年10-12月）

在可控风险范围内，对企业抵押不动产的价格实施动态评估，允许银行调整贷款金额，登记机关根据《上虞区不动产抵押变更及余额顺位抵押登记暂行规定》和抵押双方申请相应进行抵押变更或进行余值顺位抵押。即企业在办理不动产抵押登记后，不动产价值通过动态评估，对大于抵押登记的，同一银行可以通过抵押变更，也可以通过顺位抵押再次抵押，充分发挥不动产剩余价值。另外，企业还可以在不同银行以不同顺位进行抵押融资，办理顺位抵押登记。

（三）总结评估阶段（2015年12月）

对不动产动态评估制度和抵押变更及余值顺位抵押登记工作开展情况进行总结和评价，即对不动产价格的动态评估的价值变化和抵押变更、银行之间位序、余值抵押所产生的风险及抵押贷款在资金规模、投向、使用、满足信贷需求等工作中取得的成效和存在的问题进行评估。

四、保障措施

（一）加强组织领导。为确保不动产动态评估和抵押变更、余值顺位抵押工作的顺利开展，成立工作领导小组（以下简称“领导小组”）。由区政府分管领导任组长，区金融办、国土分局、建设局、市场监管局、经信局、人民银行、银监办、公证处为成员，领导小组下设办公室，设在区国土分局，负责领导小组日常工作。

领导小组及其成员工作职责：

1.领导小组及办公室：负责统筹安排不动产价值动态评估和抵押变更、余值顺位抵押工作；负责制定不动产动态评估和抵押变更、余值顺位抵押意见及实施方案；及时协调解决操作中出现的困难和问题；督促和检查每个阶段工作情况和有关制度措施的落实情况。

2.金融办：代表区政府对区内金融机构进行考核，促进金融机构开展不动产抵押变更和余值顺位贷款。

3.国土分局：做好全区以无地上建筑物的土地作为抵押物的抵押登记工作；定期汇总不动产动态评估价值变化和抵押变更、余值顺位抵押贷款变化情况，并每季度上报领导小组办公室。

4.市场监管局：做好城区三个街道以外乡镇以房地产作为抵押物的抵押登记工作；定期汇总不动产动态评估价值变化和抵押变更、余值顺位抵押贷款变化情况，并每季度上报领导小组办公室。

5.公证处：做好城区（三个街道）范围内房地产作为抵押物的抵押登记工作；定期汇总不动产动态评估价值变化和抵押变更、余值顺位抵押贷款变化情况，并每季度上报领导小组办公室。

6.人民银行、银监办：通过窗口指导和信贷政策工具的运用，积极引导金融机构合理加大信贷投放力度，推动不动产抵押变更及余值顺位抵押贷款工作开展。积极推行借贷抵押格式合同文本的使用。

7.各金融机构：积极了解贷款对象的资金需求和其他金融服务需求，加强不动产抵押变更、余值顺位抵押贷款业务管理，提供快捷的信贷审批和便捷的金融服务，圆满完成试点任务。

8.各评估机构：有资质的评估机构根据企业和银行申请，以不动产政府收储价为基准合理评估不动产价值，不动产政府收储价根据基准日土地市场评估价格、地上建筑物重置价格及其他应补偿费综合测算。

（二）建立评估机制。对不动产价值动态评估和抵押变更、余值顺位抵押定期进行评估，了解不动产价值变化和对企业资金支撑情况，掌握融资保障增加程度和抵押变更、余值顺位抵押的效果。

（三）建立风险防范机制。对于余额抵押的不动产，要建立第一权利人和第二权利人之间相互协调沟通机制，按照风险共担的原则，合理确定贷款金额。

五、工作要求

1.提高思想认识。要充分认识目前实体经济在运行过程中碰到的融资难问题，提高思想认识，将不动产价值动态评估和抵押变更、余值顺位抵押作为提高企业价值、拓宽融资渠道的金融创新重点工作来抓。

2.加强协作推进。要密切关注不动产抵押创新工作进展及实施效果，及时跟踪了解金融机构不动产抵押创新试点情况和遇到的困难和问题，及时予以协调解决或进行信息反馈；密切关注改革进程中的一些不稳定因素可能引发的社会问题；相关单位定期汇总试点情况，掌握试点成效。