朗读
各镇乡人民政府、街道办事处，县府各部门：
《新昌县物业专项维修资金管理实施细则》、《新昌县物业保修金管理实施细则》、《新昌县住宅物业区域相关共有设施设备管理实施细则》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○八年十一月十八日
新昌县物业专项维修资金管理实施细则
第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》、《新昌县物业管理办法》，结合本县实际，特制订本实施细则。
第二条 本实施细则适用于新昌县范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
本办法所称的物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管线、有线电视线路等设施设备，不属于本细则所称的物业共有部分、共有设施设备。
第三条 县政府专门设立专项维修资金管理机构，机构设在县房地产管理局，具体负责物业专项维修资金交存、使用、管理工作。
收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。
财政、审计部门负责对物业专项维修资金年度交存、使用管理等检查审计工作。
第四条 新建物业，应当设立物业专项维修资金。全县范围内开发建设的商品房(含住宅、办公、商业营业用房等)、拆迁安置用房、经济适用住房、廉租住房等，均应缴纳物业专项维修资金。未售出和不可销售物业的专项维修资金由建设单位交存，并建立分户账。
第五条 业主经业主大会决定对物业专项维修资金实行业主自主管理的，应具备下列条件：
1、经公证机关公证的该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意由业主委员会管理的决议和业主签名清单；
2、经公证机关公证的业主委员会全体成员同意管理物业专项维修资金，并承担资金管理安全法律责任的声明；
3、已在县内建立物业专项维修资金实时查询系统的商业银行开设资金管理专户，并与银行签订了资金管理协议。
第六条 新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的产权面积交存。物业专项维修资金交存标准为：不带电梯的多层（排屋、别墅）物业40元/M2，带电梯的多层、小高层物业55元/ M2，高层物业65元/M2。今后交存标准的调整，由县物业管理主管部门会同财政部门和价格主管部门根据城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况，定期测算公布。
本实施细则发布之前建设单位已代收的物业专项维修资金，在本实施细则发布后三十日内上交专项维修资金管理机构，实行统一管理。
第七条 公有住房出售后按规定归集的维修基金，由物业专项维修资金管理机构统一管理，专户存储，并在各自归集范围内统筹使用，其增值部分统一用于补贴归集范围内未建立物业专项维修资金住宅小区异产毗连房屋共有部位、共有设施设备维修经费的不足。
第八条 新建物业首次交存物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照本实施细则第六条的规定交存物业专项维修资金。
第九条 实行业主自主管理物业专项维修资金的，业主大会必须形成决议，其决议应包括以下内容：
1、物业管理区域维修资金使用管理制度、应急支取预案；
2、以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户；
3、明确业主委员会是本物业管理区域维修资金账户日常管理人；
4、确定业主委员会主任、副主任是维修资金账户的责任人；
5、物业专项维修资金无法保值增值或导致资金流失的解决方案；
6、物业专项维修资金的使用方案和使用程序；
7、建立分户账；
8、确定已建立实时查询系统的资金存储银行；
9、其他有关维修资金的决议事项。
上述决议内容须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意后，由业主大会出具相关书面决定，报县物业管理主管部门备案，并通知县专项维修资金管理机构。
专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业管理区域物业专项维修资金本息划入存储银行指定账户，有关账册移交业主委员会。
第十条 由专项维修资金管理机构管理的，应当按有关规定在已建立实时查询系统的商业银行开立专户，并签订资金管理协议，专项储存维修资金，以物业区域为管理单位，以幢为单位设账，并按房号设分户账。专户管理银行应按协议建立实时查询系统，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询，并定期向物业管理主管部门、专项维修资金管理机构发送物业专项维修资金对账单。
第十一条 根据维修资金使用方案实施，物业专项维修资金不足支付维修费用或使用后物业管理区域内有一幢以上物业的业主分户账不足首期专项维修资金缴存额的30%时，实施物业管理且已成立业主大会的，由业主大会制定续交方案；未实施物业管理或未成立业主大会的，由社区居民委员会会同相关业主制定续交方案。续交方案需经相关物业区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。续交后的专项维修资金余额不得低于按当年政府公布的缴交标准计算的专项维修资金额度。续交的物业专项维修资金由房屋所有权人缴交。
未使用房屋的所有权人也应当续交物业专项维修资金。
物业专项维修资金的具体续交工作可由业主委员会或由业主委员会委托物业服务企业实施。业主委员会或其委托的物业服务企业应当及时将续交的专项维修资金移交相应的管理机构。
未实施物业管理或未成立业主委员会的小区，物业专项维修资金的续交工作由所在社区居民委员会负责。
