各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

为进一步提升居民居住品质，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）、《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020-2022）的通知》（甬政办发〔2020〕18号）、《宁波市奉化区人民政府办公室关于印发奉化区推进中心城区老旧住宅环境整治工作实施方案的通知》（奉政办发〔2018〕55号）和《宁波市奉化区人民政府办公室关于加快推进老旧住宅小区改造工作的实施意见》（奉政办发〔2018〕66号）等要求，经区政府同意，现就我区老旧住宅小区全面导入物业管理工作，提出如下指导意见：

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入践行以人民为中心的发展思想，以物业管理导入为手段，落实共同富裕、共同缔造理念，全面提升物业管理、社区治理和城市精细化管理水平，打造共建共治共享共管的小区治理格局，助力共同富裕特色区建设。

（二）工作目标

围绕“干净、整洁、有序、安全”的目标，精准施策，系统推进，综合治理，确保老旧小区居住环境品质得到明显改善，形成党建引领、政府引导、市场服务、业主参与的老旧小区环境长效治理格局。

到2023年底，基本实现我区列入综合整治改造的10个老旧住宅小区物业管理全覆盖（小区名单详见附件），完成有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的社区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系的“六有”目标，居民的获得感、幸福感、安全感明显增加。

二、基本原则

（一）以人为本，共治共管。尊重群众意愿，坚持问需于民、问计于民、问策于民，充分发挥人民群众在物业管理导入过程中的积极性、主动性和创造性。落实各方管理主体责任，强化治理手段，厘清政府、社区、业主、物业服务企业职责边界，实现共治共管共建共享。

（二）立足实际，重点推进。针对老旧小区特点，开展“保安”“保洁”“保绿”“保秩序”为主要内容的基本物业管理与服务。坚持以问题为导向，因地制宜、分类实施、系统推进，引导物业管理参与文明城市创建、垃圾分类、常态化疫情防控等工作。

（三）注重实效，长效管控。坚持市场规律与政府补助相结合、业主缴费与政府扶持相结合，发挥市场机制作用。加大“执法进小区”力度，引导业主委员会有效发挥自治作用。加强党建引领，健全长效管控机制，提高老旧小区物业管理的能力和水平。

三、实施对象、条件与程序

（一）实施对象

各镇（街道）对列入整治改造计划的无物业管理的老旧住宅小区及其他经主管部门同意纳入物业管理导入的退管、自主管理小区（须满二年），实行物业管理导入扶持政策。

（二）实施条件

各镇（街道）根据行政区划和利于管理的原则，划定物业管理区域，形成封闭小区管理环境，并成立业主委员会，创造基本物业管理条件；物业管理用房可通过改建、承租方式，按最低不少于30平方米的标准配置；物业经营用房配置可实物配置，也可按市场租金价格折算经营收入，实行货币补偿。物业管理经营用房补偿资金可在小区公共收益和政府补助资金中开支。开放式小区的封闭资金由区财政与各镇（街道）按照《奉化区老旧住宅小区整治改造专项资金管理办法（试行）》（奉住整办〔2018〕5号）规定，按1:1比例承担。区财政保障部分资金在老旧住宅小区整治改造专项资金中列支。

（三）实施程序

各镇（街道）要结合实际制定物业管理导入方案，并公示公告全体业主，在提交业主代表大会审议通过后，引入物业管理企业，签订物业合同，实施物业管理与服务。

四、实施模式

（一）专业化综合物业管理模式

居民对于导入物业管理服务意愿强烈的老旧小区，实行专业化综合物业管理模式。专业化综合物业管理可通过招投标或其他公平公正方式，选聘物业企业。服务标准和内容，按奉化区物业服务星级服务二星级标准提供，收费标准最低为多层住宅0.70元/月·㎡。

专业化综合物业管理设定的导入期为三年。导入期内由区财政负责提供一星级（最低物业服务标准）服务物业费补助，标准为住宅0.50元/月·㎡；超出部分物业费用由居民自行承担。