瑞安市农村村民建房管理办法

第一章  总  则

    第一条  为了加强和规范农村村民住房建设审批管理，切实破解当前农村村民建房难问题，改善农村人居环境，确保群众生命财产安全，促进城乡统筹发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）和《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）等法律法规及政策规定，结合我市农村实际，制定本办法。

第二条  城镇规划建设用地范围外的农村村民使用宅基地新建、拆建、扩建、改建住房（以下统称农村村民住房建设），所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理，适用本办法。

村集体经济组织负责实施的农村土地综合整治项目，按照《瑞安市农村土地综合整治工作的实施意见》规定审批；团块、整村、连村成片就地旧村改造项目和城镇规划建设用地范围内的城中村村民住房建设项目，按照《瑞安市城中村改造管理办法》规定审批。

第三条  农村村民住房建设应当符合土地利用总体规划、村庄建设规划和“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求，尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地；鼓励建造公寓式住宅；严格控制占用耕地建造住宅。农村村民住房建设应依法依规实行“五个必须”，即必须要有建设规划管控、必须要有房屋结构设计、必须要有合格的施工主体、必须要有技术指导和管理队伍、必须要有竣工检查验收，切实提高农村村民住房建设管理能力和水平。

第四条  乡镇人民政府（街道办事处）负责本行政区域内农村住房建设的规划编制和建设管理，并受市政府委托负责宅基地审批工作。涉及无房户、危房户建房问题，乡镇人民政府（街道办事处）要负责开展农村宅基地利用情况专项调查，制订本行政区域年度农村村民住房建设计划，明确建房户名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施。各村住房建设计划经全体村民会议（或村民代表会议）讨论通过并公示无异议后，由乡镇人民政府（街道办事处）审核后报送市国土资源局备案。

市住建局、市国土资源局负责全市农村住房建设相关审批和监督管理工作，其基层所具体负责辖区内农村村民住房建设的申请受理、踏勘选址、公示、审核、备案、确权登记及日常建设监管等工作。

第五条  农村村民住房建设管理实行限时办结和政务公开制度。乡镇人民政府（街道办事处）与市住建局、市国土资源局应当将涉及农村村民住房建设的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定，制作成通俗易懂的文字材料和流程图表，向社会公布。

第二章  建房条件与标准

第六条  农村村民申请新宅基地新建、扩建住房的，应符合规划选址条件和下列条件之一：

（一）无房户或符合分户条件的家庭。

1.两个及以上子女的家庭（且户口均在本村），其中一个子女已婚或达到法定结婚年龄的，可以分户，但父母亲一方或双方必须随其中一个子女合户。

2.三代以上（含三代）同堂的家庭，后代已婚或已达到法定结婚年龄的，可以分户。

（二）因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要异地搬迁新建的。

（三）现有房屋（宅基地）已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围不能就地拆改建的。

（四）按照规划调整宅基地，需要异地新建的。

（五）现有人均住房建筑面积不足30平方米且无法在原宅基地上改建的住房困难户。

（六）法律、法规规定的其他情形。

第七条  农村村民申请使用原宅基地进行房屋拆改建（或联建改造）应具备下列条件：

（一）拆改建房屋所在区域已编制村庄建设规划；

（二）拆改建房屋土地和房产权属、居住人口等证件、证明材料清晰（或已经相关部门确认）；

（三）相关利害关系人和村民委员会同意拆改建。

（四）有合法权源的宅基地，因历史原因不能登记或申请登记的，可不再办理不动产权证，由乡镇（街道）牵头，国土、住建等部门签署意见后，直接办理审批手续；不能提供合法权源的，如符合“一户一宅”等宅基地审批条件的，可按住房困难户审批。

第八条  有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）已有宅基地和住房面积已达到本办法规定的面积标准，申请宅基地新建、扩建住房的（除本办法第六条第（二）、（三）、（四）、（六）项规定的情形外）；

（二）出租、出卖或以其他形式转让地上建筑物，或将住宅改作他用，申请宅基地新建住房的；

（三）不具备分户条件而以分户为由再申请宅基地新建、扩建住房的；

（四）已落实农房集聚、农村土地综合整治、旧村改造、下山移民等搬迁安置政策，申请宅基地新建住房的，或应拆未拆房屋要求拆改扩建的；

（五）已列入政府或村集体经济组织统一实施安置的农村土地综合整治、旧村改造、工程建设项目拆迁范围的房屋要求拆改扩建的；

（六）已列入禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围内需迁建的房屋要求拆改扩建的；

（七）违法占地或违法建筑未处理结案的；

（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第九条  农村村民住房建设由市住建局基层所、市国土资源局基层所根据下列标准共同核定宅基地用地面积、住房建筑面积：

