朗读
东街办〔2016〕30号
各行政村、机关各办（站、所、中心）：
为改革农村宅基地审批制度，优化宅基地审批管理流程，保证农民建房及时落地，根据《上虞市人民政府办公室关于进一步加强农村私人建房管理的意见》（虞政办发[2012]45号）、《上虞市人民政府关于解决城区A、B类村（居）居民住房困难问题的实施意见》（虞政办发[2011]231号）、《绍兴市上虞区人民政府关于进一步加强农村私人建房管理的补充意见》（虞政办发[2014]171号）、《上虞区集体土地范围内土地房屋登记发证工作实施方案》（区委办[2014]102号）文件精神，按照区政府提出的“农户申请、联合审查、街道审批、区管转用”农村私人建房管理模式，结合我街道实际，经街道办事处研究，现就我街道农村私人建房管理提出如下实施意见：
一、加强规划管理，提高农村土地节约集约利用水平
严格执行土地利用总体规划和村镇规划，合理控制村庄建设用地规模，提高农村土地节约集约利用水平。
1、农村私人建房应符合土地利用总体规划和村庄建设规划。
2、严格控制农村建房新增用地规模，鼓励引导建房户和行政村集体通过盘活利用存量建设用地、宅基地整治和旧房调剂翻建等方式解决建房需求，优先安排利用村内存量建设用地、空闲闲置宅基地、旧房翻建等建房。
3、农村私人建房用地重点保障农村集中建房和危房户、无房户、缺房户建房用地需求。
4、严格户宅审批标准。使用耕地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过125平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过110平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过75平方米；使用其他土地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过140平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过125平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过90平方米。列入城市规划区B类村的私人建房用地控制按照《上虞市人民政府关于解决城区A、B类村（居）居民住房困难问题的实施意见》（虞政办发[2011]231号）执行。
二、严格户籍审查，明确建房人口和分户界定
农村私人建房户人口按户籍所在地在册农业人口计算。凡户籍关系不在申请建房户所在行政村的，不得计入建房人口，不得单独申请建房。下列人员按如下规定确定：
1、现役军人（不含干部、专业士官）、在校学生和正在劳教、劳改人员（死缓、无期徒刑除外），可计入建房人口，不得单独申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。
2、购买蓝本户口人员、购买商品房农转非人员、小城镇户籍制度改革农转非人员，其户籍仍在本区行政区域内且仍然居住在原出生地行政村的，可计入建房人口，不得单独申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。
3、回原籍落户的职工、军人及其他人员申请建造住宅的，应当持原所在单位或者原户口所在地乡镇、街道出具的无住房证明材料，可计入建房人口，不得单独立户申请建房。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。对农村有合法住房的本区非农居民，在未享受过国家房改政策，又无其他住房的前提下，确因住房困难需利用原宅基地翻建、扩建房屋的，可按小户限额标准申请建房。
4、与本区行政村人员结婚的区外人员，其户口尚未迁入的，凭结婚登记证书，可计入建房人口。区外人员户口为非农的，参照农业户口审批。区外人员为党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部的，参照本《意见》第二条第11项规定。
5、已回乡定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人，凭定居的户口簿和身份证明可计入建房户口。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房。
6、两个及以上儿子的家庭，且户口均在本村，如儿子达到法定结婚年龄的，可以分户申请建房，但父母亲一方或双方必须随一个儿子居住，不得与儿子分户单独申请建房。未婚女儿必须与父母亲合户。子女中只有一个儿子的家庭不得分户申请建房。入赘女婿（以户口迁入为准）参照儿子标准。子女已经入赘或出嫁但户口尚未迁出的，可计入户口所在家庭建房人口，但不得在原家庭中单独分户申请建房。有两个及以上儿子家庭，父母随儿子一起审批的，不得重复使用父母人口。
7、四代及以上同堂家庭现有居住面积小于本户最高限额标准的，可根据现有居住面积与户均最高限额标准之间的差额面积申请建造新房；差额面积不足一自然间的按照一自然间审批。
