崇明区农村村民住房建设管理规定

第一章  总  则

第一条  （目的和依据）

为了加强本区农村村民住房建设管理，推进乡村振兴战略实施，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，以世界级生态岛建设为目标，塑造崇明海岛特色现代农村风貌，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，满足农村村民追求美好生活的愿望，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市人民代表大会常务委员会关于促进和保障崇明世界级生态岛建设的决定》和《上海市农村村民住房建设管理办法》等有关法律、法规和规章，结合本区实际情况，制定本规定。

第二条  （适用范围）

本规定适用于本区行政区域范围内农民集体所有土地上的农村村民建房及其管理。

第三条  （有关用语的含义）

本规定中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本区农业户口的本区农村集体经济组织成员。

（二）农户建房，是指由村民以户为单位，自行申请宅基地建造住房的活动。

（三）集体建房，是指村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第四条  （管理部门）

崇明区农业农村委员会（以下简称“区农业农村委”）负责本区辖区内宅基地使用的具体管理。

崇明区规划和自然资源局（以下简称“区规划资源局”）负责本区辖区内村民建房的规划、用地管理。

崇明区建设和管理委员会（以下简称“区建设管理委”）负责本区辖区内农村建筑风貌的引导和村民建房的建筑活动监督管理。

镇（乡）人民政府负责本辖区内村民建房的管理。镇（乡）人民政府受区规划资源局委托，审核发放农户建房的乡村建设规划许可证，对农户建房进行开工查验和竣工验收；受区建设管理委委托，进行农户建房安全质量的现场指导和检查。

区发展改革委、区生态环境局、区绿化市容局、区公安分局、区民政局等有关部门按照各自职责，协同实施本规定。

第五条  （规划原则）

农村村民建房应根据区总体规划暨土地利用总体规划和郊野单元（村庄）规划统筹安排。镇（乡）人民政府应按“城乡统筹，规划先行”的原则，合理统筹编制辖区内的农村居民点规划和农民集中居住点规划，并报区人民政府审批。

第六条  （分类引导）

位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。

位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农民集中居住点实施平移集中建房。

符合分户条件农户，采取多种方式，保障其居住权。

第七条  （用地安排）

区规划资源局按照镇（乡）农村村民集中居住工作进度、结合镇（乡）建设用地减量化，统筹确定全区村民建房年度用地计划。

镇（乡）人民政府审核建房申请，应当符合区规划资源局确定的村民建房年度用地计划。

农户建房用地选址涉及跨村用地调整的，镇集体经济组织对被占用土地的村集体经济组织和农民予以经济补偿后，经镇集体经济组织与被占地村集体经济组织协商一致，将土地权属调整为镇集体经济组织所有。

第八条  （建设原则）

农村村民建房应按照规划建房，符合有关水土保持、防洪、风景名胜和文物古迹保护法律、法规的规定，不得妨碍交通、市政、环境卫生，不得妨碍电力高压走廊、河道蓝线、道路红线、绿线、邮电通信、市政公用设施和毗邻建筑的通风、采光和正常使用；符合有关集中居住点规划和世界级生态岛建设相关要求；坚持“中国元素、江南韵味、海岛特色”的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现乡村风貌特色。

第九条  （公开办事制度）

农村村民住房建设管理实行公开办事制度，镇（乡）人民政府应将村民建房条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限、规划情况、年度用地计划等相关规定进行公示。

农村村民住房建设管理，必须实行“三公开一评议”（即建房用地指标公开、建房用地标准和建房对象公开、建房用地位置公开、群众评议），“双定桩”（即宅基地使用范围定桩、住房建筑占地面积定桩），不得擅自移位或拔桩。

区规划资源局对镇（乡）人民政府的规划审核发证工作应加强监管，定期对建房审批项目进行检查。区建设管理委和镇（乡）人民政府应加大宣传力度，向农村村民普及建房技术和质量安全知识，并组织落实向农村村民提供建房通用图纸的工作。

第十条  （规划许可）

《中华人民共和国乡村建设规划许可证》由区规划资源局委托镇（乡）人民政府审核发放，加盖规划许可专用章。

第十一条  （宅基地的使用规范）

农户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回，并由镇（乡）人民政府及时组织整理复垦。

第十二条  （宅基地有偿退出）

鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地，退出标准按《崇明区关于推进农民相对集中居住的实施办法》执行。

第二章  农户建房

第十三条  （申请主体）

符合下列条件之一的集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，可以以户为单位提出申请：

（一）实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权，属本区农业户口且户口、生产生活在本村的；

（二）属本区农业户口，且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的；

（三）属本区农业户口，且根据国家移民政策户口迁入本村的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十四条  （申请条件）

符合下列条件之一的农户，可以对原有住房进行改建、翻建或者异地新建：

（一）该户已使用的宅基地总面积未达到本规定的宅基地总面积标准的80％的；

（二）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的；

（三）原有住房属于危险住房的；

（四）原有住房因自然灾害等原因灭失的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。

第十五条  （禁止建房的情形）

具有下列情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房，或者对原有住房进行改建、扩建或者翻建。

（一）拥有多处宅基地的；

（二）已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况，未按照相关规定完成整改的；

（三）将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的或离婚一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利，而以无房为由的；

（五）不符合分户条件的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第十六条  （用地人数的计算标准）

农户申请建房用地的人数，按照该户内符合第十三条规定的人数计算。

2001年1月1日以后出生，父母至少一方为农业户口的集体经济组织成员，其本人城镇户口地址以及生产、生活在本村的人员，可以计入户内。领取本市《独生子女父母光荣证》或《独生子女证》的独生子女，按2人计算。户口暂时迁出的现役军人（武警）、在校学生、服刑人员，可以计入户内。

农户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收（拆迁）已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

第十七条  （用地分户）

（一）同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个或两个以上未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房，且符合区人民政府规定的分户建房条件的；

（二）不符合分户建房条件的农户不得办理建房用地分户。为确保农村集体经济组织成员的住房用地面积，不得将原有住房用地面积分配给非本农村集体经济组织成员后，再申请增补建房用地面积；

（三）符合分户建房条件要求分户建房的农户，原有宅基地使用证或建房批准文件中的面积拆分，应由区农业农村委和区规划资源局委托镇（乡）人民政府按有关规定办理，并报区农业农村委和区规划资源局审核确认及备案。

第十八条  （农户建房用地申请和行政审批一般程序）