专项维修资金管理机构收到续交的物业专项维修资金后，应当出具凭证，并负责在物业管理区域内公告。
第十二条 物业管理区域内保修期限满后，共有部位1000元以上、共有设施设备3000元以上的维修、更新和改造费用，可在物业专项维修资金中列支，不同性质的部位或设施设备的维修不能归并为单体项目工程。物业服务合同另有约定的，从其约定。
保修期限自建筑工程竣工验收备案后首套物业交付之日起计算。
第十三条 物业专项维修资金的支出由相关业主按照其物业产权面积的比例按以下原则分摊：
1、涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由该区域全体业主按产权面积所占比例分摊，在该区域全体业主的专项维修资金账户中列支；
2、涉及单幢或部分物业共有部分，共有设施设备的维修、更新和改造费用，由涉及的相关业主按产权面积所占比例分摊，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。
第十四条 设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，应急备用金为相关业主或全体业主物业专项维修资金实交总额的5%。
发生前款规定的紧急情况，经业主委员会或者社区居民委员会申请，可直接拨付不超过实交总额5%的维修资金。应急备用金使用后，业主委员会或居民委员会应及时提供工程决算、工程质量验收合格证明和使用应急维修资金涉及区域业主名册，办理分摊核销手续，经专项维修资金管理机构审核后补足应急备用；直接拨付的应急备用金超过经审核实际应支付工程款部分须在七天内归还。
第十五条 申请划拨物业专项维修资金，须提供以下材料：
1、物业专项维修资金划拨申请表；
2、物业专项维修资金使用方案（经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意）。
使用方案可以对维修项目竣工结算超过预算额度进行规定，但最高原则上不得超过预算额度的10%且不超过1万元；
3、业主委员会或社区居民委员会与施工单位签订的施工合同。对单个项目申请使用金额在30000元以上的，业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式选择专业施工单位。无能力组织招标的，可以委托县招投标中心招标，相关费用列入维修、更新和改造成本；
4、物业专项维修资金列支范围的业主名册；
5、经业主委员会或社区居民委员会审核的资金使用预算书；
6、经办人身份证复印件（原件校验）；
7、其他应提供的资料。
业主委员会或社区居民委员会应将物业专项维修资金的使用方案、施工项目及其预结算等及时在相关区域内公示，告知全体业主。
第十六条 物业专项维修资金管理机构根据申请进行审核，并按以下原则划拨维修资金：
1、金额在3万元以下的，项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具审核同意的工程决算单、工程质量验收证明、公示资料，物业专项维修资金管理机构一次性将维修资金划转至申请单位；
2、申请金额在3万元以上的，由物业专项维修资金管理机构按合同约定的支付方式分期拨付，但项目竣工前，分期拨付总金额最高不超过核准使用额度的70%；项目竣工后，未超过使用方案规定额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具工程质量验收证明、委托专业审计机构审核并经业主委员会或社区居民委员会同意的工程决算审计报告、公示资料，物业专项维修资金管理机构将维修资金尾款划转至申请单位；
3、项目竣工后，结算金额超过使用方案规定额度，使用方案中没有规定，或使用方案有规定但因特殊情况超过方案规定超支额度的，由业主委员会或社区居民委员会出具情况说明，提供经维修区域内涉及业主专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的签名清单后，物业专项维修资金管理机构才能划拨超过使用方案规定额度部分资金。
第十七条 下列资金应当转入物业专项维修资金：
1、物业专项维修资金规定的存储净利息；
2、利用物业专项维修资金购买国债的增值净收益；
3、物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；
4、共有设施设备报废后回收的残值；
5、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；
6、其他按规定转入的资金。
第十八条 交存的专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，专项维修资金中当年交存额使用的部分按同期银行活期存款利率利息，其余部分按实际银行存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。本细则实施前的专项维修资金按已实际产生利息总额的日平均利率计息分摊。
第十九条 专项维修资金专户及存储情况，应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：
1、专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
2、发生列支的项目、费用和分摊情况；
3、其他有关专项维修资金使用和管理情况。
业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第二十条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。
除《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定的使用范围外，任何人不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