8、独生子女或独生子女已经组建家庭的均不得与父母亲分户单独申请建房。领有独生子女证的家庭，由街道计生部门出具证明可增加一个建房人口；依法登记的初婚夫妇或再婚未生育子女的家庭持《一孩生殖健康服务证》和乡镇、街道计生部门出具的已怀孕证明，可增加一个建房人口。独生子女已经结婚的，在申请建房时不再享受增加人口政策。成年子女与父母在2006年11月21日前已经公安机关批准立户的，且户口均在本行政村内的，可依法申请建房。
9、因离婚造成无房的，无房一方人员可以计入落户家庭建房人口。落户本行政村的，落户之日起5年内不得单独申请建房；落户至其他行政村的，落户之日起满2年的可在落户地行政村内单独申请建房。
10、房产继承人中户籍在本村的无房户、缺房户应优先继承，若放弃继承的，今后不得申请农村宅基地审批，并出具集体土地所有权人（集体经济组织）同意处置的意见。通过赠与、分家析产或者以其他形式转让地上建筑物给不符合私人建房条件人员后要求建房的，不得批准其建房申请。
11、党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部已经享受过国家房改政策的，不得再以配偶名义在农村申请建房。
12、对申请建房人员在原审批建房时已计入人口的，必须依法处置原审批的宅基地。
13、农村五保户原则上不再单独审批建房。
三、严格旧房审核，坚持拆旧建新
严格执行建新拆旧政策，申请建造新房的，必须拆除或依法处置旧房，坚持先拆后建、先处置旧房后审批新房原则。
1、涉及旧房转让调剂的，必须提供经依法批准的转让手续，不得以转让调剂协议等代替。房管部门根据国土部门出具的受房对象条件审核意见，进行房产过户，再凭房产契税完税凭证办理土地使用权变更手续。国土部门应当严格按照农村私人建房户型限额标准办理土地使用权变更手续。
2、旧房因位置或结构无法拆除的，可由行政村集体回收，并办理房产过户和宅基地使用权收回手续。
3、对因未经依法批准，擅自将住宅出卖、出租、赠与他人等原因造成的无房户、缺房户，不得申请建房。旧房分给家庭在册人员以外其他人员，已经办理房屋产权过户手续，但土地没有过户的，仍按照申请户现有旧房对待。
4、原以集体使用土地审批建房，后补办手续变更为国有出让土地的，申请建房时，旧房用地性质仍按照集体使用土地处置。
四、行政村主职干部负责对建（受）房户人口、分户、现有房屋等信息的真实性进行审查；国土所负责对建房地块的地类、农转用审批、土地利用总体规划等情况进行审核；乡镇（街道）建设发展办负责对建（受）房条件、人口计算、建房地块建设规划、户均限额面积和建筑高度等进行审核；派出所负责对建（受）房户的户籍情况进行审核。
五、规范联合审查，街道审批模式，切实提高审批质量和时效。私人建房经街道与国土部门联合审查，由街道办事处审批，严格执行受理踏勘、打桩放样、砌基复核和竣工验收“四到场”制度，如实填写记录卡，全程监管建房行为，提高审批效率。具体程序如下：
⒈农户申请。申请建房户书面向所在村提出住宅建造申请，并提交现有农村集体土地使用证、房产证的复印件，身份证、户口簿、独生子女证的复印件及原件，村委对上报资料复核后在复印件加盖村委章。经所在村三委会初审并研究讨论，形成《农村私人建房村级审查表》（使用耕地指标建房的，需经村民代表大会讨论通过），会议通过后相关申请报批材料上报街道建设发展办。
2、申请受理。街道建设发展办在接到行政村呈报的农户建房申请后，向建房农户发放《联合踏勘告知书》，在7个工作日内会同国土所、联村干部和村干部到现场联合踏勘。
3、联合踏勘。街道建设发展办、国土所、联村干部和村干部到现场联合踏勘，对申请建房户建房条件进行初审。街道建设发展办和村主要审查申请人用地的村镇规划、人口分户、旧房现状及处置方案、户型限额面积等相关情况；国土所审查用地地类、农转用审批等相关情况。街道建设发展办工作人员将联合踏勘审核情况书面告知建房户，填写《一到场记录卡》并要求其提供相关资料。建房户当场签收告知书和签署依法依规建房的承诺书，所在村签署 “督促”承诺书。建房户户主现场填写确认申请资料，无法填写的，由户主书面委托具有完全民事行为能力的其他家庭成员代签，村干部等其他人员代签的资料无效。
4、批前公示。联合踏勘后5个工作日内，由街道建设发展办负责将农村私人建房拟审批对象、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在本村公示栏和建房现场进行公示，接受群众监督，公示期限为5天。
5、旧房处置。公示期满无异议后，对应拆旧房由街道办事处与建房户签订《农村私人建房拆旧建新若干约定》，收回原宅基地《集体土地使用证》，待联审联批后予以注销；对旧房调剂的由村委初审，同意将旧房调剂给符合宅基地申请条件村民的，调剂双方签订初步调剂协议，并提供给街道、国土部门，待审核后办理调剂手续；因客观原因无法拆除的，建房户可向村要求将旧房转让给村集体所有，由村集体负责处置，并将此内容列入拆旧建新若干约定中。旧房调剂从严控制，严格遵循村庄发展规划需要。文物保护单位旧房处置实行“一事一议”。