（一）宅基地（自然间）相对应的建筑占地面积每间不超过48平方米。建造三层以下的村民住房，在规划许可的情况下，可适当放宽占地面积要求。

（二）使用宅基地面积进行房屋新建或拆改建（或联建改造）的，一自然间宅基地住房建筑面积不超过180平方米。

（三）若拆改建户原宅基地（自然间）占地面积或住房建筑面积超过上述标准的，在规划许可的情况下，可按原宅基地（自然间）占地面积或住房建筑面积审批。

（四）集镇已建或在建的集聚点优先解决农村无房户、困难户的居住问题。

第十条  建房户的建房人口按公安部门登记在册常住农业人口（户籍制度改革前）确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：

（一）建房户家庭成员有下列情形之一的，可计入建房人口：

1.配偶、子女为非农业人口且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的（凭配偶、子女工作单位或所在地乡镇人民政府<街道办事处>出具的未享受保障性住房政策、福利性住房政策证明）；

2.原籍农业户口现役军人、复转退军人（不含已在外定居人口）；

3.移民农转非人员（不含已享受移民安置政策人口）；

4.原籍农业户口的大中专院校在校学生（包括已毕业回乡落户的大中专院校学生）；

5.因服刑被注销户口的原农业户口服刑人员；

6.法律、法规规定的其他人员。

（二）独生子女家庭（凭独生子女证）、已婚未育家庭，可增计1人。

第十一条  无房户、住房困难户及具备分户条件的审查认定，由乡镇人民政府（街道办事处）根据本办法第六条第（一）、（五）项和第十条之规定，依法合理认定。

第十二条  规划禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围内的房屋，要积极创造条件引导实施搬迁，向中心乡镇、中心村集聚统一建房，一时无法实施搬迁的，其房屋经鉴定为危房（且不属于地质灾害点）的，可按危房治理改造的有关规定执行。

第三章  建设用地（宅基地）审批管理

第十三条  农村村民住房建设用地指标实行“市管总量、计划单列、专项管理”，由市政府单列下达给各乡镇人民政府（街道办事处），由乡镇人民政府（街道办事处）专项管理，根据农村村民住房建设实施情况予以核销。

第十四条  农村村民住房建设用地审批，按照“农户申请、村级审查、乡镇街审批、市管转用”的模式，改革农村宅基地审批制度，优化宅基地审批管理流程，保障农村村民建房及时落地。

（一）农村村民住房建设申请使用原宅基地等存量建设用地的，经村集体经济组织集体会审、公示无异议后，报乡镇人民政府（街道办事处）审批，报市国土资源局备案。

（二）农村村民住房建设占用农用地、未利用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。宅基地供地审批由乡镇人民政府（街道办事处）会同市国土资源局基层所负责办理，报市国土资源局备案。

第十五条  农村村民住房建设属于拆旧建新（含异地迁建）的，在办理新建住房宅基地供地手续前应当注销原宅基地土地使用权和原房屋所有权，并按以下规定办理：

（一）原有住房可以拆除的，在新建住房建成后，由建房户无条件自行拆除。拒不拆除旧房、退还宅基地的，不予办理新建住房的不动产权登记。

（二）因房屋结构等原因一时不能拆除的，在新建住房建成后，原房屋无条件腾空、移交给村集体经济组织处置。拒不腾空、移交的，不予办理新建住房的不动产登记。

第十六条  在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，允许村集体经济组织结合本地实际，探索级差排基、选位等宅基地有偿使用分配方式，完善宅基地分配管理机制。

第十七条  已在城镇购买住房或在村内确保家庭成员人均40 平方米自住建筑面积居住条件后，有多余房屋（宅基地），且自愿放弃今后农村住房建设权利的村民，经村集体经济组织同意，允许其多余房屋（宅基地）向本村内符合宅基地审批条件的村民有偿转让、有偿调剂，引导宅基地有序规范退出。

第十八条  联建公寓式住宅的建房户之间批准的建筑面积可相互调剂整合成套进行建筑设计，并按套型建筑面积的分摊用地面积，给予办理不动产权登记手续。

第四章  规划管理