余姚市物业专项维修资金管理实施细则

 

第一章　总　则

　　第一条　为加强物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》、《宁波市专项维修资金管理办法》和国家、省有关规定，制定本实施细则。

　　第二条  本市行政区域内依法建设的物业，其专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。

　　本实施细则所称的专项维修资金，是指依照本实施细则规定交存的专项用于建筑物内共用部位（以下简称共用部位）、建筑区划内共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　第三条  具有共用部位与共用设施设备的住宅、非住宅的物业业主、购房人应当按照本实施细则交存专项维修资金。

　　第四条  专项维修资金管理实行统一交存、建账到户、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

　　专项维修资金可以实行业主自主管理，也可以由政府设立的专项维修资金管理机构代为管理。鼓励业主通过民主协商实行自主管理。

　　实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

　　未成立业主大会或者业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由政府设定的专项维修资金管理机构代为集中管理。

　　第五条　市住房和城乡建设局是本市专项维修资金的主管部门，会同市财政部门负责辖区专项维修资金管理工作的指导和监督。

　　市物业管理中心作为市政府设定的专项维修资金管理机构，具体负责本市物业专项维修资金的日常管理工作。

第二章　专项维修资金的交存

　　第六条　各类物业的业主，应当按规定交存专项维修资金。

　　物业首期专项维修资金，由业主、购房人按照所拥有房屋的建筑面积交存。未设电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之五交存；设有电梯的房屋，业主、购房人按照每平方米建筑面积房屋建筑安装工程造价的百分之八交存。根据我市实际，确定交存标准为：总层数6层（含）以下的多、低层房屋无电梯的统一为25元/平方米，有电梯的及总层数7层（含）以上的房屋统一为45元/平方米；地下室（半地下室）为25元/平方米。以后根据实际情况由市物价主管部门会同市住房和城乡建设局适时调整交存标准。

　　未出售房屋的专项维修资金，由开发建设单位按照前款规定的标准交存。

　　出售公有住房的，由售房单位和购房人按房改政策规定的比例交存。

　　第七条  专项维修资金由业主自行交存或建设单位、物业服务企业代收代交。

　　新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照有资质的测绘单位出具的房屋可销售总建筑面积和本细则第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当在预售方案中与房价一并公布，向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对购房合同中没有明确约定专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。购房人未按本细则规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位有权按照房屋买卖合同的约定处理。

　　新建物业作为拆迁安置房屋的，首期交存专项维修资金由建设单位按可销售总建筑面积和本细则第六条的标准代交。建设单位应当在物业交付拆迁人或征收人时向其收取专项维修资金。

　　第八条  出售公有住房的售房单位应当在收取售房款时、购房人应当在支付购房款时分别向维修资金管理机构交存专项维修资金。

　　第九条　专项维修资金管理机构应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。

　　对由开发建设单位或者物业服务企业代收代交物业专项维修资金的，专项维修资金管理机构应当按户分别开具专用票据，提供给交存专项维修资金的业主。

　　第十条　已交存住房公积金的业主，经本人或其配偶申请，并经住房公积金管理单位核准，可将业主及其配偶的住房公积金用于交存房屋首期专项维修资金，按照标准直接划至业主专项维修资金账户。

　　第十一条　业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交至规定交存额或按业主大会决定办理。

　　已成立业主大会并选举产生业主委员会的物业，其维修资金的续交方案由业主委员会拟定，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。经业主大会同意，也可以委托物业服务企业实施。尚未成立业主委员会的物业，其维修资金余额不足时，由专项维修资金管理机构通知业主按照首期物业专项维修资金标准补足。

　　第十二条　本实施细则实施前未建立或未按规定交存首期专项维修资金的物业，由本小区或本幢物业的业主自主确定是否建立专项维修资金。物业首期专项维修资金按照交存上年同类型房屋建筑安装工程造价计算。

　　未建立专项维修资金的物业，其共用部位、共用设施设备保修期满后需要进行维修、更新和改造的费用的承担方式，由业主依照《物权法》、相关法律法规及本实施细则第二十四条的规定筹集相应的维修资金。

第三章　专项维修资金的管理

　　第十三条　专项维修资金账户应按小区、幢、单元（层）、户设立。维修资金管理机构应当在其委托的商业银行开立专项维修资金专户，并逐步建立专项维修资金互联网办理制度。接受业主以及市住房和城乡建设局的监督。

