朗读
虞政办发〔2013〕283号
各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门和单位：
为进一步加强我市住宅小区的物业管理工作，提高物业管理水平，改善人居环境，构建“和谐上虞”，根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，现就进一步加强和改善我市住宅小区物业管理工作提出如下意见：
一、明确职责，健全管理体制
建立以“市、乡镇（街道）、社区”三级管理为主、物业行业协会为辅的管理体制，明确管理职责，落实工作责任。
⒈市建设局主要职责：
①住宅小区物业管理的行业主管部门，负责指导监督全市住宅小区物业管理工作；
②研究制定住宅小区物业管理相关政策、办法并组织实施；
③物业服务企业的资质管理、市场准入退出、合同备案、信用档案建设、服务质量考核和从业人员培训；
④小区物业专项维修资金和物业保修金管理；
⑤对小区前期物业管理项目招投标进行管理；
⑥指导小区业主委员会的成立、改选、换届和备案工作等；
⑦组建物业行业协会，并做好指导工作。
⒉乡镇（街道）主要职责：
①指导监督小区业主委员会的成立、改选和换届工作；
②协调、监督辖区内小区物业管理项目的移交、接管，做好辖区内有关物业管理投诉处理和信访工作；
③牵头组织实施住宅小区内的环境整治工作；
④指导、监督辖区内住宅小区物业管理项目招投标工作等。
⒊社区居委会主要职责：
①组织召开业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；
②指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；
③调解处理物业服务中的一般矛盾纠纷；
④对辖区内物业服务企业考核提出初审意见；
⑤对物业维修资金的使用提出初审意见；
⑥在业主委员会无法履行职责的情况下，代为履行相关职能。
⒋物业行业协会主要职责：
①做好行业主管部门委托的物业资质管理的初审、准入退出的把关、考核评选的推荐等技术性工作；
②对物业从业人员、业委会成员开展定期培训，提高其专业技能；
③制定统一的“人性化”收费催讨程序；
④协助物业服务企业向执法部门和监督部门上报违章搭建、违规停车等行为；
⑤为会员企业提供法律服务和司法援助，做好服务合同签订把关、物业服务行规公约制定等工作。
二、完善制度，规范行业管理
进一步完善规章制度，规范工作流程，切实加强物业服务企业日常监管。
⒈实施物业服务企业市场准入、退出制度。严格物业服务企业准入备案制度，未经备案的，不得在市内从事物业服务工作。物业服务企业退出物业管理项目的，应严格按照《浙江省物业项目服务退出管理办法》规定程序和要求，根据《物业服务合同》约定内容，经辖区乡镇（街道）同意到市建设局办理备案手续；对擅自退出造成负面影响的，将作为不良记录存入其信用档案，对后果严重的，依法采取暂停业务、清退市场、年检不予通过、资质降级直至吊销资质等措施。
⒉建立物业服务企业考核制度。市建设局负责制定《上虞市物业服务企业监督考核办法》，并牵头组织街道、社区、物业行业协会等力量，对从事住宅物业服务活动的物业服务企业进行量化评分考核，考核结果与项目负责人奖励、前期物业招投标推介、行业通报、资质许可、行政处罚、信用档案登记等挂钩。
⒊健全前期物业招投标制度。开发建设单位在取得《商品房预售许可证》前，需完成前期物业招标，凡建筑面积在5万㎡以上的住宅小区，应采用公开招标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者建筑面积小于5万㎡的，报经市建设局备案后，可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业实施前期物业管理。征迁安置小区选聘物业服务企业，由所辖乡镇（街道）或相关部门负责组织实施。
⒋实行履约保证金制度。物业服务企业在接管小区时，提倡实行履约保证金制度。开发建设单位或业主委员会在与物业服务企业签订合同时，就履约保证金由双方进行约定。保证金由行业协会设专户集中管理，参考标准为：小区建筑面积5万㎡以下的为3万元；5万㎡至10万㎡的为6万元；10万㎡至20万㎡的为10万元；20万㎡以上的为15万元。
⒌落实业委会工作经费筹集制度。为加强业主委员会标准化建设，由建设单位承担首届业主委员会的筹备经费，在办理物业项目承接验收前一次性缴纳，具体由物业行业协会代收，直接拨付给小区所在社区，由社区负责监督使用。具体标准为：小区建筑面积5万㎡以下的为3万元；5万㎡至10万㎡的为6万元；10万㎡至20万㎡的为10万元；20万㎡以上的为15万元。
三、健全政策，提升管理水平
