各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

　　《关于进一步加强物业管理工作的实施意见（试行）》已经十五届市政府第6次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　　　　　　　　　　　　　　海宁市人民政府办公室

　　　　　　　　　　　　　　　　2017年8月30日　　　　

关于进一步加强物业管理工作的实施意见

（试行）

　　为进一步加强对我市物业管理工作的领导，完善管理体制和工作机制，全面提升我市物业服务整体水平，发挥和提升物业管理在强化社会管理、建设品质生活中不可或缺的作用，根据《浙江省物业管理条例》以及浙江省、嘉兴市关于加强物业管理工作有关文件精神，结合我市实际，现就进一步加强物业管理工作提出如下实施意见。

　　一、总体目标

　　建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的“市、镇（街道、平台）、社区（村）”三级物业管理工作体系，强化物业管理各方主体责任，有序推进住宅小区、商务楼宇等规范化、长效化管理，着力解决群众反映强烈的难点和部门监管中的“短板”问题，全面提升我市物业管理整体服务水平。

　　二、基本原则

　　（一）条块结合，齐抓共管。建立健全市级主管部门监督管理、属地负责、社区（村）协助落实、相关职能部门密切配合，上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制。充分发挥属地镇（街道、平台）、社区（村）和业主自治组织的作用，增强物业管理工作合力。

　　（二）多种模式，分类管理。根据新建商品房住宅小区、老旧住宅小区、小微型小区、商务楼宇、专业市场等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。

　　（三）市场主导，政策扶持。进一步完善物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，通过扶优扶强，提高物业服务专业化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化、专业化运作的住宅小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务的正常运转。

　　三、主要措施

　　（一）强化属地管理。

　　1.落实物业管理工作机构。市区硖石、海洲、海昌街道明确物业管理工作机构为城市管理办公室，各镇、马桥街道明确物业管理工作机构为社会管理办公室，经济开发区、盐官度假区根据实际情况落实。属地应进一步明确物业管理工作分管领导和具体工作人员。属地主要职责是：负责辖区内物业管理工作的统筹协调和监督管理工作；参与物业项目的规划方案评审工作；组织协调业主大会、业主委员会的成立（换届）工作；监督、指导业主大会和业主委员会的日常活动；组织实施辖区内物业小区垃圾分类工作；参与物业服务质量的检查考核；参与前期物业招投标工作，协调辖区内物业项目退管（交接）工作；建立物业服务企业、社区（村）、属地相关职能部门的物业管理工作沟通协调机制；受理调处本辖区物业管理方面的投诉和纠纷；通过推行社区化准物业管理，解决开放式住宅小区、无物业管理住宅小区以及住宅小区特殊过渡（交接）时期的日常管理问题。

　　2.落实物业管理协管员。社区（村）要明确1-2名物业管理协管员落实物业管理各项工作。社区（村）主要职责是：协助镇（街道、平台）加强物业管理指导、协调，落实物业管理各项工作；协助组织指导业主大会、业主委员会的成立（换届）工作；协调业主大会、业主委员会日常活动，指导业委会依法履行自治管理职责；指导业主委员会选聘物业服务企业；协助落实物业小区垃圾分类工作；协助实施社区化准物业管理；协助处理物业管理方面的投诉和纠纷；参与物业服务质量的检查考核；负责社区化准物业管理小区物业专项维修资金申请使用；建立由社区党组织牵头，居委会、业委会、物业企业共同参与的小区联席会议制度，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。

　　3.加强物业管理纠纷调解工作。建立健全物业管理纠纷调解机制，及时处理和化解物业服务矛盾和纠纷。建立市、镇（街道、平台）、社区（村）三级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速处理调解组织体系，有效解决物业服务纠纷问题。各属地要依托人民调解组织协调解决物业纠纷，引导人民群众依法理性表达诉求，在法治的轨道上推动物业服务纠纷的及时解决。

　　（二）加强物业服务行业监管。

　　1.大力推行物业服务等级和收费指导标准。研究制定物业服务等级和收费指导标准，明确物业管理服务收费的原则、管理形式和费用构成；积极推进酬金制收费方式，由业委会根据需要自主选择具体服务标准，并与物业服务企业签订物业管理服务合同。

　　2.加强物业服务市场监管。住建部门要完善物业服务招投标制度，加强对招投标的监管，健全物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法；加强对物业承接的监管，规范物业项目承接验收行为，强化对物业服务企业物业核验和物业区域内共有设施移交工作的监督指导，维护业主和使用人的合法权益；加大对物业服务企业违规违约行为的查处，建立健全物业服务企业诚信档案和信息平台，严格落实物业服务企业不良行为记录制度，将物业服务企业信用记录与资质晋升、招投标、政府奖励和补贴等挂钩；加强物业管理行业协会建设，充分发挥其在行业自律和培训中的作用，加快制订行规，提高行业从业人员整体素质。

　　3.强化物业管理日常考核制度。住建部门要建立健全物业服务企业考核制度，评选优秀物业服务企业、管理项目和项目经理，对考核较差、检查整改不落实的物业服务企业，要取消和限制其物业服务市场准入资格，并按规定程序由业主予以解聘。将物业小区垃圾分类工作纳入小区物业管理日常监督考核。具体考核评选奖励办法另行制订。

　　（三）着力解决物业小区管理突出问题。

　　1.加强物业小区房屋装修管理。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人；发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻；劝阻无效的，要及时报告住建、综合行政执法等职能部门。住建部门应切实强化房屋装修管理，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。综合行政执法部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪等违法违规行为的查处力度。属地镇（街道、平台）、社区（村）应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　2.加强物业小区停车管理。物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。公安（交警）部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划设停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安（交警）、消防部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　3.加强物业小区治安、消防、环境卫生管理。物业服务企业应按照合同约定，结合《全国文明城市文明程度指标测评体系》，做好物业小区内公共秩序维护、消防管理、环境卫生管理等工作。公安、消防部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业服务企业落实人防、物防、技防措施，减少发案率；加强消防安全检查，有效降低消防安全隐患；加大对房屋群租等行为的查处力度。综合行政执法部门应严厉查处破坏公共绿地、无证养犬、违法户外广告等行为。市场监督管理部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照，会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为；市场监管、综合行政执法等相关部门依法查处物业小区内的违法广告。