玉环县人民政府办公室

　　转发县建设规划局关于坎门后沙拆迁补偿

　　安置实施意见的通知

坎门办事处，县政府直属各有关单位：

　　县建设规划局《关于坎门后沙拆迁补偿安置的实施意见》已经县政府第3次常务会议讨论通过，现转发给你们，请认真组织实施。

                                                                          二○○三年十一月二十八日　　　　

　　关于坎门后沙拆迁补偿安置的实施意见

　　县建设规划局

　　（二ＯＯ三年十一月二十六日）

　　为保障坎门后沙拆迁工作的顺利实施，根据有关法律、法规的规定，结合坎门后沙实际，特制定本实施意见。

一、拆迁范围

　　一、坎门后沙拆迁范围以依法批准的坎门后沙旅游度假区建设规划（见附件1）为准。

　　二、玉环县后沙旅游度假区建设有限公司负责组织实施坎门后沙的拆迁、补偿和安置工作。

二、拆迁补偿与安置

　　三、被拆迁人应服从拆迁改造工程建设需要，在规定的期限内完成搬迁。

　　四、拆迁人委托有资质的房地产评估机构对拆迁房屋的重置价、附属物、装修等进行评估后，按本意见规定对拆迁房屋产权人给予补偿。

　　五、对拆迁范围内的违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按重置价格结合成新的50%给予补偿；拆除非公益事业房屋的附属物不予安置，由拆迁人给予相应价值的补偿；拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物及室内装修不予补偿。

　　六、被拆迁人具备下列证件之一的，应确认为具有合法产权，并作为拆迁补偿、安置的依据：

　　（一） 已领取房屋所有权证的；

　　（二） 已领取土地使用权证的；

　　（三）有建房用地批准书的；

　　（四） 1982年10月31日前建造的私人住宅房屋，本人具结经社区证明后，再经坎门办事处、后沙旅游度假区建设指挥部审核，县房管、国土部门认定的。

　　七、被拆迁房屋的用地面积以土地使用权证或其他合法有效土地权属凭证上记载的面积为准；建筑面积以房屋所有权证或其他合法有效房产凭证上记载的面积为准。

　　八、被拆迁房屋的用途以房屋所有权证、土地使用权证所登记的用途为准。房屋所有权证、土地使用权证均未注明用途的，以规划、国土管理部门提供的合法有效凭证为准，或被拆迁人申请，经县房管、国土管理部门按规定予以认定。

　　九、住宅房屋的拆迁补偿安置实行货币补偿和产权调换两种形式，被拆迁人有权选择其中一种补偿安置形式。

　　（一） 货币补偿。

　　1、拆迁通天房（顶天立地）的补偿金额计算公式：

　　补偿金额=（房屋货币补偿基准价×区位差价系数-同类房屋重置价）×标准容积率内的建筑面积+（房屋货币补偿基准价×区位差价系数-同类房屋重置价）×超标准容积率的建筑面积×50%+被拆迁房屋重置价×成新率（基准价、区位差价系数见附件2）。

　　2、拆迁套房的补偿金额计算公式：

　　补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+楼层差价率）×(1+风角朝向差价率)-同类房屋重置价+被拆迁房屋重置价×成新率] ×建筑面积(楼层差价率，风角朝向差价率见附件3、4）。

　　3、被拆迁人在规划建设的后沙旅游度假区内购买套房的可享有优先权，所购买套房与被拆迁房屋等面积部分予以减免契税。

　　（二） 产权调换。

　　1、产权调换一律实行套房安置，安置的套房座落在坎门城北居住小区，建筑面积原则上应等于或大于被拆迁房屋的建筑面积。

　　2、产权调换的套房由拆迁人按规划统一设计、统一建造、统一配套，被拆迁人不得自行建造。套房建筑为多层（6层及以下）和小高层，以多层为主。套房分小、中、大三个套型，部分采用复式。小套为80平方米,中套为110平方米，大套为140平方米。每套面积允许误差5平方米，面积按颁发房屋所有权证的规范计算。

　　3、产权调换的结算办法。被拆除的房屋以重置价格结合成新补偿。选择多层套房的，拆迁房屋等面积部分以特惠价380元/m2÷区位差价系数结算，超面积部分以优惠价1380元/m2结算；选择小高层套房的，拆迁房屋等面积部分以特惠价600元/m2÷区位差价系数结算，超面积部分以优惠价1680元/m2结算。

　　4、产权调换的套房采用抽签办法确定位置、层次，并结算楼层差价、风角朝向差价（多层套房楼层差价率标准见附件3）。小高层以整幢中间楼层为标准，中间楼层差价为零，每向上一层，每平方米加50元；每向下一层，每平方米减50元（多层、小高层风角朝向差价率标准见附件4）。

　　5、底部架空层（储藏室）面积按每平方米500元结算，顶层阁楼面积按每平方米1000元结算（架空层和顶层阁楼面积均不计入套房建筑面积），架空层、顶层阁楼按建筑图纸设计搭配。停车库在套房安置户内优先招标出让。

　　6、产权调换的套房应符合建筑设计规范，经综合验收合格后交付使用。

　　7、产权调换的套房用地性质为国有划拨，按国家有关政策，经批准的套房准许进入房地产市场交易。

　　房屋拆迁的容积率定为1.5。容积率计算公式：容积率=建筑面积÷用地面积。拆迁房屋建筑面积除以容积率，不足标准容积率的用地面积按每平方米2825元予以补偿。不足容积率部分的用地面积若超过建筑占地面积的20%，超过部分按每平方米91.2元予以补偿。

　　十、拆迁工业企业（非住宅）房屋的补偿安置实行异地迁建安置或货币补偿两种形式，被拆迁人有权选择其中一种的补偿安置形式。

　　（一） 异地迁建安置。

　　1、异地迁建安置用地位于解放塘农场二期科技工业园区（县漩门三期围区内），安置的用地面积实行等面积调换（造船厂、水产冷冻厂除外）。企业因扩大再生产需要，被拆迁人提出书面申请，经拆迁人同意后可适当增加安置用地面积。增加部分的土地征用费、石渣回填费、青苗补偿费、审批相关规费等均由被拆迁人自行负责。

　　2、拆迁房屋及其附属物，以被拆迁房屋所有权证上记载的建筑面积按重置价格结合成新予以补偿。

　　3、造船厂、水产冷冻厂原则上不采用异地迁建。被拆迁人提供选址方案的，可选择异地迁建，但选址方案须符合规划要求。没有提供选址方案的，只能采用货币补偿。

　　（二） 货币补偿安置。

　　拆迁的房屋，以该房屋所有权证上记载的建筑面积按重置完全价格予以补偿。

　　1、对出租和承租厂房的工业企业，实行货币补偿。

　　2、对以出让方式取得土地的企业，实行房、地产评估。房产按重置价结合成新予以补偿，土地按市场评估价予以补偿。

　　3、对土地使用权证、房屋所有权证上注明用途为商业（营业）的企业，根据其房屋所有权证上记载的商业（营业）建筑面积按市场评估价格予以补偿。

　　十一、 商业（营业）房屋的确认及拆迁补偿安置。

　　（一）拆除前同时具备下列条件的房屋，确认为商业（营业）用房：

　　1、新大街、后沙街、中市街、日新街、前街、昌贸路、平岭路、工人路的临街、临路房屋，其房产性质为商业用房的；

　　2、在拆迁管理部门通知暂停办理工商营业执照之日前（含通知之日）已持工商营业执照营业的；