甬农办〔2019〕3号

各区县（市）农办、农业农村局，杭州湾新区社会事务管理局、宁波国家高新区经发局、东钱湖旅游度假区经发局，市级有关单位：

为盘活农村资源资产，加快形成资源要素城乡双向流动的体制机制，推动闲置农房激活利用，培育农业农村发展新动能，促进富民强村，根据市委改革办批转的《象山县农村宅基地“三权分置”及闲置农房等资源激活利用改革实施方案》（甬改办发〔2019〕6号）和市府办《关于宁波市农村宅基地“三权分置”改革试点工作方案的通知》（甬政办笺〔2018〕388号）精神，结合我市农业农村实际，现就推动农村宅基地“三权分置”和闲置农房激活利用改革工作，提出如下指导意见。
一、明确总体要求
（一）指导思想
高举习近平新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜，紧紧抓住实施乡村振兴战略机遇，全面深化农村综合配套改革，以“确权、赋权、活权”为核心，以深化完善农村产权制度和要素市场化配置为重点，通过分步实施，梯度推进，有效盘活农村闲置宅基地和闲置农房使用权，撬动城乡资源要素有效对接、双向流动，全方位激活经营主体、要素市场，吸引工商资本、社会各界人士投身乡村建设，大力发展乡村旅游、健康养生、文化创意等农村新业态，激发美丽经济发展新活力，拓展农村一二三产业融合发展新空间。
（二）基本原则
——坚守底线，合法合规。以法律法规为框架，坚持“土地性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条改革底线和土地节约集约利用要求，实行土地用途管制，不得违规违法买卖宅基地，严禁利用农村宅基地开发商品住宅、建设别墅大院和私人会馆。
——规划先行，安全环保。闲置农房改造利用应落实多规融合要求，与城乡规划、土地利用总体规划、旅游等产业规划、村落布点规划、村庄建设规划相融合，遵循规划、设计、建设相应管理规范。遵守消防、防洪、防地质灾害等各类安全规定，并与全域土地综合整治与生态修复工程相衔接。加强农村建设风貌引导，注重绿色生态，符合环保要求。
——市场运作，多方共赢。发挥政府在推进宅基地“三权分置”中的主导作用，坚持“一户一宅”， 探索研究农村宅基地“三权分置”登记办法。充分尊重农民群众的主体意愿，调动农户参与盘活闲置农房的积极性、主动性，引导城乡工商资本等投资农业农村创业创新，以市场化运作方式，努力实现农户、村集体与投资者多方共赢。
——改革创新，积极稳慎。坚持分层施策、典型引路，分步实施、稳慎推进，积极探索创新闲置农房改造利用新路径，妥善化解和处置实施过程中的权属纠纷和历史遗留问题，力争创出特色和亮点。
（三）主要目标
象山县要进一步深化宅基地“三权分置”及闲置农房等资源激活利用改革，巩固提升改革成效，力争列入全国农村宅基地制度改革试点；奉化区、宁海县作为重点区域，要在风险可控情况下选择若干乡镇（街道）着力推进闲置农房激活利用；其他区县（市）要选择1-2个乡镇（街道）加大探索，推动闲置农房激活利用。力争通过三个层面的梯度推进，积极探索，引进一批社会资本，激活一批闲置农房，吸引一批“农创客”，带动一批农民就业创业，并在全市形成一套相应的制度成果，打造一批典型案例，助力乡村振兴。
二、落实工作举措
（一）推进农村宅基地“三权分置”改革
1. 明确宅基地集体所有权。坚持农村土地集体所有制性质不变，村集体经济组织是宅基地的所有权行使人，行使村宅基地项目调整、监督、收回等权能。对成员申请宅基地建房行使资格审查；可以按照乡村规划或土地综合整治有关规定，合理调整农户宅基地；可以对违法建造、超标建设、“一户多宅”的宅基地进行纠正、收回。
2. 保护宅基地农户资格权和农民房屋财产权。村集体经济组织成员依法依规享有农户宅基地资格权，按照“一户一宅”的基本要求，符合条件的农户可以申请宅基地自行建房，可以与返乡下乡创业人员申请合作建房，可以申请宅基地和农房有偿退出，也可以探索在县域范围内跨镇跨村置换建房，区县（市）要制订具体操作办法，完善农户住房保障制度。