6、联审联批。街道办事处定期组织召开私人建房联审联批专题会议。建房申请户按要求提交相关资料，街道办事处组织建设发展办、国土所、联村片长、联村组长、村主职干部对建房申请户的规划选址、人口分户、用地面积、旧房处置等情况进行审核。经街道联审联批同意后，根据农村私人建房联审联批表，街道建设发展办在15个工作日内办理规划、用地审批手续，并建立农村私人建房审批台帐，并于每月25日前由国土所将审批情况报区国土局备案。街道建设发展办在打桩放样之前，不得将规划、用地批准手续交给村干部或建房户。
7、拆旧验收。街道办事处批准建房后，街道建设发展办及时通知建房户进行旧房处置。对需要拆除的旧房，建房户须在申请打桩放样前，按照签订的《农村私人建房拆旧建新若干约定》，自行拆除旧房，平整清理宅基地，向村委会提出旧房已拆除的要求验收申请。对调剂的旧房，由建房户与调剂对象及时向区国土和房管部门办理土地使用权、房屋所有权变更手续。村委会对旧房处置初验合格后，上报街道，由街道建设发展办同国土所进行实地验收并拍照存档。经验收合格的，由街道建设发展办现场出具《旧房拆除验收意见书》。
8、打桩放样。旧房拆除验收合格后，建房户应向村委会提出放样申请，村委及时报告街道办事处。街道建设发展办接到申请后5个工作日内，会同国土等部门现场颁发《呈报表》和《乡村建设规划许可证》，并予以打桩放样，街道建设发展办工作人员填写《二到场记录卡》，《二到场记录卡》由建房户户主、街道建设发展办和国土所工作人员、联村干部、村干部现场共同签字确认。
9、砌基复核。新房砌基后未浇地梁前，建房户应向村委会提出复核验收申请，村委会及时告知街道办事处。街道建设发展办会同国土所在告知后2个工作日之内到场复核，街道建设发展办工作人员填写《三到场记录卡》，《三到场记录卡》由建房户户主、街道建设发展办和国土所工作人员、联村干部、村干部现场共同签字确认。复核合格的，允许按照批准内容继续建房；经复核超面积、擅自移位的，由街道办事处牵头督促建房户停工并限期整改，整改合格经再次复核后允许继续建造。
10、验收发证。新房建造竣工验收合格后，建房户应向国土部门申请土地初始登记，确认土地使用权，核发土地使用证。
六、加强全程监管，严肃查处违章建房和违规审批
切实加强农村私人建房的监督管理，规范审批行为，强化执法监察，严肃查处未批先建、批少建多等违法违章行为和越权审批、违规审批、监管不力等违规违纪行为。
1、私人建房的巡查、违法行为制止和处理，按照虞政办发[2013]288号《上虞市违法用地违法建设网格化防控管理办法》执行。农用地上的未批先建由国土所根据《土管法》等法律法规负责查处，批准后擅自移位、超占地面积、超建筑面积、圈围等行为的，由街道建设发展办根据《城乡规划法》等法律法规负责查处。
2、街道建设发展办和国土所要认真落实私人建房审批管理各自责任，依法审批，严格监管。要认真执行“四到场”制度，“一到场”和“二到场”由建设发展办和国土所工作人员、联村干部、村干部共同执行，“三到场”由联村干部和村干部负责落实，切实做好打桩放样后的建房行为监管。因工作人员违规审批、越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法占地或违章建房的，由区纪检、监察部门对相关责任人进行查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3、各行政村为私人建房监管巡查的第一责任人，履行日常管理、违法行为发现、制止和报告职责。因监管措施不到位、日常巡查不落实、违法占地或违章建房行为发现制止和报告不及时的，在村干部月度和年度考核中视情扣分，由街道纪委追究责任人责任。各行政村发生违章建房行为一次的，暂停该村私人建房审批三个月；发生违章建房行为二次及以上的，暂停该村私人建房审批半年；发生违章建房行为造成严重影响的，暂停该村私人建房审批一年。村级对违章建房行为处理及时的，视情缩短该村私人建房审批暂停时间。
4、行政村干部要切实加强辖区内的私人建房管理，帮助村民依法审批建房，及时制止和报告违法违章行为。村三委会成员个人擅自表态同意村民建房或以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等帮助骗取批准的，承担建房损失赔偿责任，并追究相关责任。以村三委会、村民代表会议等集体研究名义，非法批准建房的，由表态同意的村三委会主要负责人依法承担建房损失赔偿责任，并追究相关责任。
5、建房户应依法申请审批建房，依照规定要求提供真实详细资料，主动履行好建房各项程序。以假离婚、借户、瞒报旧房等欺骗手段骗取建房批准手续的，经查实后，注销批准文件，拆除新建房屋。未经审批机关打桩放样、擅自动工的，砌基后未申请复核验收且建房地块擅自移位、超面积的，按非法占用土地处理。
6、农村村民建造住宅，除宅基地以外的规划用地，如周围相邻的间距、道路、绿化、阴架等公共用地，不得占用和建造构筑物及附属设施，不得圈围道地，不得建造影响村容村貌的门楼等。
7、宅基地经依法批准后，自批准之日起满二年未动工建造的，批准文件自动失效。
本《意见》自发文之日起执行。与本《意见》不一致的，以本《意见》为准。
附件：1.《申请建房的报告》
2．《农村私人建房村级审查表》
3．《农村私人建房联审联批表》
4.《私人建房联审联批流程》
绍兴市上虞区东关街道办事处
二〇一六年六月一十八日
附件下载:附件.doc
