上海市廉租住房实物配租实施细则（试行）

第一章   总则

第一条（目的依据）

为规范本市廉租住房实物配租相关工作，满足本市城镇低收入住房困难家庭的基本住房需要，根据《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《上海市廉租住房实物配租申请条件和配租标准》（沪府办发〔2012〕9号）等有关规定，制订本实施细则。

第二条（适用范围）

本实施细则适用于本市行政区域内廉租住房实物配租的房源筹措、分配供应和租后管理等工作。

第二章   房源筹措与管理

第三条（房源筹措）

廉租住房实物配租房源（以下简称“廉租住房”）采取市和区（县）联合，以区（县）为主的方式筹措。市和区（县）政府指定机构或者住房保障机构根据住房保障规划、年度住房保障工作计划，通过以下途径筹措廉租住房：

（一）新建、配建、改建获得的住房；

（二）收购或者转化获得的住房；

（三）政府调配的住房；

（四）长期租赁社会机构和个人提供的住房;

（五）接受捐赠等其他途径获得的住房。

按照“谁投资、谁拥有产权”的原则，市政府指定机构建设筹措的廉租住房，由市住房保障房屋管理部门按计划分配给各区（县）使用。

第四条（房源种类）

本市中心城区域和郊区（县）主城区域内建设筹措成本高、资源紧缺的廉租住房，只能作为租赁使用，不可作为转化出售。

经市和区（县）政府批准可转化为共有产权保障住房（即经济适用住房，下同）出售的廉租住房（以下简称“可转化的廉租住房”），允许廉租住房实物配租家庭在租赁居住满一定年限后，符合规定条件的，按照共有产权保障住房申请供应相关政策，申请购买。

区（县）住房保障机构应当根据本区（县）的住房保障规划、年度工作计划，及时将一定时期内各类廉租住房筹措和供应安排等相关信息向社会公布。

第五条（住房使用）

廉租住房的使用不改变住房的产权归属。不属于区（县）政府指定机构或者住房保障机构所有的廉租住房，可以按照相关规定在办理接收手续后使用。

廉租住房使用前应当按照规定办理房地产登记的专项注记手续。未按规定批准，经注记的廉租住房不得挪作他用。

廉租住房使用前应当按照规定标准装修、检测和验收，装修后的廉租住房应当具备基本的使用功能。廉租住房维修维护、设备安装、室内装修等相关费用纳入廉租住房筹措成本。

区（县）政府指定机构或者住房保障机构通过长期租赁等途径获得的廉租住房，可以根据实际情况，参照本条第二款、第三款相关规定执行。

第三章   轮候配租

第六条（申请条件的认定）

廉租住房实物配租家庭的有关申请条件按照下列规定认定，其中住房优先供应家庭的全体成员还应当具有本市城镇常住户口：

（一）老年夫妇，是指本市无子女且双方年龄均在60周岁以上的夫妇（含本市无子女的60周岁以上的单身人士）。

（二）残疾人员，是指按照《中华人民共和国国家标准（残疾人残疾分类和分级）》（GB/T26341-2010）规定的残疾评定标准，持有本市残疾人联合会颁发的1～3级残疾人证明的人员；以及经人民解放军有关管理部门认定，或者经本市民政部门认可，持有1～4级残疾军人证明的人员。

（三）重大疾病患者，是指患有尿毒症透析、精神病、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、重型肝炎、心脏瓣膜置换手术、冠状动脉旁路手术、颅内肿瘤手术疾病或者重大器官移植手术、主动脉手术疾病，并持有本市三等甲级医院病例证明的人员。

