朗读
各乡镇人民政府，芹阳办事处，县政府各部门、直属各单位：
《开化县农村住房建设管理办法》已经县政府常务会议研究通过，现予以印发，请遵照执行。
开化县人民政府办公室
2018年7月19日
（此件公开发布）
开化县农村住房建设管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强城乡规划建设和土地管理，进一步规范我县农村村民建房管理，节约用地、改善人居环境和推进新农村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省农村住房建设管理办法》和《开化县域总体规划》、《开化县土地利用总体规划》的相关要求制定本办法。
第二条 本办法适用于开化县行政区域内农村村民（以下简称村民）新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理。
本办法所称村民，是指经济组织成员资格的人员。
本办法所称农村住房，是指村民在其宅基地上建设的住宅房屋。
第三条 规划分区分类控制
农村住房建设应当按照规划分区进行分类管理控制，县政府在批准《开化县域村庄布点规划》后向社会公布，各乡镇人民政府（办事处）、相关部门必须按照“适建村、限建村、禁建村”的管控原则进行管理。
第四条 职责分工
土地行政主管部门负责农民建房用地管理，对新增建设用地负责办理农转用。
城乡规划行政主管部门负责规划审批及监督管理，并依法将农村住房建设审批和管理委托各乡镇人民政府（办事处）。
建设行政主管部门负责农村住房建设的综合监督管理、指导和服务工作，强化农村住房建设安全及房屋质量管理，对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案等。
综合行政执法局和各乡镇人民政府（办事处）依职权负责管辖范围内违法建设查处及监督管理。
县农办、农业、水利、林业、公安、交通运输、环保、供电、文旅等部门依据各自职责，积极做好涉及的相关工作。
各乡镇人民政府（办事处）负责本辖区内申请的受理、 “一户一宅”等建房合法性审核、建房用地协调，建房审核或审批及监督管理等工作；负责做好村庄规划的编制，负责建房户现有住房、家庭成员、户籍关系等情况进行真实性审查，做好建房用地的调剂、调整、安排工作，及时督促建新房拆旧房农户的原有旧住房拆除，集体土地使用证收回和报请注销工作。
第二章 规划管理
第五条 村庄规划建设与用地管理必须符合县域总体规划、土地利用总体规划、乡镇规划和村庄规划等，并遵循“节约集约用地、先规划后建设”的原则。
第六条 农村住房建设必须严格执行 “一户一宅”原则，新建房屋必须先拆除旧房（传统村落保护等政府特别规定除外，下同）。
第七条 村民建房用地充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村庄周围的未利用地，严格控制占用耕地建造住宅，严禁占用永久基本农田建造住宅，鼓励本村村民向中心村集聚。村庄布点规划确定的限建村原则上不得新增村庄建设规模，允许原拆原建和利用村内闲置宅基地新建农房；禁建村禁止农房建设，村民住房一律“只拆不建、只出不进”。
第八条 根据村庄建设用地规划编制相关规定组织村庄规划编制工作，没有完成村庄规划编制工作的乡镇、村对所辖村民建房暂停审批。
第九条 规范村庄风貌管理
城乡规划行政主管部门要积极开展村居设计竞赛或招投标，选择适合各区片的建筑风格，制定标准图集供村民选择，村民自行委托设计的也应该符合总体的建筑风貌。农村住房建设通用图集的编制、更新和对村民选用的图纸无偿提供适当修改服务费用列入财政预算。
第十条 列入省级以上历史文化名村（街区） 的村庄，要严格实施保护规划，在核心保护区内严禁新建住宅。凡申请建房户旧宅属于保护性建筑的，禁止原拆原建，异地新建需将旧宅集体土地使用权收回或变更，对文保建筑实行统一管理和开发利用。省级及以上传统村落参照《历史文化名城名镇名村保护条例》执行。
第三章 建房条件
第十一条 农村宅基地管理中的“户”，以公安机关登记的户籍资料为基础,家庭成员是本行政村农村集体经济组织成员，具有建房资格的“户”。“ 建房资格户”的确定，由农户向村民委员会提出申请，村民委员会结合《村规民约》进行确定，报乡镇（办事处）审核。分户原则：
（一）父母应随子女立户。只有一个子女的，不论户口是否分开，只能按一户认定；两个及以上子女的，有子女已达法定婚龄的可单独分户；
