市场进入新周期 调控呈现新特点

　　◎住宅用地的供需态势已发生变化，房地产调控要让市场做主

　　◎加大结构调整力度，首次将住房供应结构与土地供应结构联动调整

　　记者：如何看待当前的房地产调控形势？

　　负责人：房地产市场进入了新的发展周期。经过近十年来的高速发展，全国层面住房供不应求的局面已经得到缓解，住宅用地的供需态势已经由需求的单边快速增长向供需双向回调过渡。一方面，部分地区房地产市场存在结构性、区域性供求矛盾，需要进一步加大土地供应力度；另一方面，部分二三线城市房地产用地供应已经超出了城市经济社会发展的需要，去库存压力较大，带来一定风险，需要分类调控、因地施策。

　　当前，房地产市场运行必须加快去行政化，回归市场经济活动规律本身。房地产市场管控要由过去的以行政手段为主向突出市场和强化监管方向转变，创造市场机制发挥作用的政策环境。

　　记者：本轮调控政策有哪些特点？

　　负责人：今年房地产市场调控思路很清晰：主要突出优化供应结构，明确支持自住和改善性住房需求，维护市场稳定。这突出体现在三方面：

　　一是强调要分类调控、因地施策。突出政策调整的针对性、差异化，根据不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供求态势，采取不同的调控政策应对，特别是从供应计划的编制入手，有增有减，合理确定新增住宅用地规模，政策的有效性、针对性进一步加强。

　　二是强调结构调整。首次将住房供应结构、土地供应结构联动调整，并明确可以将商品住房调整为保障房，将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地，结构调整的政策支持力度进一步加大，有助于稳定供求关系，促进民生保障和经济结构转型。

　　三是落实地方政策在维护房地产市场稳定方面的主体责任，注重发挥部门协同和上下联动，有效发挥地方政府在调控市场的主动性、积极性。

　　稳定均衡避免大起大落 灵活搭配弥补市场不足

　　◎地方政府应根据各类市场指标判定当地市场供求情况，及时调整土地供应规模

　　◎把握稳定、均衡供应的总基调，不搞“饥饿供应”，避免突击供地；主动贴近市场需求，灵活、搭配供应土地

　　记者：各地在调整土地供应规模时，如何认定房屋和土地的供求过剩或者不足？标准是什么？如何落实？

　　负责人：对于“房屋和土地的供求是否过剩”的判断，房地产行业内部有不同层面的评判标准，如：很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线，土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。我们现有的土地市场监测与监管系统也可以判断各地已供住宅用地的开发利用情况，对于超过合同约定开工时间一年以上未开工，且未开工住宅用地规模超过5年年均供应量的市、县，应该从严控制新增建设用地规模。2014年，国土资源部曾根据房价、地价、商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，将城市划分为五类（房价地价上涨快、上涨较快、平稳上涨、持平、下跌），指导调整住宅用地供应和稳定市场价格信号等工作。地方各级政府也应根据各类市场指标，判定当地房地产市场供求情况。部将在去年工作基础上，调整相关指标进行分析，加强对地方的督促指导。