（四）完全丧失或者大部分丧失劳动能力人员，是指经相关管理部门认定的丧失相应劳动能力等级，并持有本市劳动部门出具《丧失劳动能力程度鉴定证明书》的人员。

（五）烈属、因公牺牲人员家属，是指经省级及以上相关管理部门认定，并持有相应证书或证明的人员。

（六）曾获得省（部）级及以上劳动模范称号人员，是指经省（部）级及以上相关管理部门评定，并持有相应证书或证明的人员。

（七）曾获得全国“三八红旗手”或者两次获得省（部）级“三八红旗手”称号人员，是指经省（部）级及以上相关管理部门评定，并持有相应证书或证明的人员。

（八）1966年底以前归国华侨，是指经相关管理部门认定，并持有本市归国华侨联合会颁发证明的人员。

（九）人数在2人以上（含2人）且人均住房居住面积在5平方米以下（含5平方米）的家庭，是指共同申请人在2人以上（含2人）且人均住房居住面积在5平方米以下（含5平方米）的家庭。

第七条（反馈配租方式的选择意见）

符合实物配租申请条件的单身申请人或者共同申请人（以下简称“申请户”），通过审核登录后，应当在收到《配租方式征询单》后的15日内，向区（县）住房保障机构反馈选择配租方式的书面意见，申请户可以在下述范围内选择其中一项：

（一）选择放弃实物配租、享受租金配租的，应当按照租金配租的有关规定办理配租手续，并在签订的租赁补贴协议期限内不得申请实物配租；

（二）选择实物配租轮候期间租金配租的，在轮候期间可以先按照租金配租有关规定办理配租手续，但在配租廉租住房后，应当按照有关规定退出租金配租；

（三）选择直接轮候实物配租的，在选择3个月后，可以重新选择租金配租或者实物配租轮候期间租金配租。

申请户未按照以上规定反馈选择意见的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其取得的登录证明自动作废。申请户自登录证明作废之日起1年内，不得再次申请廉租住房。

第八条（产生轮候次序）

区（县）住房保障机构应当对规定时限内经登录公告的申请户，分批次组织产生轮候次序的活动。根据申请户条件及其配租方式选择等情况，采取类别分组及公开摇号等方式确定申请户的轮候次序，每个申请户取得一个轮候序号。产生轮侯次序的具体办法另行制订。

区（县）住房保障机构应当在每批次产生轮候次序的活动现场，公布产生轮候次序的具体办法。

产生轮候次序活动可以邀请社会公信力代表、新闻媒体等进行监督，并由公证机关进行公证。

区（县）住房保障机构应当将申请户轮候排序的结果在区（县）住房保障房屋管理部门网站和各街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告。

第九条（公布当期供应的房源）

区（县）住房保障机构应当根据房源供应和申请户轮候排序等情况，定期组织选房活动；对排序在先的申请户，应当先组织选房。

区（县）住房保障机构应当在每期选房活动前，将可供选择的廉租住房相关信息，包括房源种类、地址、居住面积、租金标准等内容，以书面方式告知申请户，并在区（县）住房保障房屋管理部门网站和各街道（乡镇）社区事务受理服务中心进行公告。

区（县）住房保障机构应当在选房前组织申请户至供应房源所在地现场看房，具体组织方式由各区（县）根据实际情况安排。

第十条（选房意愿表达）

区（县）住房保障机构应当在看房后、选房前书面征询申请户是否参加当期选房活动。申请户应当在规定时间内，向区（县）住房保障机构书面确认是否参加当期选房活动。

申请户确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房活动的，其取得的轮候序号作废，但可以按照本实施细则第八条第一款的有关规定，参加下一批次申请户产生轮候次序的活动，再次取得轮候序号。在下一期房源供应时，申请户仍确认不参加或者未在规定时限内确认参加当期选房活动的，其再次取得的轮候序号和已取得的登录证明自动作废。申请户自登录证明作废之日起1年内，不得再次申请廉租住房。

第十一条（组织选房）

区（县）住房保障机构应当组织确认参加选房的申请户进行选房，并在选房前向申请户发放书面选房通知。同时，应当组织平衡好每期选房活动的房源供应。

选房活动公开进行，申请户持身份证明、轮候排序证明和选房书面通知，按照轮候序号次序依次选房。区（县）住房保障机构可以邀请社会公信力代表、新闻媒体等监督选房活动，并由公证机构对选房活动进行公证。