　　维修资金管理机构应当通过招投标方式公开选择商业银行开立专项维修资金专户。

　　第十四条  业主大会成立前，专项维修资金存入专项维修资金专户，由维修资金管理机构负责代管。

　　第十五条  专项维修资金专户建立后，有下列情形之一的，物业服务企业或业主委员会应当在10日内到维修资金管理机构办理变更手续：

　　（一）物业管理区域调整的；

　　（二）业主委员会主任、副主任变更的；

　　（三）物业服务企业变更的。

　　第十六条  业主大会成立后，业主大会决定自主管理专项维修资金的，应当就下列事项进行表决：

　　（一）不委托维修资金管理机构代管专项维修资金的决议；

　　（二）专项维修资金使用管理方案及应急支取预案；

　　（三）委托物业服务企业或会计师事务所作为业主大会物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；

　　（四）专项维修资金账目管理办法；

　　（五）确定业主委员会主任为物业专项维修资金账目责任人的决议；

　　（六）其他与专项维修资金有关的决议事项。

　　以上事项经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，业主委员会可以持业主大会的有效决议到维修资金管理机构办理专项维修资金划转备案手续。

　　第十七条  维修资金管理机构应当在受理专项维修资金划转备案后5个工作日内书面告知专户管理银行开立业主大会专项维修资金专户，将专项维修资金账面余额划转至业主大会专项维修资金专户，并由维修资金管理机构将有关收支情况、账目等移交业主委员会。

　　第十八条  对已建立专项维修资金的物业，房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时转让。

　　第十九条　因自然灾害、拆迁等原因造成房屋灭失的，业主可以凭原交存专项维修资金的票据或有关证明向维修资金管理机构支取个人交存的专项维修资金账户余额，并由维修资金管理机构办理账户注销手续；其中，公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级财政。

　　第二十条　在保证专项维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债或者转定期存款。

　　利用专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有至到期。

　　禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　专项维修资金增值部分应当每年转入业主的专项维修资金分户账户。

　　第二十一条  下列资金应当转入专项维修资金：

　　（一）专项维修资金规定的存储利息；

　　（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

　　（三）物业共用部位、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

　　（四）扣除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要的开支外，占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车收取的停车费，但业主大会另有决定的除外；

　　（五）物业管理经营用房的租金或收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（六）共有设施设备报废后回收的残值；

　　（七）原有的物业日常维修费专用帐户内的本金及利息；

　　（八）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

　　（九）本办法实施前，已缴存的公有住房售后维修资金、被拆迁房屋维修资金、物业管理专项资金、电梯维修资金、智能设施设备维修资金等款项及其增值收益；

　　（十）其他依法应当转入的资金。

　　前款第一项至第六项资金，应当按规定及时转入业主的专项维修资金分户账户，具体转入办法由市住房和城乡建设局另行规定。

　　第二十二条　维修资金管理机构或者业主委员会，应当与专户管理银行每半年核对一次专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：

　　（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（二）发生列支的项目、费用以及按户分摊的情况；

　　（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

　　专项维修资金由维修资金管理机构管理的，维修资金管理机构应当每年将前款规定的专项维修资金使用和管理的情况以书面形式或经业主认可的其他形式向业主告知。专项维修资金由业主委员会管理的，业主委员会可以以书面寄送形式、小区公告栏公告或业主大会规定的其他形式每年将前款规定的专项维修资金使用和管理的情况向业主告知。

　　业主对公布的情况有异议的，可以向市住房和城乡建设局申请复核。建设局接到复核申请后，应当在15个工作日内将复核情况告知相关业主。

　　第二十三条　维修资金管理机构或者业主委员会应当建立专项维修资金查询制度。业主可以对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额等情况进行查询。

　　业主委员会可以委托商业银行建立物业专项维修资金查询制度。

第四章专项维修资金的使用

　　第二十四条　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造所需费用按照下列原则分摊：

　　（一）多幢房屋的费用，由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

　　（二）专属单幢房屋的费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

　　（三）专属一个单元房屋的费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

　　（四）专属一个楼层房屋的费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

　　（五）属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修、更新和改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。