玉环县人民政府办公室

　　转发玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程

　　指挥部关于调整坎门后沙拆迁补偿安置

　　实施意见的通知

坎门办事处，县政府直属各有关单位：

　　玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部制订的《关于调整坎门后沙拆迁补偿安置的实施意见》已经县政府第12次常务会议讨论通过，现转发给你们，请认真贯彻执行。

                                                                          二○○五年九月十四日　　　　

　　关于调整坎门后沙拆迁补偿安置的实施意见

　　玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部

　　（二○○五年九月十一日）

　　为进一步推进坎门后沙拆迁工作，根据有关法律、法规，结合坎门后沙实际，特调整拆迁补偿安置实施意见。

　　一、拆迁范围

　　一、坎门后沙拆迁范围以依法批准的坎门后沙旧城改造拆迁工程规划（见附件1）为准。

　　二、玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部负责组织实施坎门后沙的拆迁、补偿和安置工作。

　　二、拆迁补偿与安置

　　三、被拆迁人应服从坎门后沙旧城改造拆迁工程建设需要，在规定的期限内完成搬迁。

　　四、拆迁人委托有资质的房地产评估机构对拆迁房屋的重置价、附属物、装修及区位差价系数等进行评估后，按本意见规定对产权人给予补偿。

　　五、对拆迁范围内的违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按重置价格结合成新的50%给予补偿；拆除非公益事业房屋的附属物不予安置，由拆迁人给予相应价值的补偿；拆迁范围公布后新建、改建、扩建的附属物及室内装修不予补偿。

　　六、被拆迁人具备下列证件之一的，应确认为产权合法，并作为拆迁补偿、安置的依据。

　　（一）已领取房屋所有权证的；

　　（二）已领取土地使用权证的；

　　（三）有建房用地批准书的；

　　（四）1982年10月31日前建造的私人住宅房屋，本人具结经社区证明后，再经坎门办事处、玉环县坎门后沙旧城改造拆迁安置工程指挥部审核，县房管、国土部门认定的。

　　七、被拆迁房屋的用地面积以土地使用权证或其他合法有效土地权属凭证上记载的面积为准；建筑面积以房屋所有权证或其他合法有效房产凭证上记载的面积为准。

　　八、被拆迁房屋的用途以房屋所有权证、土地使用权证所登记的用途为准。房屋所有权证、土地使用权证均未注明用途的，以规划、国土管理部门提供的合法有效凭证为准，或被拆迁人申请，经县房管、国土管理部门按规定予以认定。

　　九、拆迁住宅房屋的容积率定为1.5；工业企业房屋拆迁的容积率定为0.575。容积率计算公式：容积率=建筑面积÷用地面积。

　　住宅用地面积未达到容积率标准的，按每平方米2825元标准补偿；工业用地面积未达到容积率标准的，按每平方米1330元标准补偿。未达到容积率标准的用地若超过建筑占地面积的20%，超过部分按每平方米91.2元标准补偿。

　　十、住宅房屋的拆迁补偿安置实行货币补偿和产权调换两种形式，被拆迁人有权选择其中一种补偿安置形式。

　　（一）货币补偿。

　　1、拆迁通天房（顶天立地）的货币补偿金额计算公式：

　　补偿金额=（房屋货币补偿基准价×区位差价系数-同类房屋重置价）×（标准容积率内的建筑面积＋超标准容积率的建筑面积×50%）＋被拆迁房屋重置价×成新率×建筑面积（基准价、区位差价系数见附件2）。

　　2、拆迁套房的补偿金额计算公式：

　　补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+楼层差价率）×(1+风角朝向差价率)-同类房屋重置价+被拆迁房屋重置价×成新率] ×建筑面积(楼层差价率，风角朝向差价率见附件3、4)。

　　3、选择货币补偿安置的被拆迁人，在坎门后沙拆迁后规划建设范围内购买套房的，同等条件下可享有被拆迁房屋等面积的购买优先权，所购买套房与被拆迁房屋等面积部分予以减免契税。

　　（二）产权调换。

　　1、产权调换一律实行套房安置，安置的套房座落在玉环县坎门海都花园，建筑面积原则上应等于或大于被拆迁房屋的建筑面积。

　　（1）被拆迁房屋建筑面积在80平方米以内（含80平方米）调换80平方米，拆迁房屋建筑面积在80平方米以上的调换套型由被拆迁人选择，但选择的套型建筑面积不得超过被拆迁房屋建筑面积的30平方米。