申请户选中住房后应当按照规定与区（县）住房保障机构签订《实物配租选房确认书》。

区（县）住房保障机构应当将选房结果在区（县）住房保障房屋管理部门网站和各街道（乡镇）社区事务受理服务中心公告。

第十二条（选房规定）

区（县）住房保障机构应当根据有关规定，制订选房的具体办法，并在选房现场公布。申请户应当按照规定的选房办法实施选房。

根据供应房源的具体情况，配租面积较小的申请户可以自愿组合，选择共同租赁一套两居室及以上的住房。

根据选房面积标准的规定，每一申请户最多只能选择租赁一套廉租住房。

第十三条（签订合同）

申请户选定住房后，应当与区（县）政府指定机构或者住房保障机构等相关单位（即“出租人”）签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同（示范文本）》（以下简称“租赁合同”），租赁合同的期限不得超过3年。

第十四条（未正常选房的处理）

申请户确认参加选房，但有下列情形之一的，由区（县）住房保障机构注销其登录证明，其取得的轮候序号作废，并自注销登录证明之日起2年内，不得再次申请廉租住房：

（一）未按照规定选定住房的；

（二）选房后未按照规定签订《实物配租选房确认书》的；

（三）选房后未按照规定签订租赁合同的；

（四）因自身原因，签订的租赁合同被解除的。

申请户确认参加选房，但因当期供应房源的房型套数有限等未能选定廉租住房的，其轮候序号不变，排列在下一批次房源供应所有申请户的轮候序号之前。

第十五条（租金标准确定）

通过新建、配建、改建、收购、转化、调配和受赠等途径筹措的廉租住房租金标准，参照住房所在地市场租金的80％确定，住房所在地的市场租金，由实施实物配租的住房保障机构委托房地产估价机构评估产生。通过长期租赁等途径筹措的廉租住房租金标准，可以按照租赁双方约定的方式产生。

具有二级及以上资质、业绩和信誉良好的房地产估价机构，可以提出申请，经市住房保障房屋管理部门会同市价格主管部门组织评议、审定后公布名单；实施实物配租的住房保障机构应当从名单中选择房地产估价机构开展有关评估工作。市住房保障房屋管理部门应当定期对名单中的房地产估价机构进行检查，并按规定对违规操作的房地产估价机构进行处理。

实施实物配租的住房保障机构应当根据可供应的廉租住房、住房所在地的市场租金等情况，制订廉租住房租赁价格方案，报同级价格主管部门和住房保障房屋管理部门核准后执行；并应当在申请户选房前公布供应房源的租赁价格（一房一价），实行明码标价。

第十六条（租金支付）

申请户选择的廉租住房面积未超过配租面积1.5倍的，根据本市廉租住房租金配租对象的分类规定，享受基本租金补贴标准的申请户，每月承担的自付租金的计算公式为：人均月可支配收入×申请户人数×5%；享受基本租金补贴标准70%的申请户，每月承担的自付租金的计算公式为：人均月可支配收入×申请户人数×6%。

申请户选择的廉租住房面积超过配租面积1.5倍的，根据本市廉租住房租金配租对象的分类规定，享受基本租金补贴标准的申请户，每月承担的自付租金的计算公式为：（人均月可支配收入×申请户人数×5%）+（超面积部分廉租住房租金标准×30%）；享受基本租金补贴标准70%的申请户，每月承担的自付租金的计算公式为：（人均月可支配收入×申请户人数×6%）+（超面积部分廉租住房租金标准×30%）。

申请户支付租金的期限、方式等具体要求，应当在租赁合同中予以明确。

第十七条（租金补贴及发放）

申请户选中住房后，原享受租金配租的，从办理入住手续日期的次月起，停止实施租金配租。

廉租住房（含长期租赁等途径筹措的廉租住房）租金标准与申请户自付租金以外的差额部分，由区（县）住房保障机构予以补贴。