市委市政府在去年城中村改造试点政策的基础上，参照相关法律法规，参考周边县市有关做法，经过一系列完善并出台了城中村改造的政策意见，包括《嵊州市城中村改造房屋征收补偿安置实施办法（试行）》及其若干解释性说明，《嵊州市城中村改造房票安置的实施办法》及其操作流程，对补偿计算公式、面积确权、拆迁补助奖励、房票安置办法等等都作出了明确的规定。为方便大家熟悉相关政策，现就城中村改造政策作一简要解读。

　　一.关于城中村改造政策的适用范围

　　文件明确，凡城市规划区内列入城中村改造计划且经市政府批准区域内的城中村房屋及其附属物的征收、补偿、安置等事宜，适用城中村改造政策。

　　二. 关于城中村改造政策基本原则

　　城中村改造房屋征收坚持“集中规划、联片征收，统一政策、合理补偿，程序正当、公开公平”的原则。

　　1.今年城中村改造在城南新区，城南的城中村改造适用本政策意见，今后城市规划内的其他区域，包括鹿山、剡湖、开发区等区域的城中村改造也要执行本政策意见明确的基本原则。

　　2.城中村改造房屋征收已经明确了“三公告、三公示”为核心的程序性规定，在具体实施过程中要规范执行，基本做到公开公平公正，杜绝违规操作，暗箱操作。

　　三、关于城中村改造房屋产权和安置面积的认定

　　第一条  宅基地面积的认定：

　　（一）被征收房屋有土地使用证的，除应拆未拆房屋外，按土地使用证载明的建筑占地面积进行认定。

　　（二）1986年12月31日前建造的房屋，由村（居）委会出具证明经公示无异议的，按实际建筑占地面积进行认定。

　　（三）1987年1月1日至1998年12月31日期间建造的房屋，凭乡镇以上人民政府建房批文或其它有效凭证上载明的建筑占地面积进行认定。

　　（四）1999年1月1日以后建造的房屋凭市土地行政主管部门的建房批文上载明的建筑占地面积进行认定。

　　（五）土地使用权证上所载的用地面积和建筑占地面积，与乡镇人民政府或市级相关职能部门提供的有效资料上所载的用地面积和建筑占地面积不符的，或土地使用证无记载相关面积的，依据乡镇人民政府或市级相关职能部门提供的有效资料予以认定。

　　第二条确权建筑层数认定：

　　（一）建房批文已明确建筑层数的，按批文规定的建筑层数予以认定。

　　（二）建房批文未明确建筑层数或仅有土地使用证而无建房批文的，住房按一次性建成的三层以内的（含三层）实有建筑层数认定。

　　第三条  确权建筑面积的认定：

　　（一）住房确权建筑面积为被征收房屋证载住房建筑占地面积上建造的三层内（含三层）的实有建筑面积。

　　（二）生产生活用房确权建筑面积为被征收房屋证载用房建筑占地面积。

　　（三）凡涉及宅基地少批多建和建筑层数超建的房屋，其超建面积，不作安置。

　　（四）在本市城中村改造区域范围内，涉及一户多处房屋征收的，作一次性认定。

　　第四条房屋使用性质应以土地使用证或土地批文明确的用途为准。对合法批准的用房只作补偿不作安置。

　　第五条房屋权属的认定：

　　（一）房屋产权人未发生变更的，直接予以认定。

　　（二）房屋产权人按相关规定，以分家析产、买卖调剂等方式进行变更，如未办理相关权属变更登记手续，且无权属纠纷的，可按《农村住宅分家析产宅基地使用权属变更登记表》或《农村住宅买卖调剂宅基地使用权属变更认定表》进行审核登记后，予以认定。

　　第六条有下列情况的房屋，不予确权，并应在规定期限内拆除。

　　（一）2013年5月25日后建造的房屋。

　　（二）超过批准期限的临时建筑及认定为不合法的建筑、构筑物和地面附属物。

　　（三）建房批文中明确的应拆未拆房屋，或申请建房时与乡镇（街道）或市级有关部门签订了旧房拆除协议，但新房建成后，旧房未拆或已违规翻建的，一律不予确权。

　　第七条有下列情况的房屋，由被征收人根据房屋征收补偿安置方案会同有关部门做好资料存档和证据保全，补偿金存入银行专户，打包封存，待矛盾纠纷解决后解封，但不影响征收。

　　（一）土地或房屋权属有争议或异议，尚未解决的；

　　（二）土地或房屋已被依法查封或限制的；

　　（三）依法抵押土地使用权或房屋所有权，且尚未清偿债务、注销抵押的；

　　（四）其他应暂缓认定房屋产权的。

　　第八条可享受宅基地面积的认定：

　　被征收人按以下办法，根据该户安置人口数量确定该户的可享受宅基地面积：

　　（一）小户（3人以下含3人）可享受100平方米宅基地面积；

　　（二）中户（4人至5人）可享受120平方米宅基地面积；

　　（三）大户（6人以上）可享受140平方米宅基地面积。

　　第九条空翻面积的认定：

　　（一）被征收人在证载住房建筑占地面积上所建房屋，实际建造层次不足三层的，可增计至三层，按证载住房建筑占地面积乘以增计层数计算空翻面积。

　　（二）被征收人可享受宅基地面积大于其所建房屋的证载住房建筑占地面积的，超出部分面积乘以3（以三层计）为空翻面积。

　　（三）三代同堂、四代同堂另行立户，或批而未建的被征收人，其安置面积按保底安置面积计算，且全部为空翻面积。

　　第十条安置面积的认定：

　　被征收人的住房确权建筑面积加空翻面积即为该户的安置面积，人均安置面积不足60平方米的按人均60平方米的保底安置面积标准计算，但单户安置面积不得超过420平方米。

　　第十一条被征收人各套安置房的产权可选择做于该户任何成年家庭成员名下。

　　四、关于城中村改造房屋征收安置人口的认定

　　第一条安置人口的确定以房屋征收实施单位制定的争先签约截止期内，改造区块在册户口人员为准。但符合以下条件的非在册人员，可以计入安置人口：

　　（一）原有正式户口的现役军人（指义务兵、初级士官）。

　　（二）按规定户口迁往大、中专学校所在地的在校学生。

　　（三）原有正式户口，现正在劳动教养或拘役、服刑的。

　　第二条符合以下条件之一的，被征收人可以增计一个人口。但以下人口增计政策每户只能享受一次。

　　（一）已领取独生子女光荣证的家庭（独生子女已结婚的除外）。

　　（二）依法登记结婚的夫妇未生育或依法领养一个子女的育龄夫妇。

　　（三）符合晚婚条件的未婚人员（男25周岁及以上，女23周岁及以上）。

　　第三条有下列情形之一的，不列入安置人口计算：

　　（一）挂靠在本村（社区）的外来人员。

　　（二）国家机关、事业单位正式录用在编人员。

　　（三）机关企事业单位职员已享受过福利分房、集资建房、住房补贴的。

　　（四）享受过经济适用房等保障性住房政策的（租房除外）。

　　第四条城中村改造按区域分期进行实施，被征收人只能享受一次安置人口政策。