各镇（街道）物业办，各房地产开发企业、物业服务企业：

　　为了规范我区的前期物业管理招标投标行为，促进物业管理市场的公平有序竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、住房和城乡建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，并结合我区实际，制订了《镇海区前期物业管理招标投标实施暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。

                                            宁波市镇海区住房和建设交通局

                                       镇海区公共资源交易工作管理委员会办公室

　　                                               2013年5月31日

镇海区前期物业管理招标投标实施暂行办法

第一章 总则

　　第一条 为规范本区前期物业管理招标投标行为，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平有序竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、住房和城乡建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本区实际情况，制定本实施暂行办法。

　　第二条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。本区行政区域内进行前期物业管理招标投标活动，均适用本办法。

　　第三条 区住房和建设交通局（以下简称“区建设交通局”）负责制定本区前期物业管理招投标管理的有关规定和办法，对招投标活动进行监督与管理；依法查处招投标活动中的违法违规行为。

　　区住房保障和物业管理中心（以下简称“区住保物管中心”）受区建设交通局委托，对前期物业管理招投标进行日常指导、监督和管理工作。

　　区公共资源交易工作管理委员会办公室对前期物业管理招标投标活动进行综合监管。

　　区公共资源交易中心对进入集中统一平台的前期物业管理招标投标活动的各方当事人进行管理，并提供相关的配套服务。

　　第四条 前期物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正的原则,进入统一平台进行。

　　第二章 招标

　　第五条 新建物业的前期物业管理，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标分为公开招标和邀请招标。

　　新建物业总建筑面积在三万平方米（含三万）以上的住宅和总建筑面积在二万平方米（含二万）以上的非住宅（含商业、办公及居住混合型物业），必须实行公开招标。

　　单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式，并在物业服务合同签订后七日内到区住保物管中心备案。

　　有下列情形之一的，经区建设交通局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，报属地镇人民政府（街道办事处）备案后实施，并在物业服务合同签订后七日内到区住保物管中心备案：

　　(一)总建筑面积在三万平方米以下的住宅和总建筑面积在二万平方米（含二万）以下的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业）；

　　(二)公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于三家的;

　　(三)物业的使用在保密或安全方面有特别要求或其它不适宜采用公开招标的。

　　第六条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。

　　前期物业管理招标活动由招标人依法组织实施。招标人不具备招标能力的，可以在区住保物管中心发布的前期物业管理招标代理机构目录中选择招标代理机构代理招标。招标人不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。

　　一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。分期建设或两个以上单位开发建设的住宅小区，拥有共同的配套设施设备的，应划分为同一物业管理区域。经区建设交通局批准，首期中标物业企业可以接管续建项目物业。

　　第七条 招标人应当按照以下规定时限完成前期物业管理招标投标工作：

　　（一）新建现售商品房项目（含经济适用住房）应当在现售前六十日完成；

　　（二）预售商品房项目（含经济适用住房）应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

　　（三）非出售的新建项目应当在交付使用前九十日完成;

　　（四）拆迁安置房、农村集居房新建成项目应当在领取施工许可证后六个月内完成。

　　第八条 招标人应在招标前向区住保物管中心提出书面招标申请，经核准后实施。并同时告知物业管理区域所在地镇人民政府（街道办事处）。

　　第九条 采取公开招标方式的，招标公告信息应在区公共资源交易中心网站和市物业管理协会网站发布。公告内容应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况、投标人的要求以及获得招标文件的办法等事项。

　　实行公开招标的项目招标全过程可委托公证机构进行现场公证。

　　第十条 招标人应当根据项目的特点和需要，编制前期物业管理招标文件，内容包括：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目规划建设（名称、类型、位置、建筑面积、区域地址等）及相关设施设备、物业管理服务用房配置等情况；

　　(二)物业服务费用说明，包括选择收费的包干制、酬金制或其他方式；

　　(三)物业管理介入的时间及相关要求；

　　(四)服务内容与标准，包括房屋共用部位、共用设施设备维修养护、公共绿化养护管理、公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范协助管理、装饰装修管理服务、环境卫生保洁、物业资料管理等服务内容及服务标准；

　　(五)物业相关设施的经营与管理，包括停车场、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；

　　(六)项目建设与竣工交付日期，以及其相关共用设施设备的接管验收；

　　(七)物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明；

　　(八)对投标人及投标书的要求，应包括投标人的资格、投标书的格式、份数、包装要求及主要内容等；

　　（九）开标时间及地点、评标标准和评标方法、废标认定原则等；

　　（十）投标保证金的数额及返回方式；

　　（十一）招标人、中标人违约责任；

　　（十二）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十一条 实行公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。资格预审工作应接受区住保物管中心监督。

　　实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件。投标申请人提供的资格预审文件应当包括：

　　（一）投标申请书；

　　（二）物业管理资质证书和营业执照（复印件）；

　　（三）企业概况；

　　（四）拟派出的项目负责人的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料；

　　（五）本市行政区域外的物业服务企业报名的，还需提交《外地物业服务企业进甬登记备案表》；

　　第十二条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人（包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业）在本市范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：

　　（一）三个月内有不良行为记录的；

　　（二）投标人一年内所管理的物业项目年度综合考评有不合格的；

　　（三）二年内，投标人不按规定程序弃管或退管物业项目的；

　　（四）一年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的；

　　招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。

　　第十三条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　资格预审合格的投标申请人多于五家时，招标人可以推荐一家投标申请人，并在随机抽取前提交招标人出具的推荐书，除推荐的一家投标申请人外，由招标人或其委托的公证机构再从资格预审合格的投标申请人中随机抽取四家；招标人无推荐投标申请人的，由招标人或其委托的公证机构随机抽取五家资格预审合格的投标申请人参与招投标。