第二十一条 专项维修资金管理机构经费按《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，在物业专项维修资金增值部分中提取15%，并单独建账，纳入非税收入管理，由县财政部门监管。
第二十二条 物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。
第二十三条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持相关凭证，申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：
1、物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；
2、公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴县财政，作为廉租住房补贴资金来源。
第二十四条 违反本办法规定挪用专项维修资金的，由县物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。
第二十五条 财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
1、未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；
2、未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；
3、截留、挪用、侵占专项维修资金的；
4、有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。
第二十六条 本实施细则由新昌县房地产管理局负责解释，自公布之日起施行。
新昌县物业保修金管理实施细则
为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《新昌县物业管理办法》，结合本县实际，特制订本实施细则：
第一条 本实施细则适用于全县范围内新建用于销售的物业保修金（以下简称保修金）的交存、使用、退还、管理和监督。
第二条 专项维修资金管理机构负责全县范围内物业保修金收存、核算、退还等日常管理工作。
专项维修资金管理机构应当按有关规定在商业银行开立专户，专项储存保修金，以物业区域为管理单位设账管理。
保修金管理机构收取交存保险金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。
县物业主管部门会同县财政部门负责保修金管理的指导和监督。
第三条 本实施细则发布后竣工的用于销售的物业，建设单位均应当按照本办法的规定交纳保修金。
第四条 建设单位办理商品房预售时，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第八条规定应当一次性向物业专项维修资金管理机构交纳保修金，作为物业保修期内保修费用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。本实施细则发布前已办理商品房预售的，其保修金须在房屋初始登记前交清。具体交纳标准为：不带电梯的多层物业16元/ M2，带电梯的多层、小高层物业22元/ M2，高层物业26元/ M2。今后交纳标准的调整，由物业主管部门会同财政部门和价格主管部门根据城市房屋建筑安装工程平均造价的变化情况，定期测算公布。
建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，不得办理权属初始登记手续，由物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。
第五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，住宅物业保修期限为：
1、屋面防水工程不低于8年；
2、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
5、房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
6、开发建设区域内的道路、绿化、其他设施设备按建设单位施工合同约定的保修年限确定，最低不得少于一年。
本办法所称的保修期限自建筑工程竣工验收备案后首套物业交付之日起计算。
第六条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：
1、物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；
2、物业区域内未按批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套，存在质量问题的；
3、物业管理区域外由开发建设单位配套建设的道路、绿化、其他设施设备存在质量问题或不履行养护管理职责的。
第七条 申请使用保修金，需提供以下资料：
1、业主发现房屋建筑工程存在质量问题的，由业主提供以下材料：
⑴保修金使用申请；
⑵有相应检测资质的检测机构或具有司法鉴定资格的专业部门出具的工程质量认定报告或书面意见；
⑶维修方案及预算（含检测鉴定费用）。
2、物业区域内未按批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套，存在质量问题的，由业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会）提供以下材料：
⑴保修金使用申请；
⑵相关行政主管部门出具的书面意见；
⑶实施方案及预算。
3、物业管理区域外由建设单位配套建设的道路、绿化、其他设施设备存在质量问题或不履行养护管理职责的，由相关行政管理部门提供以下材料：
⑴保修金使用申请；
⑵相关行政主管部门出具的书面意见；
⑶实施方案及预算。