　　（2）被拆迁人在同一期拆迁范围内若有二处或二处以上房屋拆迁的，产权调换面积按二处或二处以上的合计面积计算安置面积。

　　（3）安置建筑面积80平方米，家庭在册人口4人以上（含4人），且异地无房屋的，经本人申请，安置面积可增加30平方米；安置建筑面积110平方米，家庭在册人口5人以上（含5人），且异地无房屋的，经本人申请，安置面积可增加30平方米。

　　2、产权调换的套房由拆迁人按规划统一设计、统一建造、统一配套，被拆迁人不得自行建造。套房建筑为多层（6层及以下）和小高层，以多层为主。套房分小、中、大三个套型，部分采用复式。小套为80平方米，中套为110平方米，大套为140平方米。每套面积允许误差5平方米，面积按颁发房屋所有权证的规范计算。

　　3、产权调换的结算办法。被拆除的房屋以重置价格结合成新补偿，选择多层套房的，拆迁房屋等面积部分以特惠价380元/m2÷区位差价系数结算，超面积部分以优惠价1380元/ m2结算，申请增加的建筑面积以2680元/ m2结算；选择小高层套房的，拆迁等面积部分以特惠价600元/ m2÷区位差价系数结算，超面积部分以优惠价1680元/ m2结算，申请增加的面积以3120元/ m2结算。

　　4、产权调换的套房采用抽签办法确定位置、层次，并结算楼层差价、风角朝向差价（多层套房楼层差价率标准见附件3）。小高层以整幢中间楼层为标准，中间楼层差价为零，每向上一层，每平方米加50元；每向下一层，每平方米减50元（多层、小高层风角朝向差价率标准见附件4）。

　　5、底部架空层（储藏室）面积按每平方米500元结算，顶层阁楼面积按每平方米1000元结算（架空层和顶层阁楼面积均不计入安置面积，可否确权按房产发证规范要求执行），架空层、顶层阁楼按建筑图纸设计搭配。停车库、停车位在安置户内优先招标出让。

　　6、产权调换的套房应符合建筑设计规范，经综合验收合格后交付使用。

　　7、产权调换的套房用地性质为国有划拨，按国家有关政策，经批准的套房准许进入房地产市场交易。

　　十一、拆迁工业企业（非住宅）房屋的补偿安置实行异地迁建安置或货币补偿两种形式，被拆迁人有权选择其中一种的补偿安置形式。

　　（一）异地迁建安置。

　　1、异地迁建安置用地位于解放塘农场二期科技工业园区（县漩门三期围区内），安置的用地面积实行等面积调换（造船厂、水产冷冻厂除外）。企业因扩大再生产需要，被拆迁人提出书面申请，经拆迁人同意后可适当增加安置用地面积。增加部分的土地征用费、石渣回填费、青苗补偿费、审批相关规费等均由被拆迁人自行负责。

　　2、被拆迁房屋及附属物按重置价格结合成新予以补偿。

　　3、造船厂、水产冷冻厂原则上不采用异地迁建。被拆迁人提供选址方案且符合规划建设的，方可选择异地迁建。未提供选址方案的，采用货币补偿。

　　（二）货币补偿安置。

　　1、拆迁用地性质以划拨取得的工业企业房屋，被拆迁人选择货币补偿时，补偿金额参照住宅房屋货币补偿计算公式计算。

　　2、拆迁用地性质以出让方式取得的工业企业房屋，被拆迁人选择货币补偿时，实行房地产评估。房产按重置价结合成新予以补偿，地产按市场评估价予以补偿。

　　3、被拆迁企业的《土地使用证》或《房屋所有权证》的用途为商业（营业）的，按商业（营业）用房货币补偿标准予以补偿。

　　十二、拆迁私有房屋属商业（营业）用途的，拆迁补偿安置实行货币补偿和产权调换两种形式，被拆迁人有权选择其中的一种补偿安置形式。

　　（一）商业（营业）用房条件。

　　《房屋所有权证》或《土地使用证》用途为商业（营业）的。

　　（二）货币补偿。

　　根据被拆迁商业（营业）房屋的建筑面积，按商业（营业）房屋货币补偿基准价×区位差价系数补偿（见附件5）。

　　（三）产权调换。

　　1、产权调换的商业（营业）房屋座落在坎门海都花园，实行等面积调换。