3. 适度放活宅基地和农房使用权。农户宅基地主要用于居住生活，经村集体经济组织审核同意，允许新建改建用于发展乡村民宿、农家乐等产业，允许农户采用入股、合作、委托等方式流转闲置农房使用权用于经营开发，流转期限不超过20年，在使用期限内可以进行使用权再流转。对工商、社会资本等投资参与的，必须签订村集体、农户、投资者三方农房使用权流转合同，明确三方的权利和义务。
（二）推进闲置农房流转交易
1. 抓好调查摸底。各区县（市）对在村集体土地上建造、产权清晰、处于闲置状态且近期未列入征迁计划的闲置农房要全面开展调查摸底，做到底子清晰，逐步建立闲置农房数据库。要重点抓好资源禀赋较好、“人房分离”比重较高的“空心村”及沿山、沿海、沿湖、沿河的行政村、自然村的排查摸底。选择村落自然风貌和人文地理条件较好，村级组织战斗力强，宅基地管理比较规范的村先行推开。
2. 支持委托流转。为有效提高闲置农房开发利用率，形成较好的规模效应，有流转意愿的农户，可通过委托、入股等方式，向所在村集体经济组织提出书面申请，经村集体审查，开展闲置农房统一流转。鼓励有一定经济实力的村集体经济组织对闲置农房进行收储，统一经营和利用。
3. 加强规范管理。鼓励依托县、镇、村三级农村产权流转交易体系和信息平台，组织供求双方进行信息发布、流转交易、合同签订、交易鉴证，保护流转双方合法权益。规范签订流转合同，并报乡镇（街道）备案。在农村宅基地及住房确权登记发证基础上，积极研究探索闲置农房“三权分置”登记办法。
（三）推进闲置农房激活利用创新
1. 创新激活方式。鼓励各类企业、村集体、农户家庭及其他合作组织等多种主体参与闲置农房激活利用。村集体可采取合作、合资、合股的方式，与社会资本共同开发建设。各类经营主体可以多种经营方式参与，投身乡村再谋发展。鼓励乡贤、大学生等“农创客”回归乡村，在农业农村领域开展创业创新。
2. 创新激活业态。各地要根据当地的资源禀赋、交通区位和产业发展趋势，坚持政府引领和市场配置原则，将盘活闲置宅基地和农房与统筹盘活利用农村承包地、林地、养殖水面、水库山塘等各类闲置低效土地资源相结合，培植重点激活项目，发展农业农村新业态。通过房与地结合、村与户联动，招商与自主统筹等途径，开发以农家乐（乡村民宿、共享农庄）等为主的乡村旅游业，以康生养老为主的乡村服务产业，以户外运动为主的健身产业，以文创室为主的乡村文化创意产业，以农产品购销为主的电商物流产业，以农产品加工、来料加工为主的特色农产品加工业等。
3.创优发展环境。贯彻“最多跑一次”改革理念，简化审批手续，对闲置农房激活利用中的权属登记、流转、利用等环节，要推行“一窗制”、“一站式”服务。深化“互联网+招商”、“旅游+招商”、“民宿+招商”、“节庆赛事+招商”等宣传推介活动，不断加强招商引资力度。加强政策保障，对具有一定规模激活利用项目的整治区块，可专项安排一定比例新增建设用地指标。金融部门要对激活利用闲置农房使用权证抵押贷款给予担保融资支持，提供特色金融产品服务。相关职能部门要在交通、供水、供电、通信、污水处理、旅游公厕等基础设施配套上给予倾斜支持。
三、加强组织保障
（一）加强组织领导。推进闲置农房激活利用改革工作在市农业农村领导小组领导下组织实施。市农办负责日常工作的指导、协调、监督和考核，市自然资源和规划局、市生态环境局、市住建局、市文广旅游局、市政务办、人行市中心支行等部门，要发挥好职能作用，各司其职，协同配合，积极推进。区县（市）党委、政府要把这项工作列入议事日程，加强组织领导，明确责任部门，精心组织实施。
（二）强化统筹协调。将闲置农房激活利用工作与乡村产业振兴、美丽乡村建设、全域乡村旅游、深化农村改革等工作结合起来，同步谋划、整体实施。各级各部门要根据工作职能，研究制定相关政策措施，细化工作方案和措施，合力推进闲置农房激活利用工作。
（三）严格审查监管。坚持规划许可和用途管制，严格把控激活利用闲置农房的合法性审查，严格批前规范审查，严肃批后跟踪监管，加强风险评估，确保改革工作有序、有效推进。
（四）加大宣传力度。发挥网络媒体作用，多角度、多渠道、多方式宣传闲置家房激活利用工作情况和典型案例。组织开展多种形式的推介活动，营造良好氛围。


中共宁波市委  宁波市人民政府      宁波市农业农村局
农业和农村工作领导小组办公室       2019年7月1日