物业主管部门收到申请后，经核实在保修期内且出具工程质量认定报告或书面意见的机构符合法定资质的，书面通知督促开发建设单位组织维修或提出解决方案，建设单位在收到书面通知后十五个工作日内不组织维修，也不提出解决方案的，由业主、业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会）或相关行政主管部门组织维修，并通知物业维修资金管理机构在保修金中列支维修费用，同时告知物业开发建设单位。
第八条 保修金的存储期限为8年，自房屋建筑工程竣工验收备案之日起计算。
物业维修资金管理机构应当在房屋建筑工程竣工验收备案之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业区域内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金和同期银行活期存款利息退还给建设单位。
第九条 保修金增值收益的15%用于保修金管理费用，纳入部门预算管理，并与保修金分账核算，纳入非税收入管理，由县财政部门监管。
第十条 保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。
第十一条 建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，县物业主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。
第十二条 建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。
第十三条 物业主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
1、截留、挪用、侵占保修金；
2、未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；
3、在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的；
4、其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
第十四条 本实施细则由新昌县房地产管理局负责解释，自公布之日起施行。
新昌县住宅物业区域相关共有设施设备管理
实施细则
为确保物业区域内相关共有设施设备的正常运转，维护业主、物业服务企业、相关专业单位的合法权益，根据国家有关法律、法规和《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》、《新昌县物业管理办法》，结合本县实际，特制订本实施细则。
第一条 本实施细则适用于新昌县物业区域内相关共有设施设备的建设施工、移交接收、维修养护、更新改造及其管理。
第二条 新建物业区域内的下列共有设施设备在物业交付使用办理房屋初始登记手续前完成移交接收工作：
1、给排水：物业区域内业主分户计量表具以外的为给排水服务的管道、与给排水管道直接相连的消火栓等给排水设施移交给城市给排水企业。其供水高度超过国家规定的水压标准的，建设单位应当设置转输加压站、蓄水池等二次城市供水设施，并由产权单位负责维修管理。
2、供电：物业区域内公共部分电力设施，如：电缆、开关（分支）箱、箱式变压器、配电房等相关设施设备移交给供电企业负责管理。
3、燃气：物业区域内业主分户燃气计量表以外的管道及调压设备等移交给燃气供气企业。
4、供热：物业区域内业主分户热水计量表以外的管道及调压设备等移交给供热企业；
5、通信、有线电视：物业区域内业主分户门以外的线路和管道、分支箱、机房、机站、天线等移交给通信、有线电视经营企业。
第三条 物业区域内共有设施设备经验收合格后，移交给相关专业单位负责管理。同时，建设单位应及时将相关共有设施设备的技术资料移交给相关专业单位。
本细则施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照前款规定组织办理移交手续。
专业单位在接管已交付使用住宅小区时，发现共有设施设备运转不正常或存在安全隐患时，应当会同业主委员会或街道办事处、社区居民委员会将设施设备修复正常、消除隐患后，办理接收管理手续。
第四条 物业区域内共有设施设备的移交、接收、维修、养护、更新改造等应符合《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》。
第五条 违反本实施细则规定，专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业区域共有设施设备的，由县人民政府责令限期接收管理。
新建物业区域建设工程涉及本细则第二条规定的共有设施设备须经相关专业单位验收合格后，建设单位方可申请办理该区域房屋权属初始登记手续。专业单位无正当理由拒绝、拖延接收管理物业区域共有设施设备或专业单位接收管理不及时，造成物业区域内业主正常生活受到影响或人身安全和财产受到损害的，专业单位应当承担相应的赔偿责任。
第六条 物业区域内按照规划建设的共有设施设备，不得改变用途。专业单位认为确需改变共有设施设备的，应当提请业主大会讨论，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，由专业单位依法办理相关手续后予以实施。
第七条 相关专业单位接收管理物业区域共有设施设备后所发生维修、养护、更新改造等费用，在企业成本中列支。
第八条 本实施细则由新昌县房地产管理局负责解释，自公布之日起施行。
抄送：县委各部门，人大、政协办，人武部，法院，检察院，各群团。
─────────────────────────────────────────────────
新昌县人民政府办公室 2008年11月18 日印发
─────────────────────────────────────────────────