（二）四世同堂共同生活的可分为两户；
（三）本村无子女可随的村民，可认定为一户；
（四）夫妻离婚三周年以上且连续三周年未共同生活的，或者离婚后一方再婚的，可以认定分户。
第十二条 农村住房建设中涉及分户建房或并房后新建房的，乡镇、村要严格进行审查，并对真实性负责，防止以虚假信息骗取建房资格。严格控制并房，并房必须是同一幢房屋，且并入户必须是面积不够的少房户或无房户(并后房屋面积不得超过法定审批最高面积)，应先办理被并房屋的不动产权转移登记手续，并出户方可申请建房。
第十三条 按“一户一宅”原则，符合下列情形的之一的，可申请建房：
（一）常住人口中具备分户条件，确需分户建房的；
（二）因国家建设原宅基地被征收的；
（三）因自然灾害或者实施村庄规划、土地整理需要搬迁的；
（四）需要新翻建、扩建的；
（五）迁入农业人口落户成为本集体经济组织成员，同时承担村民义务，且在原籍没有宅基地或住房的；
（六）原本村现役军人配偶，且配偶及子女户口已经落户在本村组、无住房的；
（七）本村农业户口，其配偶是城镇居民户口且未享受房改及货币补助政策的。
（八）法律法规规定的其他情形。
第十四条 有下列情形之一的，其建房申请不予批准：
（一）不符合县域总体规划、土地利用总体规划、乡、镇规划和村庄规划的；
（二）本村已拥有一处宅基地的，宅基地面积已经达到规定标准再申请新宅基地的；
（三）出卖、出租、赠与他人房屋或以其他形式转让地上建筑物后再申请建房用地的；
（四） 以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由再申请建房的;
（五）在拆迁中已实行货币补偿、产权调换、有土地安置或已享受异地搬迁、下山脱贫政策的；
（六）违法用地、违法建设尚未处理结案的；
（七）纳入政府集中供养的对象，不再安排建房宅基地；
（八）法律、法规、规章等规定的其他不符合建房条件的。
第四章 建房标准
第十五条 村庄规划建设用地
村庄人均规划建设用地指标不超过118㎡（包括道路、绿地、公园、幼儿园、敬老院、村办公楼等村级公共服务设施用地），城镇建设用地范围内的村庄应努力合理降低人均建设用地水平。
第十六条 建筑占地面积
农村住房建筑占地面积按其建房人口的多少划分为大、中、小三种户型。
（一）城镇规划区以内建筑占地面积标准：
大户：5人以上（含5人），不得超过120㎡；
中户：3-4人，不得超过110㎡；
小户：1-2人，不得超过95㎡。
（二）城镇规划区以外建筑占地面积标准：
大户：5人以上（含5人），不得超过120㎡；
中户：3-4人，不得超过115㎡；
小户：1-2人，不得超过100㎡。
占地面积是指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。
第十七条 建筑高度
农村住房建筑层数不超过三层，新村和集聚点建筑檐口高度（指上沿，下同）控制在10.8米以下；对于老村零星新建住房，当新建住房后排住房檐口高度不超过10.8米，新建住房檐口高度不得超过10.8米,当后排住房檐口高度超过10.8米，新建住房檐口高度不得高于后排住房檐口高度且不得超过11.8米。
位于国家公园试点区、历史文化名镇（村）、“金溪画廊”等特殊区域、重要节点的建筑檐口高度不得超过9.8米，并合理控制建房体量，农房二、三层的建筑面积相对首层适当缩进，农房外立面要与自然环境相协调。
第十八条 附房和庭院
新建住房不得单独建设附房，有条件的村庄允许由村集体统一建设产业用房，用于畜禽养殖等用途；原则上不得建设庭院，有条件建设庭院的，庭院面积不得超过审批占地面积，新村和集聚点庭院面积不得超过审批占地面积的0.5倍；围墙高度不得超过1.5米，根据实际，鼓励采用竹篱笆、木栅栏等通透式围墙。
鼓励村民合建三合院、四合院的建筑形式，可以结合院落实际设计庭院围墙。
第十九条 建房人口按照家庭常住农业人口计算，但有下列情况之一的，可计入户内人口：
（一）在部队服役的义务兵和士官；
（二）在校的大、中专学生（包括在读研究生）；
（三）符合《收养法》规定，依法办理了收养登记的；
（四）领有独生子女证的家庭可以增计一建房人口，依照相关部门出具证明认定；
（五）在押服刑人员；
（六）不在国家机关、国有企事业单位工作的，而且长期居住在本村的被征地农转非人员；
（七）法律、法规规定的其他人员。
第五章 审批管理
第二十条 审批主体
（一）农村住房建设实行“一表式”联合审批，加强部门之间的协同管理，规范审批程序。