⒈完善物业服务收费标准。发改部门要会同市建设局根据物业管理发展的实际水平，负责制订完善物业服务收费管理办法，明确物业服务收费定价标准、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“质价相符、等级自选”的收费机制。
⒉优化保修金、维修金审批程序。市建设局负责修订完善相关制度，加快建立健全物业维修资金、保修金申请使用渠道，不断完善维修、保修资金的管理和使用办法，提高使用效率。
⒊制定高层电梯安全管理规定。市质监局会同市建设局负责制定高层电梯维养管理办法，进一步加强高层电梯维修保养等规范化管理，进一步完善高层电梯安全监管长效机制。具体实施细则以市政府名义下发。
⒋加强对政策性住房的政策扶持。
对经济适用房、公租房等保障房小区物业管理费用，由市公共财政予以补贴，列入市建设局年度财政预算，由市建设局向相关物业服务企业进行拨付。
对主城区范围内封闭式征迁安置小区，由市城改局会同市建设局按照“以奖代补”政策予以补助，即在保持现有管理和收费模式的基础上，通过评选考核给予适当补助，列入市城改局年度财政预算。城市吸纳型农民集中居住区参照执行，列入建设局年度财政预算。相关标准可随着物价标准适当调整。
曹娥街道、东关街道等乡镇街道可参照执行。
⒌加强对社区居委会、业主委员会和物业服务企业的激励考核。
对社区居委会的考评。每年度根据辖区内物业管理水平、物业投诉处理率、对业委会工作指导帮扶力度等进行组织考评。根据考核结果，每年度分别给予3万元、2万元、1万元奖励。
对业主委员会实行“以奖代补”政策。对各业主委员会运作情况、小区物业管理水平、小区规模、社区评价等内容进行考核。根据考核结果，每年度分别给予5万元、3万元、1万元奖励，可直接奖励到人。
对物业服务企业考评激励。根据物业服务企业监督考核办法进行考核，每年度对评为不同等级物业服务企业给予3万元、2万元、1万元奖励，可直接奖励到人。
上述考核激励项目经费列入市建设局年度财政预算，具体考核办法和实施细则由市建设局负责制定。
按照“事权、财权分离”原则，曹娥街道、东关街道等乡镇、街道按照各自实际可参照执行。
6、落实物业服务企业扶持政策。
全面落实《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》（浙政办发〔2012〕19号）各项扶持政策，主要包括“确定合理税基、返还部分税收、规范相关收费”等内容，着力培育一批具有较高服务水平、较高品牌知名度的物业服务企业。
四、加强联动，形成共管合力
加强物业管理是提档城市管理、提升城市品位的重要内容，也是“精致上虞”建设的题中之义。必须在联动上增合力、制度上抓落实、宣传上重引导。
⒈部门联动保障。坚持政府主导，增强工作合力，明确各方职责，理顺管理体制，形成齐抓共管的工作格局。规划部门在制定土地出让条件时，应适当高配停车位数量和物业用房比例。执法部门对苗头性、倾向性行为要及时沟通、联动，快速有力进行执法处置。街道社区要发挥属地管理职能，定期组织开展“物业服务周”等专项活动，共同为小区物业管理和物管行业发展营造良好的环境。同时，建立信息共享机制，充分利用“12319”建设、“12358”物价、“110”公安等公共服务热线，受理市民举报投诉，对违法行为及时作出处理。
⒉工作制度保障。坚持预防为先，落实为要，进一步健全机制，形成合力，着力化解物业服务各类矛盾纠纷，促进我市物业管理工作健康发展。要建立工作例会制度。由市建设局牵头定期召开市人大、市级有关部门、社区居委会、物业服务企业等不同层次、各个层面的工作例会，交流经验，探讨问题，解决困难。要建立联席会议制度。健全建立“市、乡镇街道、社区”三级物业管理模式，由市政府牵头定期召开物业管理矛盾纠纷排查联席会，健全物业管理纠纷调处机制，抓好物业管理市场培育和监管工作，不断提升物业管理规范化水平。要建立考核监督制度。把物业管理工作纳入乡镇（街道）年度责任制考核范畴，摆上重要议事日程，落实责任，明确任务，建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。
⒊舆论引导保障。各乡镇（街道）、市有关部门和单位要充分利用报刊、广播、电视宣传物业管理政策法规，要充分发挥业主委员会自治作用，引导业主树立正确的物业消费观念，强化广大业主的契约意识和消费意识。新闻媒体要加大引导力度，采取多种形式加强物业管理宣传工作，支持物业管理活动，对恶意行为坚决予以曝光。鼓励广大物业服务企业做专做精，做强做大，走规模经营之路，加快产业链延伸。全市各级干部要自觉带头遵守物业管理法律法规，积极参与和谐文明社区建设，营造全社会齐抓共管的良好氛围。
上虞市人民政府办公室
